房地产企业的融资问题(6篇)

篇一：房地产企业的融资问题

　　关于房地产企业融资问题的案例分析

　　内

　　容

　　摘

　　要

　　随着资本市场的不断完善和金融市场的逐渐开放，房地产企业融资时可选择的金融产品将日益丰富，面对多样的融资方式，一方面，现存的各种融资方式具有哪些特点，有那些优点和缺点;另一方面，不同类型和规模的房地产企业如何选择最适合自身实际情况的最佳融资方式，实现多元化融资，优化融资结构，使企业的筹资行为既能及时满足企业的资金需求，又能使加权平均资本成本最低，企业价值最大，将成为房地产开发企业所面临的重点问题。本文对房地产融资的案例进行分析，提出完善房地产企业融资方式选择机制的具体策略。

　　关键词:企业融资方式；内部融资；外部融资；房地产企业

　　目

　　录

　　一、案例简介

　　......................................................................................................................................1二、案例分析

　　......................................................................................................................................1（一）房地产企业融资方式简介

　　........................................................................................1（二）我国房地产企业融资存在的问题分析

　　....................................................................2三、总结与建议

　　..................................................................................................................................3（一）案例总结

　　....................................................................................................................3（二）改善房地产企业融资方式选择的策略分析

　　............................................................3参考文献

　　..............................................................................................................................................6一、案例简介

　　房地产企业的融资的就是通过各种方式为房地产开发项目筹措资金。房地产企业融资的主要目的是保证房地产企业资金的正常周转，从数量上和时间上保证房地产企业和房地产项目对资金的需要，使企业价值最大化。所谓从数量上保证，就是根据房地产企业生产经营任务和合同要求，按照必须的资金数量来筹措资金。所谓从时间上保证就是要适时地筹措资金，有计划地调度资金，既要实现资金链在收支时间上衔接，又尽可能地降低融资成本。由于房地产业具有投资大，回收期长等特点，对房地产企业来说，以合理的成本、适当的风险及时足额地筹措项目开发所需资金是关系到房地产企业发展的核心问题。

　　中国房地产受宏观调控的影响，房地产资金来源发生了重大变化，非贷款类资金来源增长迅速，数据显示，2007年，房地产业利用外资、自筹资金和定金及预售款等资金增幅较大，利用外资的增幅达到23.72%，而自筹资金和其他资金在资金来源中比例大幅上升，分别同比上升2个百分点和3个百分点。2007年房地产百强企业中有35家是上市或控股上市公司，另有多家百强企业正在谋求上市。然而，对于为数众多的中小房地产开发企业来说因为其在资产规模企业形象、信用等级、经营业绩、偿债能力等方面普遍有一定的缺陷，银行考虑贷款的安全性等因素通常难以通过对中小房地产开发企业的贷款评审，而上市融资也非房地产企业可以奢求，对于其他融资方式也面临类似情况。中小房地产开发企业一旦发生资金链条断裂，使企业财务状况陷入危机，就可能造成大面积商品房空置、银行贷款发生呆坏账、建筑商的工程款、材料商的材料款等款项长期被拖欠，引发一系列连锁反应，造成新的三角债问题，导致社会财富的大量浪费和损失。可见，融资对于房地产企业具有重要作用。

　　二、案例分析

　　（一）房地产企业融资方式简介

　　1、内源融资

　　内源融资即开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。内源融资主要包括股东出资、自我积累和预收的定金或购房款。企业可以通过少分配利润或少发现金股利，保留更多的留存利润补充自有资金以满足企业的资金需要，促进企业的发展，如果企业能够将留存利润投资于报酬率更高的项目，将会给投资者带来更多的好处。对开发企业来说，预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。内源融资不需要实际对外支付利息或股息，即不发生融资费用;不需归还，无财务支付风险;且能最大限度保证企业控制权。因此，内部融资的成本远低于外部融资，是首选的融资方式。但是，房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足资金需求的，更多的资金还需要通过外部融资获得。

　　2、外源融资

　　企业的外源融资即来源于企业外部的融资，通常所说的企业融资一般指外源融资。外源融资按照资金是否直接从资金持有者手中到达资金需求者手中，可以划分为直接融资和间接融资，按照权益性质不同，外源融资分为股权融资、债权融资及夹层融资，夹层融资原指介于投资级债券与垃圾债券之间的债券等级，后逐渐演变到公司财务用语，指介于股权与债权

　　之间的投资形式，在风险与收益方面都比单纯的股债投资要中性一些。在实践操作中，表现为股权通常为优先股，而表现于债权，通常为次级债或可转债。作为股本与债务之间的缓冲，夹层融资使得资金效率得以提高。在优化融资结构时，美国的房地产企业普遍采用夹层融资方式。

　　（二）我国房地产企业融资存在的问题分析

　　1、融资结构单一，直接融资比重较小

　　在中国现有的金融体制条件下，房地产开发、消费过程都离不开银行支持。房地产贷款在国内主要有三种形式:第一种是房地产开发流动资金贷款，主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金;第二种是房地产开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款;第三种是房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房屋产权做抵押而向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都很短，无法适应房地产开发周期的需要。因此，目前我国房地产金融市场化的程度仍有待提高，相应的房地产贷款方式也有待创新和拓宽。据国家统计局统计，2004年房地产开发资金共筹措171688亿元，其中第一大资金来源为“定金和预收款”，达到7395.3亿元，比上年增长4.44%，占房地产开发投资资金来源的43.1%;第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，为5207.6亿元，增长了38%，占全部资金来源的3.03%;第三大资金来源是银行贷款，为31584亿元，增长了0.5%，占资金来源的18.4%。但实际上，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。

　　融资，不单纯是为建设和发展聚集资金的问题，也是一种以资金供求形式表现出来的资源配置过程。经过二十多年的改革，中国房地产市场融资渠道单一的局面仍未根本改变。房地产融资除银行贷款外，目前可以采用的还有信托融资、发行企业债券、发行股票并上市、股权投资、产业基金等。但各种融资方式均有一定局限性。银行贷款由于央行“121号”文件的规定，其对项目开发程度和开发企业自有资金的要求不是多数开发企业短期能够达到的。信托融资受212号文件影响，仅单一融资能有所作为，但单一融资对投资者的风险较高，而且信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。发行股票和债券过程长，手续复杂，成本较高，对企业资质的要求严格，大多数的房地产开发商无法接受和实现。股权投资虽然可以充实自有资金，但一般房地产企业注册资本金额较小，不会轻易出让控股地位，也不会甘心将大部分的开发收益拱手相让，所以在实践中也难推行。由于国内产业基金无法可依，养老和保险基金又不准直接涉足房地产，海外基金在国内运作10年来状况并不理想。因此对基金也不能被寄予厚望。房地产企业融资因各种融资方式局限性的存在，故直接融资比重较小。

　　2、股票与债券的比例失衡，债券融资规模较小

　　我国资本市场刚刚起步，在结构方面存在着问题。从宏观结构看，我国的资本市场是单一品种主导的市场，股票与债券的比例失衡，发达国家成熟市场债券融资是股票的3-10倍。从世界各国特别是发达国家情况来看，企业债券市场一直是证券市场的重要组成部分，并且其无论是在规模上还是在增长速度上都远远超过股票市场。2004年，我国公司债券发行仅为

　　326.24亿元，占债券发行总量的1.2%，公司债券余额为123.25亿元，与GDP之比为0.9%。2003年末，房地产40多家上市公司总市值500多亿元，而房地产企业债券余额仅为2亿多元，发展极度不平衡。因此，积极发展房地产企业债券市场有着极大的潜力。

　　3、房地产企业自有资金严重不足，普遍负债率较高

　　根据国家统计局2005年12月发布的“经济普查主要数据第三号公报”显示，2004年末，房地产开发经营企业的负债率高达74.1%，房地产开发企业的资本金投入普遍小于总投资的20%，距离新政策要求的35%的自有资金比例相差甚远。过高的负债比率不仅增大了企业的风险，而且也增加了债权人的风险，使企业的融资能力大大降低。根据融资次序理论，为防止企业利润外流，保持企业的控制权，避免股权的稀释，企业融资选择总是先使用内部资金，在内部资金不足且条件允许的情况下才会使用外部资金;即使在初始阶段就有外源融资渠道可以选择，企业往往也会优先选用债务融资，再是权益融资。许多房地产企业因为不愿与他人分享高利润而放弃了股权融资方式，这是自有资金不足的根本原因。

　　4、法律法规不健全，影响融资渠道拓展

　　相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式，房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。

