房地产行业风险分析8篇

篇一：房地产行业风险分析

　　房地产行业财务风险分析

　　近年来，随着房地产行业迅猛发展，房地产行业面临着多重财务风险。为了更好地了解房地产行业财务风险，本文将从三个方面介绍房地产行业财务风险分析，即市场风险、财务风险和经营风险。

　　首先，市场风险是指房地产行业所面临的风险，其特点是不确定性和波动性较大，且受外部因素影响较大。此外，市场风险可以从行业环境、政策环境、物价水平、居民消费能力、国际国内金融市场等方面来考虑。随着市场环境的变化，这些风险源可能会带来一定程度的不确定性，以及一定程度的金融风险。

　　其次，财务风险是指企业财务管理中可能出现的潜在风险，其特点是其完成的财务操作会产生潜在的金融损失。财务风险主要表现在财务总体结构不合理，资本结构极端化，财务规划缺乏，风险控制落实不到位，财务活动能力低下，财务服务能力薄弱，财务报表质量较差等方面。此外，财务风险还可以通过审查财务报表、财务指标分析等手段来进行分析。

　　最后，经营风险是指企业运营中可能出现的潜在风险，其特点是其运营活动可能会出现不利后果。经营风险可以从人事风险、营销风险、信用风险等方面进行分析，如营销策略、市场营销、定价策略、产品发展等有关方面来考虑。此外，经营风险还可以通过分析房地产行业的竞争环境、技术革新、产品品牌等方面来进行分析。

　　总而言之，房地产行业财务风险分析具有重要意义，对于房地产企业来说，应该积极面对外部风险，正确评估风险，采取有效的措施

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　　来减少不良影响，以确保企业的稳定发展和有效避免金融风险的出现。首先，必须建立有效的风险管理制度，同时采取有效的措施，控制财务风险的发生；其次，要提高财务审计质量，同时注意房地产行业的发展趋势，加强对市场风险的监控；最后，要加强对经营管理的监督，同时加强对经营风险预警，保持房地产行业的正常运营。

　　综上所述，房地产行业财务风险分析具有重要的实践意义，对企业的财务管理和财务风险防范都有重大的意义。因此，房地产企业应该积极应对财务风险，采取有效的措施，有效地避免风险发生，使企业保持稳定发展。

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篇二：房地产行业风险分析

　　房地产开发企业面临的风险主要有政策风险、经济风险和市场风险。

　　政策风险

　　政策风险，即国家及相关地方政府出台的宏观政策对房地产业产生的影响。与房地产业相关的政策主要有四类：土地政策、金融政策、税收政策和行政手段。

　　土地政策主要涉及年度土地供应计划、土地供应结构、规范土地交易市场等方面，如2006年颁布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》规定：