　　三、总结与建议

　　（一）案例总结

　　在实践中，房地产企业融资方式的优化选择是一个比较复杂的问题，只能从不同房地产公司的融资条件出发，分别探讨融资方式的选择策略。当然，无论选择哪一种融资方式，房地产自身的条件完善以及房地产外部环境的完善都是必要的。

　　（二）改善房地产企业融资方式选择的策略分析

　　1、房地产企业改善内部机制获取银行信贷融资的策略

　　房地产企业的行为选择，以及房地产企业自身条件是否满足银行发放贷款的要求，是房地产企业利用银行信贷融资的根本保障。我国房地产企业必须改进自身的不足与缺陷，加强以下几方面工作，用实际行动才能赢得银行的信任和支持。

　　1）加强信息沟通，密切企银关系

　　长期以来，商业银行与房地产企业之间存在着严重的信息不对称。但从1998年初起，由于国内外经济形势发生了很大的变化，国家对房地产企业的重视程度明显提高，一系列改善房地产企业境遇、扶植房地产企业发展的措施陆续出台。这无疑给房地产企业的发展带来了希望。面对机遇和挑战，房地产企业应加强与银行的沟通，及时将企业的生产、经营、财务状况等信息反馈给银行，增进相互了解，实现信息对称，建立互相信任的银企合作关系，在保证双方利益的前提下，促进双方共同发展:银行在充分掌握企业有关信息后，不仅在资金上给与企业有利的支持，而且能够利用银行网点众多、占有信息量大的行业优势，给企业提供金融政策、利率和金融信息，有针对性的为企业提供结算、汇兑、转账及财务管理、咨询评

　　估、资产清算等方面的配套服务，提高企业的资金实力和经营管理水平。

　　2）强化财务管理，杜绝造假现象

　　房地产企业提供给银行的会计报表资料应该是数据准确、真实有效，如实反映企业的经营状况及成果。但在实践中，我们发现房地产企业财务报告造假、失真的现象严重。中小房地产企业要赢得银行的信任与支持，就必须提高认识，建立健全各项规章制度，强化内部财务管理，规范经营，自我约束，确保企业的各项经济活动和财务收支在国家的法律、法规允许的范围内运行，提高企业生产经营的透明度，确保会计信息的真实性和合法性，这也是房地产企业转换经营机制、建立现代企业制度、谋求最佳经济效益和社会效益所要求的。房地产企业应严格按照银行贷款的程序要求，及时准确的提供有关财务报表和资料，从而提高企业的信用等级。

　　3）强化信用意识，树立良好信誉

　　现代市场经济是信用经济，信用是市场经济的生命。“人无信不立，企业无信不兴气一个不守信用的企业是没有发展出路的。因此，房地产企业要想获得银行的进一步支持，必须努力增强信用意识，提高自觉还贷意识和行为，以实际行动取信于银行;同时，规范自己的开户行为，实行基本账户结算制度，使存款、贷款、结算以及经营活动都置于银行的监督、了解之下，是银行真正感到企业经营思路明确、资金流向清楚、归还贷款主动、贷款回笼彻底，让银行彻底的为房地产企业提供贷款。

　　4）参与互助担保基金，寻求有效担保

　　房地产企业贷款难的一个重要因素是未能提供有效的抵押和担保，而作为银行贷款的第二还款来源，有效的抵押和担保是银行贷款时要求企业必须承诺的。由于房地产企业自身的限制，难以找到规模大、符合银行要求的资金担保机构为其贷款提供担保，同时能向银行提供的抵押和质押的资产有限，因此，房地产企业参与建立担保基金成为必然选择。中小房地产企业应积极参与地方房地产企业互助担保基金，取得有效担保，银行在贷款时肯定会优先考虑。

　　5）强化经营者素质，提高管理水平

　　房地产企业要生存和发展，必须在经营体制和经营方式商进行真正的改革，决不能摆花架子，这不是做样子给银行看，而是为了适应市场经济发展的客观规律。房地产企业要努力寻找企业在市场发展中的位置，优化资源配置，谋求最佳营销策略，提高自身的“造血”功能和积累能力:同时，提高经营管理水平，制定有关科学管理的制度和措施，是经营管理科学化在企业得以迅速实现，从而获得银行信贷评估的较高评价。

　　2、改革银行体系结构型缺陷，完善外部融资环境

　　事实上，银行等金融机构的间接融资很长一段时间一直是我国房地产企业融资的唯一渠道，但我国旧有的银行体系并不适合房地产企业。因此改革和完善适合房地产企业融资的金融体系是当务之急。

　　1）使国有商业银行为房地产企业融资提供支持

　　这样安排是必要的，也是可行的。因为国有商业银行现在还处于垄断地位，它拥有全国70%的信贷资金，如果它不支持房地产企业，那么房地产企业的融资问题就很难解决，而且，国有商业银行分支机构点多面广，也有条件和能力。为此，要调整国有商业银行的信贷限制，消除信贷过程中的“所有制歧视”，不论属于哪种所有制，只要企业制度规范、经济效益好、有还贷能力，都应当给予贷款。

　　2）支持房地产企业金融机构的发展

　　要大力发展小银行、合作金融机构，把农村信用社办成真正的合作金融分支机构，就必须深入到乡镇自然村，以改善对房地产企业和农村居民的金融服务。明确规定一些银行(可以考虑选择城市商业银行、城乡信用社以及民生银行等金融机构)的重要业务对象是房地产企业，同时还要通过法规限定其职能，使之成为主要是为房地产企业服务的商业性金融机构。中央银行要发挥道义劝告作用，要求国有金融机构公正对待地方性中小金融机构，制止不正当竞争:要加紧整顿信用合作社和合作基金会，使之成为规范的为房地产企业服务的真正的合作金融组织。

　　3）改进银行内部的授信管理制度，下放对房地产企业贷款的审批权

　　在金融体制改革日益深化的背景下，我国的银行体系加强了对发放贷款的监督控制，这是一大进步。但这一进步不能以牺牲房地产企业获得资金融通的便利为代价。国有大型专业银行按成本一收益比较的原则，不大愿意向房地产企业贷款，而更偏爱大型企业和项目。理论上讲，从节约经营成本的角度出发，应由地方性中小银行和其他金融机构来向房地产企业提供信贷服务。但是，要建立一大批中小银行会涉及经济体制改革、法律法规配套和加强金融监管等一系列问题，在短期内是难以完成的。因此，比较可行的办法是利用现有银行体系的基层行，上级行只需控制此类信贷的总额和合理的损失额，从而降低房地产企业获得信贷的难度。房地产企业改革内部机制和金融体系的不断完善是获取银行信贷的基本保障，对于劳动密集型房地产企业是最基本的解决融资困难的对策。但该类房地产企业按照产业密集程度又可分为产业集群型和分散型，二者具有明显的区别，因而在重构各自的间接融资体系的过程中应有不同的侧重点。

　　参考文献

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篇二：房地产企业的融资问题

　　房地产企业融资存在的问题及对策

　　摘要：这几年来，房地产行业的开展逐渐从顶峰迈入低谷，在面临人口结构以及高库存的双重压力下，房地产要想谋得生存与开展，必须拥有强大的、多元化的融资结构。本文主要分析房地产企业融资存在的问题，主要包括：长期融资比例偏低、房地产企业融资渠道窄、内源融资偏少等问题，提出了房地产企业融资的对策。

　　现在，我国房地产市场并不如之前那么有开展前景。当前，房地产的供给和需求根本已经完全平衡，短时间分析，楼市依然需要降低库存量，就算取消限购，降低利息等帮助房地产提升活力的政策，也不能改变中国楼市需要降低库存的事实。现在房地产融资渠道非常单一，房地产外部环境需要进一步健全，风险防范体系很脆弱，融资结构缺乏协调性。这给房地产投资者、金融业、房地产业带来了非常大的平安问题。政府要尽力给金融市场建立比拟好的外部环境；房地产企业也要不断分析其他融资渠道，创立科学的融资风险防范体系和融资结构，从而增强房地产企业融资的能力，提供稳定的资金链条给企业开展和生存。

　　短期融资和长期融资，按照融资的期限来划分融资，房地产行业的一个重要特点是资本比拟密集。因为房地产企业开发一个工程需要非常长的时间，在进行融资时，必须要非常高地长期负债比例。因为，如此，就会有比拟稳定的资金，可以让企业资金链完整，从而让房地产企业生产经营需求获得满足。一直以来，我国房地产上市公司没有很高的长期融资比例，就算是一些大型的房地产上市公司的长期融资比例在20%～30%之间，这些大型的房地产上市公司对于短期负债更加依赖，如此的融资结构会造成资金非常不稳定，由于需要在短期来还款，更容易让资金周转不灵，无法防范市场风险能力。

　　1.1长期融资比例偏低

　　1房地产企业融资存在的问题

　　关键词：房地产企业；融资；内源融资

　　房地产投资信托、股权融资、银行贷款共同组成了现在房地产企业主要融资渠道。现在，不断上升的融资本钱，以及经济的不断下行，让房地产行业更加恶劣，房地产企业融资更加艰难，现在需要不断调整房地产企业过去高杠杆和大规模开展的模式。同时，房地产企业缺乏金融知识，这样房地产企业不会利用其它的融资方式，导致现在，我国房地产企业还是以银行贷款为主的融资方式。但是实践反映，房地产企业在进行间接融资时，金融机构审查房地产企业的资格非常严格，导致房地产企业开展环境非常恶劣。

　　我国房地产上市公司的融资渠道包括内源融资和外源融资两种方式，外资、股权融资、银行借款、共同构成了外源融资渠道。内源融资只有比拟低的融资比率。从2021年到2021年每年的全部融资额内源融资占全部融资额的比例为0.166748、0.187274、0.186946、0.187667、0.227779、0.181128，都保持在大约18%，其中最低为2021年的16%左右。而2021年的数值到达了22%。房地产外源融资中，都是依赖外部融资，股权融资和银行借款更没有大的差异，但是相对于整个行业而言，相比股权融资，银行借款所占比例要高一些。

　　在经济的不断全球化开展下，市场竞争越来越剧烈，更多的房地产企业都利用多渠道进行融资。在这种状况下，怎样将融资本钱降低，怎样保持其融资本钱是最低的，逐渐变成了2.1运用各种融资手段降低本钱和风险

　　2房地产融资的对策

　　1.3内源融资偏少

　　1.2房地产企业融资渠道窄

　　房地产行业最重视的问题。应该让其他融资方式逐渐代替银行贷款，不断健全和培养企业债权和商业票据的企业债券等融资的方式。资金占用减少，资产资金流转是非常有帮助的。工程融资，因为具有风险分担和多元融资的优势，让一些只有有限财力的公司也可以参与到这项投资中，得到更多的收益。总而言之，很多种类的融资工具彼此间是可以互补的，并让资源配置得到优化，这些对于房地产企业减少风险，降低融资本钱非常有帮助。

　　一些比拟大型的房地产企业，很早就开始创新融资手段了，但是还是处于创新融资的早期阶段。虽然，我国对于金融创新，非常鼓励，而非常大的公信力大型房产企业拥有很强大的整体资金背景，在大型房地产企业中，实验成果后，将这些创新的融资手段能更好地推广到中小型房地产企业，从而促进房地产企业的开展，特别是对养老、产业、商业的长期开展有很大帮助，也能提高房地产企业的运营能力。

　　企业在进行内源融资的时候，完全不用支付利息给外界，因此就没有产生融资费用，这让内源性融资比外源性融资的融资本钱低，同时，可以防止免普通股稀释控制权。所以，在西方国家，内源融资成为了最重要的融资方式，只有当内源性融资不能到达企业的融资需求时，企业才可以转向外源性融资。

　　伴随着不断升高的经济水平，城市化建设需要更深层次地加强。房地产行业也在飞速地开展。因为房地产行业需要大量资金觉得才可以推进开展。所以，融资信贷功能，提供了大量资金给房地产企业，房地产企业遇到此融资信贷能够为房地产提供大量的资金。要加强房地产企业融资，关键是要运用各种融资手段降低本钱和风险、优化融资、借力金融监管突破，3结束语

　　2.3加大企业内源融资比例

　　2.2借金融监管突破增加渠道优化融资

　　增加融资渠道、加大企业内源融资比例。

篇三：房地产企业的融资问题

　　房地产企业融资现状问题及对策

　　中国房地产企业融资：现状、问题及对策

　　楼主刁宣诚发表于搜房网-武汉业主论坛-洋澜·国际康城

　　房地产业属于国民经济的先导型产业,对其他经济部门具有带动作用。房地产业的增长可以拉动整个国民经济的发展。中国现有3万多家房地产开发企业。2003年房地产开发投资10106亿元，比2002年增长29.7%,高于同期固定资产投资增幅（26.7%）3个百分点，占同期固定资产18.3%。房地产业对全国GDP的直接贡献率和间接贡献率约占15%，带动一大批关联产业发展，初步成为国民经济的支柱产业。房地产业的增长不仅促进了国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。在2004年2月召开的中央经济工作会议上，明确2004年我国将把扩大消费作为扩大内需的着力点。据专家预测作为我国近年来消费主要增长点的住房消费，2004年将继续升温。

　　房地产基于自身的一些特殊性，在其开发和消费过程中离不开金融支持。换言之，房地产开发的过程实质上是一种投资过程，即资金的有效投入和增值收回的过程。

　　一房地产开发资金增长迅猛

　　中国房地产业经过近10年的高速发展，成为我国市场经济不可缺少的组成部分。房地产业的发展，离不开资金的支持。根据有关统计数据，2003年全国房地产开发到位资金为1.31万亿元，是1997年的3.4倍，其中国内贷款、自筹资金及其他资金来源（主要是定金及预付款）分别是1997年3.4倍、3.9倍、4.2倍，尽管三者在资金来源中所占比重增长不明显，但资金总量增加幅度很大。国家预算内资金、债券及利用外资所占资金比重分别由0.33%、0.13%、12.07%下降到0.12%、0.02%、1.40%。2001年债券所占比重几乎为零，利用外资2003年为184亿元，比2001年（最低的135亿元）增加49亿元，但所占比重仍在下降。由此可见，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金（主要是定金及预付款）三个方面。

　　二2003年房地产企业融资现状

　　在房地产开发经营过程中，资金是最重要。对于开发商来讲，通过什么渠道什么方式融资是最重要的。在中国现有市场经济条件下，间接融资是主要方式，房地产业也不例外。2003年房地产融资途径仍然是自筹资金、银行贷款和其他资金，且受政策影响较大。

　　1.特征

　　第一，资金到位情况良好。尽管有房地产泡沫之争及央行政策出台等因素作用，但开发资金相对取得较大程度增长，2003年全国房地产到位资金累计为1.31万亿元，增长37.6%，增长幅度比去年增加7.4个百分点，是1995年以来的最高增幅。其中，国内贷款为3125亿元，增长45.4%，增幅增加14.3个百分点；企业自筹资金3758亿元，增长38.1%；定金及预收款5085亿元，增长38.1%；利用外资184亿元，增长17.9%。此外，2003年1～月到位资金高于2002年全年。

　　第二，开发资金仍以银行贷款——间接融资为主。2003年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60％来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。在我国房地产业中，有能力利用直接融资的企业寥寥无几，房地产开发资金直接融资占较小

　　比例。开发商可以利用的基金等直接融资手段虽被看好，但尚无政策支持；上市或“借壳”上市是少数有实力大企业可能实现的方式，但受经营特点和预期收益制约不易得到投资者认同，融资效果也不理想，故直接融资比重较小。

　　第三，房地产信托有了较快发展。信托业是金融领域中富有活力的一个分支，房地产业则是当代最具活力的行业之一，央行2003年6月13日《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发［2003］121号，以下简称“121号”文件)出台后，对房地产业界造成较大冲击，8月12日国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》

　　（国发［2003］18号，以下简称“18号”文件）出台，对房地产又多有鼓励。在这种背景下，中国房地产企业开始寻求新的融资途径。如机构投资者参与房地产投资，房地产基金已开始一些实质的运作，卖方阶段性股权融资等已经露出苗头，上市融资、海外融资也有比较大的突破，而增长最活跃的是房地产信托，虽然规模不大，但却有一个好的起步。根据不完全的统计，2003年全国至少有数十亿元资金通过信托计划形式进入房地产投资领域。例如，仅2003年10月的半个月时间里，北京市就有“世纪星城”、“太阳星城”、“荣丰2008”三只房地产信托项目进入市场发行。2003年11月3日，筹划良久的盛鸿大厦财产信托优先受益权转让项目由北京国际信托投资有限责任公司在民生银行发售，计划一个月但实际上只用了8天半就完成了2.5亿元人民币募集任务。该项信托计划运作模式帮助开发商实现了更高的融资额。2003年12月，交易型的信托产品也在天津登台亮相。