　　新审批、新开工的商品住宅套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。这一政策主要通过影响房地产

　　供应结构来影响市场，房地产开发企业必须积极面对土地供应结构的变化，来相应调整开发策略和市场战略。

　　金融政策主要包括两个方面：加强商业银

　　行信贷管理和控制流动性。从2003年开始，为抑制房地产投资快速发展和房价的高速增长，国家陆续出台一系列加强商业银行房地产信贷管理的规定，从控制商

　　业银行金融风险的角度出发，规范商业贷款审批的操作细则，明确取得房地产开发贷款的硬性指标，加大了房地产开发企业取得贷款的难度。控制流动性方面，央行

　　提高存款准备金率、上调存贷款利率等均会加大房地产开发企业取得贷款的难度。

　　针对房地产开发企业的税收政策主要是，对房地产开发项目的土地增

　　值税进行清算，弥补房地产开发商逃税、避税的漏洞等。另外，国家出台《廉租住房保障办法》、《廉租住房保障资金管理办法》、《经济适用住房管理办法》等行

　　政规定，对整个房地产市场和房地产开发企业也会产生较大影响。

　　经济风险

　　根据研究，房地产业与一国GDP的相关性达0.81，预期

　　通胀和通货膨胀与房地产业发展也存在一定的关联性。房地产业是重要的宏观经济组成部分，与宏观经济互为影响。当经济上行时，对房地产业来说经济风险较小；

　　一旦经济出现不确定性或隐患，房地产企业应及时监测市场并对背后原因进行分析，从而采取措施减轻经济下行风险带来的损失。如2007年年底、2008年年

　　初美国次贷危机初现时，国内房地产市场销售疲软，某大型房地产开发企业对全国房地产形势进行分析并做出判断，房价已经严重背离居民收入和需求，房地产市场

　　将面临较大的需求疲软危机。此后，该企业对全国主要地区住宅项目价格进行了调整。当次贷危机真正对国内房地产市场产生影响时，该企业由于及早判断市场形

　　势，果断采取相应措施，减少了经济下滑给自身带来的损失。可见，经济风险需要企业对市场进行长期监测，并做出正确的判断。

　　市场风险

　　成本风险。房地产开发项目成本主要由土地成本、建造成本、前期工程费、管理费、利息及相关税费等构成，其中比重最大、影响最大的三个因素为土地成本、建

　　造成本和人力成本。土地成本取决于房地产业和房屋销售价格的景气度，企业可根据市场情况进行选择。建造成本因在不同城市、不同区域而不同，同时也随着原材

　　料价格的变化而变化。根据中国社科院金融研究所的研究，钢材等房屋建筑原材料价格上涨会导致房价上涨，但房价上涨的时机还需要看市场。当房价处于上升通道

　　时，原材料价格转嫁到房价中会比较容易，也会比较快；若房价出现下跌，原材料价格转嫁到房价中就比较困难，开发商只能自己消化这部分上涨的成本。因此，房

　　地产开发企业应积极应对上游原材料价格波动风险，以增加房地产开发项目的收益，减少自身的损失。

　　销售价格风险。房地产企业在获取土地、进行项

　　目投资时往往只对未来1—3年房地产市场形势进行分析判断，而房地产项目真正实施的时间跨度可能会更长，到项目预售时市场或许已经发生较大变化，较长的时

　　间跨度使房地产销售项目面临着价格变动的风险。如突发政策、金融危机、经济衰退等均会对房地产项目价格产生影响。

　　资本市场融资风险。房地产企

　　业多数是借助银行贷款等外债开发和建设房屋，然后通过售房回收资金偿还贷款，是一种高负债、低现金流的状态。在房地产需求旺盛、销售状况良好的情况下，这

　　种运作是比较合算的，房产出售率高，房地产开发企业可以迅速回笼资金，企业即使没有充裕的自有资本和现金流也可以使项目正常运转。一旦市场需求出现下降，如宏观调控、贷款利率变化、银根收紧或者房地产价格过高消费者难以承受导致市场需求低迷，房地产开发企业资金链条就会绷紧，如果企业没有很好的风险规避工