　　2.“121号”文件的影响

　　2003年中国房地产商更深刻地感到国家政策的影响和威力。“121号”文件和“18号”文件，是最近几年出台的两个关键性文件。因此，被业内人士称为“房地产政策年”，特别是“121号”文件给习惯了以往“借贷开发”的开发商们当头一棒——顿感资金吃紧。“18号”文件让房地产开发商们松了一口气，可谓是先悲后喜。

　　房地产是资金高度密集的产业，以规范房地产信贷为主要内容的央行“121号”文件有针对性地对房地产开发企业贷款和建筑施工企业流动资金贷款用途做了详细规定，切中房地产企业的“要害”。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，对自有资金有限的企业，“121号”文件的出台等于釜底抽薪。“121号”文件对房地产融资产生了多方面影响。

　　其一推动房地产开发企业寻求新的融资方式，不仅缓解了银行信贷压力，降低了银行房地产贷款风险，有实力的企业开始探讨与外资银行合作。

　　其二开发企业对于项目谨慎程度增加。如开发企业开始根据自己开发能力调整项目定位。受到封顶之后才能办理按揭的限制，不少开

　　发企业开始考虑如何尽快实现封顶，实现资金回笼。

　　其三房地产行业有可能重新洗牌。有专家认为，2004年是房地产行业实行企业重整的“企业年”。在众多的房地产企业中，不乏有靠关系或有限资金短平快开发经营的，不仅对消费者不利，对银行来讲也存在较大风险。“121号”文件出台后，这样的房地产企业要么发展壮大自己，要么与其他企业合作，要么被淘汰。该政策对资金充足的大型房地产企业利好，有利于房地产企业向更大规模发展，将导致中国房地产业的重新洗牌。随着规模小的房地产企业的出局，实力强的房地产企业间的竞争将充分展开。

　　其四房地产出现的结构性问题及局部泡沫问题得以调整和控制。

　　三房地产融资存在的问题

　　随着市场竞争的加剧，越来越多的房地产开发商深切体会到资金已是一个严重制约企业发展的瓶颈。作为资金密集型的行业，解决好房地产融资问题已经迫在眉睫。目前，我国房地产开发企业面临融资的主要问题。

　　第一，贷款方式少。房地产开发、消费过程都离不开银行支持（在中国现有的金融体制条件下）。房地产业是资金高度密集的行业，没有资金就没有房地产。投资规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量资金，因此，房地产开发企业最关心的问题是融资。房地产开发贷款在国内主要有三种形式：第一种是房地产开发流动资金贷款,主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金；第二种是房地产开发项目贷款,主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款；第三种是房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房屋产权做抵押而向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都很短，无法适应房地产开发周期的需要。因此，目前我国房地产金融市场化的程度仍有待提高，相应的房地产贷款方式也有待创新和拓宽。

　　第二，房地产开发企业间接融资比重过大。2003年末中国经济金融运行情况显示，资本市场融资规模萎缩，企业融资渠道间接化的格局进一步增强。2003年末，人民币贷款余额为16.8万亿元，比年初

　　增加2.8万亿元，同比多增0.9万亿元。贷款增长过猛势必造成融资格局进一步向银行贷款倾斜，企业融资对银行贷款的依赖增强，加大银行信贷资产风险。在当前国内金融市场融资格局中，贷款所占的比重已经由2001年的75.9%上升到2003年末85.1%。在巨额的银行信贷中，涉及房地产开发贷款比重依然很大。

　　改革开放以来，我国直接融资市场发展很快，但是在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格局，房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷资金支持。房地产资金主要来自银行贷款。这种高度集中于银行的融资体制，如果商品房空置面积（2003年少数城市空置面积同比增长超过45％）长期持续大量积压，开发企业无法支付银行贷款与建筑商费用时，只有将房子抵押给银行与建筑商，而建筑商的资金大部分也来自银行贷款，最后也只好把开发商抵押给他的房子再抵押给银行。这样，银行将成为房地产风险的最大承担者。这也正是目前房地产融资渠道狭窄和房地产金融体系不完善的必然结果。

　　第三，房地产融资各种方式均有局限性。融资，不单纯是为建设和发展聚集资金的问题，它实质上是一种以资金供求形式表现出来的资源配置过程。所谓融资方式，是由资金供给部门向资金需求部门转化的途径和渠道。综合有关专家对房地产融资的研究成果，房地产企业融资方式有两种：一是内部融资。即开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。内部融资不需要实际对外支付利息或股息，即不发生融资费用，内部融资的成本远低于外部融资，因此是首选的融资方式。内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。对开发企业来说，预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者，虽可能会丧失一些未来利益，但相对于总体利益终究是微不足道的。房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足资金需求，更多的资金是通过外部融资获得。二是外部融资。外部融资成为房地产企业获取资金的主要方式。目前主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。

　　经过25年的改革，中国房地产市场融资渠道单一的局面仍未根本改变，这是不争的事实。房地产融资除银行贷款外，目前可以采用的还有信托融资、发行企业债券、发行股票并上市、股权投资、产业基金

　　等。但各种融资方式均有一定局限性。

　　银行贷款由于央行“121号”文件的规定，其对项目开发程度和开发企业自有资金的要求不是多数开发企业短期能够达到的。信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。企业债券用途多为新建项目，利息高于同期银行利率、期限为3～15年。所以,一般房地产开发的项目获取发行的可能性较小。发行股票及上市过程长，手续复杂，成本较高，对企业资质的要求更为严格，大多数的房地产开发商无法接受和实现。股权投资虽然可以充实自有资金，但一般房地产企业注册资本金额较小，不会轻易出让控股地位，也不会甘心将大部分的开发收益拱手相让，所以在实践中也难推行。由于国内产业基金无法可依，暂不允许存在，养老和保险基金又不准直接涉足房地产，海外基金在国内运作10年来状况并不理想。因此对基金也不能被寄予厚望。

　　第四，法律法规不健全，影响融资渠道拓展。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。

　　第五，受金融政策环境影响，房地产金融创新力度不够。

　　四2004年主要的融资方式

　　2004年中国房地产将迎来“融资年”。这是国家金融政策的调整和房地产业扩张对资金需求的增强所致。从宏观上来看，房地产融资问题关键不是资金的供给，而是融资渠道和融资工具的创新。据预测,银行贷款和信托融资将上升为2004年中国房地产融资的主流。

　　1.银行贷款仍是重要渠道

　　尽管“121号”文件对银行贷款进行了限制，但银行业不会因此放弃房贷这块不良率较低的业务，加上当前其他融资渠道各有局限，银行贷款2004年仍将会是房地产融资的主流。因此，房地产企业应建立以银行为主的多元化融资渠道，间接融资手段与直接融资手段并用。最重要的是在政策允许条件下与银行合作创新新的融资工具。

　　2.房地产信托快速发展

　　信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定的目的进行管理或进行处分的行为。从法律意义上讲，信托是一种财产委托人、受益人和受托人之间发生的财产权关系。信托的方式有两种，即投资收益型和借贷型。我国目前主要还是借贷型，这符合现在的运作方式，与其他方式相比，信托更注重的是抵押和担保。

　　房地产信托，就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。

　　党的第十六届三中全会首次把银行、证券、保险和信托作为金融四大支柱产业一并提出，这预示信托业的美好发展前景。尽管信托投资公司已经有几十年的发展历史，但《信托法》、《信托投资公司管理办

　　法》和《资金信托管理暂行办法》2001年才颁布，信托公司经过5次清理整顿，重新登记之后，才开始涉足房地产业，其业务时间很短。2002年全国房地产信托共融资10.3亿元，仅2003年第二季度，全国各地的信托公司就推出针对房地产的资金信托产品54个。尽管如此，与银行贷款业务相比，信托所占比例可以忽略不计。

　　在房地产融资的诸多金融手段之中，信托具备多种平台优化组合优势，以信托高级形态为核心，通过信托的串接，将多种金融工具进行优化整合，实现一揽子组合融资解决方案，“121号”文件持续执行，信托能够成为房地产业融资的新热点，成为与银行并驾齐驱的融

　　资模式。2004年房地产信托将有更多的创新产品出台。特别是信托将成为房地产融资环节中最重要的前端部分，并成为最具创新元素与组合优势的核心力量。但是，由于监管部门对房地产资金信托的控制，目前人们对房地产信托的认知还不高。

　　信托独具制度优势，创新空间宽广，并具有巨大的灵活性。信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。信托产品能够比较灵活充分地适应和处理房地产的多种经济和法律关系，解决其他渠道难以解决的问题。相对银行贷款而言，房地产信托融资方式不但可以降低房地产业整体的运营成本，节约财务费用，还有利于房地产资金的持续运用和公司的发展；信托在供给方式上也十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品，从而增大市场供需双方的选择空间。

　　同时，随着信托产品流动性问题的逐步解决及资产证券化的发展，为多类型、多层次投资者提供多元化的房地产信托产品将成为现实。此外，相对于其他任何方式,如基金、国债、债券、企业债的发行，信托的特点是不需要央行的批准，“一法两规”（信托法、信托资金管理办法、信托投资管理办法）对它的政策只是需备案。

　　3.整合信托＋银行组合工具

　　解决问题的根本途径是寻找高品质资金的来源，即投资融资方式的创新及融资渠道的整合提升。房地产所需资金额度非常大，单纯依靠信托或银行贷款都不能完全解决问题，需要进行金融产品创新，以信托＋银行组合工具构建房地产项目融资模式，融资数额由以信托为核心的金融组合工具完成，实现信托前端融资，银行后端资金支持。

　　信托在串接多种金融工具方面独具优势，成为组合融资的核心。其一可以引入海外基金；其二可以充当国内的产业投资信托基金；其三可以以固定回报的方式以股权投资方式进入项目公司；其四可以在适当的时候将项目公司包装上市；其五可以完成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件。

　　五拓展房地产融资渠道的对策与建议

　　1.有条件的企业逐步建立多元化的融资渠道

　　党的第十六届三中全会首次提出“要大力发展资本市场，扩大直接融资比例”。有条件和实力房地产企业探寻除银行贷款以外其他融资方式，如上市、股权融资、产业基金等。房地产企业要抓住机遇，在现有渠道的基础上向多元化方向发展，不仅有利于资金的筹集，还有助于风险的分散。

　　在融资渠道多元化的建设上，不少知名的大企业已经探索出路径，如首创的经验就值得借鉴。首创

　　融资除传统的方法：自有资金、银行贷款、客户资金（预售回款）外，还有6个渠道：一是发债券；二是国内上市公司，资本市场融资；三是海外上市，把公司重组起来到海外资本市场融资；四是吸收海外基金；五是施工企业垫资；六是房地产基金。

　　房地产业是一个资金高度密集性行业，开发一个房地产项目需要大量的资金。如果不借助于各种融资手段，开发企业将寸步难行。首创的经验虽好，但并不是所有房地产企业都能借鉴的，中小房地产企业融资方法就有所不同。

　　2.中小房地产企业融资方法

　　“121号”文件的出台对中小房地产企业融资无疑是雪上加霜。中小房地产开发企业面临的最为现实和紧迫的问题就是如何筹措到资金，解决或缓解自身所遇到的资金压力。相对于大型房地产开发企业，中小型地产企业的融资渠道单一，其所要采取的方法也不同。目前，中小房地产开发企业容易实现的方法除银行贷款外主要有两种：

　　第一，寻求与大公司合作。这种方法，一方面能得到大企业部分资金支持，解决暂时的资金困难；另一方面可以借助大企业的良好声誉吸引购房者。只要合作能成功，对中小企业来讲是条融资捷径。

　　第二，寻求民间资金。目前有一部分民营企业手中掌握着较多资金，这些资金寻找不到良好的投资渠道和投资产品。由于房地产业的投资回报率相对较高，民营企业家们希望介入房地产领域，但因专业知识和经验不足，畏缩不前。这正是中小房地产企业吸纳民间资金的好时机。

　　3.加快完善房地产金融立法

　　房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律、法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。

篇四：房地产企业的融资问题

　　房地产企业融资问题及现状分析(一)

　　一、目前房地产企业融资问题现状

　　1、房地产企业融资压力大。

　　房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业融资压力。

　　2、房地产企业融资渠道单一。

　　我国房地产企业融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。

　　但目前房地产企业融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房

　　地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。

　　二、造成房地产企业融资问题的主要原因

　　1、土地取得成本提高

　　土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。

　　2、房地产业可能进入调整期

　　任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。

　　3、海外企业竞争加剧

　　近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。

　　4、不重视自身资金的积累

　　作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。

　　5、房地产金融市场不发达

　　房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行

　　信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。

　　6、法律法规不健全

　　相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产企业融资渠道的正常开展。

　　上述1、2、3直接加剧了房地产企业融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式，房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。

篇五：房地产企业的融资问题

　　房地产行业融资现状及对策分析

　　房地产是一个资金密集型行业，融资是其重要的发展方式之一。目前，中国房地产行业面临着多方面的融资压力和发展挑战，其中包括楼市调控政策的加强、金融监管的收紧、企业负债率的上升等问题。本文将从现状和对策两个方面，对当前中国房地产行业的融资情况进行分析。

　　一、融资现状

　　总体看来，房地产行业的融资环境不断趋紧。截至2021年上半年，全国房地产企业负债率已达到59.6%，处于相对高位。此外，房地产开发资金成本也在不断上升。随着市场竞争加剧和政策收紧，房企的融资成本逐步上升。

　　1、银行贷款收紧

　　今年年初，银行对房地产企业的贷款额度和融资门槛均有所收紧。国家对房地产市场进行了调控，银行对房地产市场的投资也越来越谨慎，出现了多家银行调整房地产融资规模以及抬高融资要求的现象。

　　2、信托融资难度加大

　　信托融资是房地产企业的主要资金来源之一，但是目前信托融资难度明显加大。房地产开发项目的特点是高风险和长周期，而信托机构具有较高的风险忌避特性，对此类项目的融资需求越来越谨慎，追求稳定的投资回报。此外，近年来，信托机构的监管限制也加强了，出现了不少信托公司被接管或处罚的情况，这也使得房地产企业在信托方面的融资面临一定的困难。

　　3、债券融资回潮

　　随着社会融资规模的逐步扩大，债券融资对房地产企业来说逐渐变成了一个可靠的融资方式。伴随着2020年的PPI上涨和宏观经济恢复的势头，债券市场进一步回暖。截至2021年6月，房地产融资债券（其中包括地方政府融资债）规模超过5.5万亿元，占到债券市场的1/3左右。

　　二、对策分析

　　房地产行业的融资需要转变思路，减少传统的高杠杆融资方式，提高企业的融资质量和效率。在此背景下，企业应采取以下对策：

　　1、转型升级，降低融资压力

　　房地产企业应该更多地关注核心业务，提高产品品质和附加值，通过产能升级、销售管控、风险管理等方式降低企业负债率和融资压力。

　　2、多元化融资渠道

　　针对当前房地产市场的融资市场多元化特点，房地产企业应在不断扩大信托融资、债券获得的融资比重的同时，增加其他金融机构的合作，扩大资金来源渠道。

　　3、保持良好的信誉和财务状况

　　在当前总体趋紧的金融环境下，房地产企业在与金融机构谈判融资的过程中，良好的信誉和财务状况可以吸纳更多的资本参与。同时，加强与银行的沟通、维护信用，树立良好的品牌形象，也是获得融资的重要途径。

　　4、合理运用杠杆和拓展海外市场

　　对于有条件的房地产企业来说，合理运用杠杆，在较低的成本下提高融资效率，当然也需要不断稳定工作品质，进行谨慎投资。另一方面，发掘国外市场，发挥国际化优势，拓宽融资渠道也是一种有效的避险手段。

　　结论

　　总之，房地产行业的融资形势仍然面临一些压力和挑战，房地产企业需要调整理念，拓宽融资渠道，提升资金利用效率。同时，加强管理，积极响应政策改革等要求，是保持良性发展的必要手段。

篇六：房地产企业的融资问题

　　实用标准文案

　　某某财经学院本科生毕业论文

　　房地产企业融资问题研究

　　姓

　　名

　　学

　　号

　　专

　　业

　　指导教师

　　会计学

　　〔讲师〕

　　2009年5月15日精彩文档

　　实用标准文案

　　摘

　　要

　　房地产业是我国支柱产业之一，其健康开展对我国国民经济的开展起着重要作用。而房地产业是资金密集型行业，因此有效地解决该行业融资问题是促进其健康开展的重要条件。房地产企业解决融资问题，必须考虑各种融资渠道的本钱与利弊，结合企业所处的外部资本市场的状况，根据国家金融政策、银行改革方向、发行股票、企业债券的制度等，选择最适合企业的融资渠道。随着近几年经济的高速开展，房地产投资又出现了过热迹象，房地产业的风险开始加大，包括加大了金融风险，局部地区的商品房价格上涨很快，房地产开发规模、投资增幅都开展过快。因此，国家也开始了加强对房地产业的规X，尤其是对房地产金融方面的监视管理。在新政策下、形势下，房地产企业应该如何进展企业的融资活动，是当下对房地产来说最为迫切的问题。

　　本文运用理论与实际相结合的方法，对房地产整个行业的背景进展了简要的分析，再对国内外研究现状、融资的根底理论和现代融资理论的开展进展简要介绍。分析了我国房地产企业融资的方式，包括银行贷款、股权融资、发行债券、房地产信托，以与融资方式的其他开展趋势。提出了目前银行贷款仍是我国房地产融资的主要方式，解析了我国房地产业主要依靠银行贷款融资的原因。最后，指出了我国目前房地产融资方式比拟单一。要解决这个问题，应积极开拓思路，根据国内外经济、金融形式的不断变化开展，利用一切可能的融资渠道，走多元化道路，探索适合企业实际情况的高效低本钱的融资方式。

　　关键词：房地产企业；房地产融资；融资模式

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　　AbstractTheindustryofrealestateisoneofthesupportingindustriesofourcountry,anditshealthydevelopmentplaysanimportantroletothedevelopmentofournationaleconomy.Itisanimportantaspectofpromotingitshealthydevelopmenttosolveitsfinancingproblemeffectively.Externalcapitalmarketconditionsandpolicyconditionsaroundthebusinesssuchasstocksandbondsissuanceacquirements,nationalfinancepolicies,andbankinnovationtendency,mustbeconsideredinrealestateprojectfinancingdecisions.Thegovernmentofchinapublishedaseriesofdocumentstoreinforcethecreditmanagementinrealestateindustry.Itbeesthemostinsistentproblemforrealestatebusinessestodealwithfinancingundernewpoliciesandconditions.Asforfinancingtheory,therehasbeengreatprogressintheoreticstudybasedonrevenuetheory,agencycost,andcorporationgovernmentwhichhavemademanyinstructiveeffectsonbusinessfinancingdecision.Firstly,thispaperanalyzedthefinanceconditionsaroundrealestateindustry,andthendiscussedproblemsexitinginrealestatebusinessfinancingandabusesaboutcurrentfinancingpoliciesbasedonfinancingtheories,studiedrealestatebusinessfinancinginstrumentsinvolvingbankloan,issuanceofstocks,issuanceofbonds,andrealestateaffiance.Allofthisistofindappropriatefinancinginstrumentsforbusinesswithvariousinternalconditions,toextendbusinessfinancingchannels,andtoimprovebusinessfinancingstructures.

　　KeyWord：realestateindustry，RealEstateFinancing，Financingchannel

　　实用标准文案

　　目

　　录

　　1引言11.1研究的背景和意义11.2文献综述11.3研究的主要内容和方法11.4研究进度12房地产企业融资概况与问题分析32.1房地产融资概况332.2我国房地产企业融资存在的问题与原因分析4453房地产企业融资模式研究73.1我国房地产企业融资方式3.2房地产企业创新融资模式探索78894房地产企业应如何选择适合的融资渠道104.1房地产开发个环节合理的融资方式101010104.2不同房地产开发项目融资方式选择1011实用标准文案

　　114.3不同规模房地产融资方式选择11结论12参考文献13致谢14实用标准文案

　　1引

　　言

　　1.1研究的背景和意义

　　上个世纪90年代中后期以来，在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下，房地产投资保持较快的增长速度，我国房地产市场开展活跃。近年来，国家不断的通过土地，金融等一系列政策规X房地产市场，双管齐下的地产新政让房地产企业普遍感到资金压力，并且压力逐渐增大。

　　房地产行业的参与者开始注重拓宽资金来源和融资渠道，寻求包括上市，信托，基金，境外融资，私募在内的多元化融资渠道。对于在应对国家宏观信贷紧缩政策下，在应对金融风险的同时，如何能够拓宽融资渠道，创新融资方式，以缓解资金需求压力，从而推动我国房地产投融资体制改革和融资结构的调整，开展资本市场，推动金融机构的风险控制能力成为迫切需要研究的问题。房地产融资问题的研究意义深刻。

　　1.2文献综述

　　近几年来随着经济的开展，房地产行业表现了前所未有的活力，但同时也出现了很多问题。综合文献看出目前房地产企业主要有信贷融资，信托融资，直接上市，买壳上市，房地产基金，典当融资和项目融资具有行业性质的融资方式。研究人员也针对不同的融资方式和各自的操作给与分析。本文将针对房地产企业的融资方式又被赋予新的面貌进展分析，对房地产企业怎样认清自身的融资能力进展研究，结合案例说明量力而行，精心策划，减少盲目性和风险的重要性。以求真正实现融资实效。

　　1.3研究的主要内容和方法

　　本文主要内容是综述整理房地产融资问题开展现状；分析造成此种现状的原因；以与不同企业的融资能力的分析，进而分类说明不同融资渠道的实用性局限性；在新

　　本文的研究方法分三个步骤：

　　提出问题：采用文献研究法概述当前房地产行业特征和融资形势和政策。

　　分析问题：首先运用调查法调查出当前市场上的融资方法和渠道。然后定性分析法指出各自的优势和局限性。同时实证研究法对不同方法下融资成功的案例进展分析进一步论证论点。

　　解决问题：用描述性研究法提出不同性质不同规模不同地域的房地产企业采用不同的融资方法。

　　的经济环境下针对政府、社会、企业提出解决融资问题的对策和建议。

　　实用标准文案

　　1.4研究进度

　　08年1月—09年2月，收集资料，对房地产行业融资问题的研究进展和根本理论进展综述，整理。找出具体研究意义的内容，与导师商议，确定。

　　09年2月—3月，继续资料的搜集工作，同时认真研读，开始开提报告的写作，并于导师讨论，修改，最终完成开提报告。

　　09年3月—4月，列出论文写作大纲同时写作论文初稿，在导师的指导下修改论文初稿，完成论文。

　　09年4月—5月，细致具体的校正初稿。完成论文，装订，提交并准备论文辩论。

　　实用标准文案

　　2房地产企业融资概况与问题分析

　　2.1房地产融资概况

　　改革开放以后，银行开始逐步介入住宅建设贷款，尤其是房地产开发公司出现后，银行信贷资金开始大量注入房地产。银行信贷资金逐步成为房地产投资资金的重要来源。上个世纪八十年代以后房地产融资有了较大开展。一是房地产信贷业务种类不断增多。目前，房地产信贷资金来源已扩大到开发企业存款和各种住宅储蓄；贷款种类包括开发企业流动资金贷款、单位购建房贷款与个人购建房贷款〔包括住房抵押贷款〕等；二是金融体系普遍开展了房地产融资业务，此外，还出现了专门的房地产融资机构。

　　房地产业作为国民经济先导性产业，对国民经济的良性开展影响深远。同时房地产业是一个典型的资金密集型产业，充足的资金支持对房地产业的开展至关重要。随着我国房地产投融资体制的不断变化，房地产企业的资金链面临着日益严峻的挑战。目前我国尚未建立起稳定、规X的房地产融资体系，还没有形成符合我国国情、适应市场经济开展的房地产开发融资机制。如何解决房地产企业开展的资金瓶颈问题，尽快建立健全多渠道的房地产企业融资体系，已是摆在全行业面前亟待解决的重大课题。要建立符合我国国情的稳定、规X的房地产融资体系，必须先对我国房地产企业融资现状与存在的问题进展深入法分析。

　　1〉银行贷款成为房地产企业融资最主要的渠道

　　由于国内金融市场不兴旺，目前国内的房地产金融主要以银行贷款为主，其他的融资方式如上市融资、信托融资、债券融资以与基金融资筹资所占的比重十分微小。从企业统计的角度来看，房地产企业的开发资金主要包括自由资金、银行贷款、建筑企业垫资和预售款四个局部，而预售款中的大局部来自银行对个人住房消费贷款，因此实际上银行贷款和预售款均来自商业银行，房地产开发对银行的依赖程度相当高[王希迎，2005]。

　　2〉以上市融资和债券融资为主的直接融资所占比例很小

　　目前，我国房地产企业的融资方式有三种：一是，股票市场融资。目前我国约有房地产开发企业3万多家，而在深沪两地以房地产为主业的上市公司仅不足100家，房地产上市公司占全部房地产开发企业的比例不足千分之五。二是，企业债券融资。在过去的十年中债券融资在房地产企业全部资金中所占比重呈下降趋势。三是，房地产投资资

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　　金和房地产信托等其他直接融资方式很少。我国目前尚无标准的房地产基金，个别属于实验性质的房地产基金并未形成规模。

　　3〉外资在房地产融资中所占比例下降

　　尽管我国房地产行业利用外资的数量在2002年之后呈上升趋势，但利用外资在整个融资渠道中所占的比重却呈现不断下降趋势。只有少数东部沿海地区存在，中西部仍呈下降趋势。特别是直接融资方式比例偏小。外资多以简介方式进入：一是和国内公司合作，联合投资开发房地产；二是通过收购中国银行不良资产的形式进入中国房地产市场；三是和国内公司合资成立房地产开发基金[X朝元，2008]。

　　4〉宏观调控之后，房地产企业已经开始多元化融资尝试

　　为了抑制房地产投资过热，防X银行信贷风险，同时也为了配合宏观经济的整体调控，2003年以来，政府已采取了一系列房地产宏观调控措施，包括房地产开发的自有资金比例上升，全国暂停审批农用地转非农建设用地等。紧缩政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金链非常紧X，不得不开始多渠道融资的尝试。

　　2.2我国房地产业融资存在的问题与原因分析

　　由于中国的房地产业还处于起步阶段，融资的途径比拟单一，最传统的方法是自有资金加上银行贷款，或者是自有资金加上机构投资人加上银行贷款，与国外相比还很落后。兴旺国家的项目获得资金的途径更多的是靠直接融资，比如机构投资人、基金等渠道。因此，我国房地产企业是否获得足够的资金支持，尽快建立健全多渠道的房地产融资体系，已成为企业开展的瓶颈[衷晟，2005]。

　　房地产融资是房地产业开展链条中的重要组成局部，为房地产业的开展提供了重要的资金保障，然而，在房地产融资迅速开展的同时也存在许多潜在问题，归纳起来。主要有以下几个方面：

　　1〉融资结构单一、间接融资比重过大。

　　目前，我国房地产融资结构比拟单一，间接融资比重过大。房地产开发的三个阶段〔取得土地的前期阶段、施工阶段和销售阶段〕每个阶段都离不开银行资金的支持。房地产开发所需资金仍有70%的资金来源于银行贷款，间接融资比重依然过大。虽然国家已出台了一系列宏观调控政策对房地产开发商提高了贷款门槛，使融资模式出现了多元化趋势。但是短时间内仍无法改变以间接融资为主的融资格局。房地产业的这种高度依赖于银行贷款的融资模式，必然会加大银行的信贷风险，一旦投资失败，银行无疑将成为房地产业风险的最大承当者。

　　2〉对房地产融资的限制因素太多

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　　X青水[2006]指出“融资，不单纯是为建设和开展聚集资金的问题。它实质上是一种以资金供求形式表现出来的资源配置过程〞。房地产业作为资源密集型行业，需要大量的资金做后盾，单纯的依靠内部融资是不能满足资金需求的，更多的资金要通过外部融资来获得。因此，外部融资应是房地产业获得资金的主要方式。目前融资的渠道主要有银行贷款、发行企业债券、股权融资、利用外资、产业基金、房地产信托等。然而，目前我国房地产业的融资仍然主要依靠信贷融资。其它融资方式受政策、金融体制的影响与制约较大，因此其开展比拟困难，有很大的局限性。

　　3〉银行贷款方式与金融创新太少

　　房地产作为资金密集型行业，其特点是：开发周期长、投资规模大，这必然要求房地产业需要的大量的资金支持才能更好的运转下去。目前我国房地产开发所需资金主要来源于银行贷款，而银行现有的几种贷款方式的期限都比拟短、这就与房地产开发周期长这一特点相矛盾，再加上我国金融创新少、融资方式有限。所以筹集到足够的资金将十分困难。因此，我国房地产的贷款方式与其他融资方式有待拓宽和创新。

　　4〉相关的法律法规还不健全，影响融资渠道拓展

　　目前，与房地产融资相关的法律法规还不完善。有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效地体系。缺乏相互的一致性和协调性。操作困难。直接影响房地产融资渠道的正常展开。例如房地产基金被认为是最好的直接融资方式，房地产证券化的概念已被大多数业内人士所承受，但是最关键的法律条文还处于真空状态，使金融创新面临无法可以的困境[李冬梅，2004]。

　　我国房地产融资出现上述问题，是由多方面造成的。但归根结底是因为我国房地产金融体制还不完善，还存在很多问题。因此对于我国房地产金融体制中所存在的问题应对症下药，逐步完善、真正视线融资渠道多元化。问题的成因主要表现在一下几个方面：

　　1〉房地产金融缺乏创新工具

　　与兴旺国家相比，我国房地产金融创新工具较少，无论是对房地产企业贷款还是对个人住房贷款仍是采用抵押、按揭等原始方式。房地产金融创新工具非常缺乏，没有根据实际情况而专门设计适合不同房地产企业和居民支付能力的多样化贷款品种。

　　2〉房地产金融体系效率不高

　　金融体系的核心作用是将融资需求和投资需求进展合理有效的配置。最大限度地将金融资源从过剩方向需求方融通。目前，我国金融资源的融通循环在一定程度上并不顺畅，金融资源并不匹配。一方面，存在较大的资金需求得不到满足。另一方面，却存在大量闲置的资金，无法找到适宜的对象进展投资。因此，我国房地产金融的资金融通效率是低下的。

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　　3〉房地产金融体系还不健全

　　当前我国政券市场的改革和开展缓慢，其体制和制度仍存在着较大缺陷。如监管机制不到位。股权分立、缺乏信用保证等。这势必会导致许多金融产品不能得到有效运用。此外，由于我国证券市场的开展还不成熟。致使房地产的各种融资方式至今仍没有较大开展。从而导致我国房地产企业融资方式比拟单一，其资金来源主要依靠银行贷款，这不仅加大房地产企业的财务风险。而且又给经济运行带来一定的金融风险。因此，必须进一步加大证券市场的改革力度，真正落实《关于推进资本市场改革开放和稳定开展的假如干意见》中的精神和要求，推进资本市场开放和稳定开展。

　　4〉与房地产金融相关的法律法规还不完善

　　由于我国与房地产金融相关的法律法规还不完善，所以严重影响了我国房地产市场和房地产金融的规X开展与安全运行。房地产市场的许多问题在很大程度上也是由于缺乏相关的法律法规作为指导。在房地产市场中，消费者相对而言处于信息缺乏的一方，同时又缺乏相关的专业知识，在市场博弈过程中处于不利地位。因此，加强对房地产和房地产金融相关的法律法规建设。对房地产企业的信息披露行为实行监视，有利于改变消费者的不利地位，提高市场运行效率[牛凤瑞，2004]。

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　　3房地产企业融资模式研究

　　3.1我国房地产企业融资方式

　　在我国的3万多家房地产企业中，目前可供选择的房地产融资渠道，主要有银行信贷、上市融资、信托融资、债券融资等融资方式。

　　1〉预收账款

　　房地产企业的预收账款实质开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以与委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必须的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。

　　2〉银行信贷

　　开发商向银行借入的资金，偿还期在一年以内的，为短期信贷，偿还期在一年以上的，称为长期信贷。短期信贷由于必须在一年内偿还，所以只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有：短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。

　　3〉房地产开发债券

　　债券是一种明确债券债务关系的金融工具，债券载明了发行人有在约定的期间归还本金和利息的义务。债券是一种资本市场上的金融工具，期限长于一年。当房地产企业在开发中有中长期的资金需求时，债券是一种重要融资渠道。因此，从金融理论上，发行债券是房地产企业可行的融资方式。

　　4〉上市融资

　　通过上市融资是房地产企业重要的筹资。股票与债券同为资本市场上的融资工具，但股票是一种股权证明，持有普通股的股东有权参加企业的经营管理。由于房地产开发的风险高、投资大、周期长。因此，采用发行股票上市也是房地产企业非常重要的融资方式[王希迎，2005]。

　　3.2房地产企业创新融资模式探索

　　从现状观察，无论是房地产开发贷款还是个人住房消费贷款，都过度依赖银行。而在新的融资限制条件下，多数房地产企业很难再续依赖银行贷款，因此融资模式的创新

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　　势在必行。在国外较为成熟的房地产基金、融资租赁等新型融资方式，将有望成为实现我国房地产投资大众化和融资社会化的重要渠道。

　　房地产投资基金是产业投资基金的一种，是由房地产公司或金融机构发起，向特定投资人募集专门用于房地产投资基金[黄晔，2005]。房地产投资基金现在均以私募的形式组建，以房地产权益性投资为主，同时积极开展房地产证券投资和房地产融资等业务。房地产资产的保值特性决定了房地产基金的投资风险小于其他产业投资基金，因此房地产产业投资基金是一种受各方欢迎的重要融资渠道。对开展我国房地产投资基金的几点建议：深化相关金融体制改革，转变传统经营理念加强对房地产投资基金的监管力度培养房地产投资基金所需专业人才。

　　融资租赁是在分期付款的根底上，引入出租服务中所有权和使用权别离的特性，租赁完毕后将所有权转移给承租人的现代营销方式。相对于经营规模来说，中国的租赁业务量非常小，但从另一个角度来看，开展的潜力巨大，而金融租赁融资的方式也呈现多样化开展。接下来看一个房地产业与融资租赁的“强强联合〞的案例：

　　2007年4月初，某个房地产融资租赁项目运作成功，此项目在沪上金融租赁公司新世纪金融租赁优先责任公司的成功运作下，以“售后回租+保理〞的融资形式完成。沪上一家大型房地产公司将其拥有的某某一著名大酒店出售给金融租赁公司，并签了5年的“售后回租〞合同。金融租赁公司又与一家股份制商业银行签订“国内保理业务〞合同，将房地产售后回租形成的租金应收款卖给银行，房地产公司一次性完成融资金额高达6亿元。

　　这一创新的融资租赁项目，形成了金融租赁公司、房地产开发企业以与商业银行三方“共赢〞的局面。

　　首先，金融租赁公司拓展了其业务领域。售后回租交易是一种特殊形式的租赁业务，是指房地产开发企业将一房地产项目的资产出售后，又将该项资产从金融租赁公司回租。在售后回租方式下，通过售后回租交易，资产的原所有者房地产开发企业在保存对资产的占有权、使用权和控制权的前提下，将固定资产转化为货币资本，在出售时可取得全部价款的现金。

　　然后，金融租赁公司再将房地产开发企业的租金应收款“打包〞卖给银行。银行在以买断房地产开发企业的租金应收款为根底，为金融租赁公司提供租金应收款的催收和信用风险控制等服务，开拓了银行中介业务“保理业务〞银行可以收取不低于保理融资额1%的收续费。

　　第三，房地产开发企业通过金融租赁公司的房地产售后回租，一方面，获得了自有资金，并将其充抵新开发项目的资本金或其他项目。另一方面，通过“售后回租〞房地

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　　产开发企业仍可经营原来的房地产项目，形成现金流，通过每年还本，每季还息的方法，在融资租赁到期时，依照合同向金融租赁公司赎回原来的房地产项目。

　　这个项目的成功运作，为房地产企业融资开辟了一道创新融资渠道，充分利用社会资源，用租赁控制物件所有权的特点，以物权管理位中心，整合各资源优势，躲避和分散风险，共享项目利益。实质上渗透了大量的知识含量和整合能力，是知识经济的产物。可见，运用金融租赁公司的融资平台，对于房地产开发企业而言是大有可为的。

　　目前还有很多由根本融资方式衍生的新兴或组合的融资方式，主要有并购、房地产信托、融资项目、融资海外基金等。

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　　4房地产企业应如何选择适合的融资渠道

　　融资方式的选择应“据实选择〞。对于不同的房地产企业，并非每一种融资工具都适用于自身。由于房地产开发的不同项目、不同环节或不同类型的房地产企业有着不同的风险控制能力和融资需求，如何根据自身实情来确定最优融资结构，躲避融资风险，成为房地产企业融资决策的核心内容。

　　4.1房地产开发各环节合理的融资方式

　　房地产开发主要有以下环节：开发项目的立项和可行性研究、规划设计和市政配套、选择地点和取得土地使用权、开发项目的前期工作、建设管理和竣工验收、房地产商品的经营和物业管理。在此，根据各阶段融资不同的需求，将环节归纳为三个融资阶段，房地产企业宜按照不同阶段面里的风险来选择每个阶段适合的融资工具。

　　该阶段融资期限最长，数额较大，受到政策规定自有资金须达到35%以上的限制，一般房地产企业可以承受较高的融资本钱。夹层融资可以作为此阶段融资的首选，自有资金比例达到30%以上后可考虑使用信托融资。对于资质较好的大型房地产开发商可以考虑发行债券与海外资金合资设立项目公司进展投资，上市和并购等方式在项目准备阶段之前利用，保证整个开发过程中资金链条的顺畅。中小型企业可在此阶段选择联合开发，实现地产商和经营商联盟合作，统筹协调，使双方获得稳定的现金流，有效地控制经营风险[韦泱，2005]。

　　基建垫资是本阶段实际操作中主要资金来源之一，完工后生产资金转化为成品资金。在该阶段，房地产企业适合选择选用信托、夹层融资等方式，虽然融资方式的本钱很高，但受政策限制较少，相对容易得到资金。短期融资债券是在生产阶段和销售阶段进展衔接的时候，解决短期资金缺口的理想融资选择。

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　　本阶段主要是购房者需要融资，可选用按揭贷款、住房公资金、抵押贷款，或综合使用以上方式。融资租赁也可以减轻支付负担，实现真正意义上的“零首付〞。

　　4.2不同房地产开发项目融资方式的选择

　　不同开发项目金融创新方式的选择，取决于市场发育程度和投资者的信心程度。现有融资格局是各方博弈的结果，包括银行风险、资本市场开展状况和企业信誉等方面。

　　住宅是房地产开发最主要的项目类型之一。住宅的经营模式死开发并销售，融资相对商业用房较为容易，享受税收优惠，但其贷款抵押期一般较长。对于别墅、高档住宅等，夹层融资、信托、项目融资等是较为理想的融资方式。而普通商品房购置者申请的个人抵押贷款是房地产证券化的主要来源。

　　商业房地产包括写字楼、商铺、工业项目、停车场和仓库等。商业房地产的融资规模大、时间长，因此，它对新融资渠道的需求更为旺盛。我国现有的房地产基金比拟适用于投资于办公楼、购物中心等；大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式；短期融资券适用于工程较大、耗资较多的项目；海外基金也多用于商业地产等规模较大的开发项目。

　　4.3不同规模房地产企业的融资方式选择

　　对于实力雄厚、信誉良好的大型房地产开发企业来说，可以在进展内源融资的根底上进展银行贷款。同时拓宽融资渠道，实现资本结构的优化。几乎所有融资方式都可以选择，其中有集中融资方式〔上市融资、发债融资、海外资金等〕几乎成为他们的专利。

　　而对于位数众多的中小房地产企业来说，应积极发行企业债券，利用财务杠杆的效应使企业快速开展变化。应采用开发商卖方信贷、联合开发、夹层融资、信托融资、工程转包融资、获得外单位投资等不被大型企业所垄断的方式进展融资。

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　　结

　　论

　　房地产作为一个高资金密集行业，国内融资渠道不畅，金融品种欠缺，而国外资本对国内市场觊觎已久，融资多元化的途径实际已经摆在国内开发商面前，但是如何利用好这种途径是至关重要的，这就需要有关政府部门建立与开展多元化的金融融资体系。

　　首先，建立完善多元化、分层次的房地产金融市场体系。不管样的融资方式或者融资的工具，最终都要通过房地产金融品种的交易市场来实现。通过多元化的金融创新。建立各种房地产金融品种周转的市场。这样既可以分散金融市场的风险，又可以缓解投资需求对房地产市场的压力。

　　其次，创新和丰富多元化融资的品种。选择适合中国人投资特点的金融品种要了解中国人对风险的承受能力，对资产的持有习惯等。这样就能更好的房地产资金来源问题，既减轻了银行的风险，有缓解了房地产供求的关系。

　　另外，还应该健全与房地产金融有关的各种机构，完善政策法规，赋予房地产开发商多品种、多层次、多元融资的能力和。

　　随着国内外经济、金融形势的不断变化和开展，我国房地产企业应积极开拓思路，利用一切可能的融资渠道，走多元化开展的道路，探索适合自己企业实际情况的高效低本钱的融资方式。

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　　参考文献

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　　[13]李冬梅．房地产融资的资本市场[J]．城市开发．2004(6)．

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　　致

　　谢

　　本论文是在尊敬的教师的悉心指导下完成的，在此学生表示衷心的感谢！在论文的、资料的收集和撰写过程中，教师提出很多指导性意见。全文的修改和审定无不凝聚着

　　教师的教导。导师严谨的治学态度和忘我的敬业精神，让我受益终生。从导师身上，我不仅学到了扎实的专业知识，也学到了做人的道理。

　　感谢家人对我论文写作的支持和生活上的照顾，谢谢它们的理解！

　　感谢同宿舍同学的意见和建议，感谢所有给予我关心和帮助的朋友和同学！

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