　　具，很容易陷入困境。

　　境外业务汇率风险。汇率变动通过影响原材料进口价格而影响房地产项目的收益，也是房地产企业特别是大型房地产企业不可忽

　　略的风险之一。

　　企业市值波动风险。若房地产企业是上市公司，企业股票的价格波动将直接影响企业的融资能力和资金状况，影响企业的土地储备和战

　　略布局，进而影响企业的竞争力。

　　从以上各方面的分析来看，政策风险对房地产开发企业非常重要，对政策的预判和理解是房地产企业必备的基本素

　　质；经济风险和市场风险是房地产企业经营2面临的主要问题，能够积极应对和处理这些风险是企业发展壮大的保证。

　　可通过

　　金融工具管理风险

　　房地产开发企业面临的各种风险均需要企业选择合适的方法进行管理，常见的风险管理方法有：

　　其中，金融工具管理风险最常用、最有效的是在期货市场进行套期保值。目前，我国已

　　经推出多种商品期货和股指期货，其他如价格指数期货、利率期货、汇率期货和股票期货等均未推出，因此当前房地产开发企业只能通过钢材期货和股指期货的套期

　　保值对建筑材料价格波动风险和经济风险进行管理。下面我们着重介绍一下房地产开发企业利用钢材期货对原材料价格风险进行管理（以沈阳地区为例）。

　　钢材价格变化对房地产企业的影响

　　房地产开发成本包括土地费用、建设费用、财务费用等，其中土地费用占比最大，其次是建设费用。建设费用中建

　　安工程费是主要的用钢项目，通过拟合全国各地在这方面的数据，建安工程费中钢筋费用占比在20%—33%。2008年，沈阳不同建筑类型每平米建安成本如

　　下：

　　考虑到具体项目、钢材用量、钢材类型及其他因素，将沈阳不同类型建筑每平方米建安

　　成本和钢筋费用占比进行以下调整：

　　通过分析可以看出，钢筋价格变化对建安成本变化的影响明显。在土地价格、税收及其

　　他费用不变的情况下，钢筋价格上涨会严重挤压房地产开发企业的利润。

　　若钢筋价格上涨15%至4428元/吨，多层住宅建安成本将由770元/吨增至846元/平方米，上涨76元/平方米，涨幅9.8%；小高层住宅总建筑成本将由837元/吨增至928元/平方米，上涨91元/平方米，涨幅10.9%；18层—28层建筑的总建筑成本将由888元/吨增至979元/平方米，上涨91元/平方米，涨幅10.2%；28层以上建筑的总建筑成本将

　　由1062元/吨增至1173元/平方米，上涨111元/平方米，涨幅10.4%；地下车库总建筑成本将由2333元/吨增至2582元/平方米，上涨387元/平方米，涨幅10.7%。由此来看，钢筋价格在短期内大幅上涨会导致建安成本大幅上涨。具体量化后，钢材价格上涨15%会导致建安成本上涨

　　10%，即钢材价格每上涨1%，会导致建安成本上涨0.67%。

　　根据国家统计局的历史数据，竣工房屋造价2003年—2008年保持着逐年稳

　　步增长的态势。定性来看，竣工房屋造价上涨与建筑钢材价格上涨同步性较强；定量来看，全国建筑钢材价格与竣工房屋造价相关系数为60%。辽宁地区竣工房屋

　　造价与建筑钢材价格相关系数高达64%。比如，2008年6月—2008年12月，钢筋价格从历史高点5600元/吨一路走低到3120元/吨，小高层建

　　筑的总建筑成本因此减少313元/平方米，建筑成本的降低直接使总开发成本缩减。换一个角度看，如果钢材价格走势相反，出现大涨，以水泥为代表的其他建筑

　　材料也会相应调价，总建筑成本会上涨313元/平方米。即使假设人力、电力成本、税收不随通胀而增加，总建筑成本依然会上涨200元/平方米以上。

　　钢材价格与其他建筑材料的相关性

　　建筑钢材是建安成本的重要组成部分，除此之外，其他建筑材料如黄砂、石子、水泥、涂料、玻璃等也对建安成本

　　有一定的影响。由于具有相似的周期性变化，因此建筑材料之间存在较高的相关性，如2006年6月—2008年6月，钢筋价格涨势明显，且在2008年6月

　　达到历史高点，同期，水泥价格上涨态势也非常明显；2008年年底、2009年年初二者同时触及历史低位。建筑材料同向上涨对房地产开发企业建安成本上升

　　形成了较大压力，房地产开发企业将面对更大的利润挤压。

　　从前面的分析可知，钢材价格变化不仅单独对建安成本产生影响，还通过建筑材料联动性变

　　化共同对建安成本产生影响。若房地产市场处于上涨周期，建筑材料成本可以轻易地转移到下游的房价中；一旦经济出现不稳定、房地产市场处于调整周期，成本转

　　移到下游房价中比较困难，成本增加就会成为房地产开发企业的负担。这时，房地产开发企业需要运用新的工具来规避成本上涨造成的利润缩小风险，钢材期货就是

　　非常好的一种工具。

篇三：房地产行业风险分析

　　房地产经营风险管理分析及措施

　　摘要：高速发展的房地产推动了我国城市化的发展和经济的增长，随之房地产行业成为了社会关注的焦点。相比其他行业，房地产行业带来的效益非常可观，有高收益就有高风险，因此房地产所面临的风险挑战就相对较高，收益也是具有不确定的，本文就此分析房地产业经营风险，并提出管理风险的有效措施及建议。

　　关键字：房地产经营；风险管理；措施

　　由于现如今人们对于住房的需求处于刚性阶段，加之土地资源比较稀缺，所以房地产业的准入门槛相对其他行业较高，同时收益和风险也相对较高。在项目选择、开发建设以及后期的租赁销售等环节都存在着不定性的风险，因此企业方面要及时规避风险、减少风险以及管理好风险，才能实现预期的收益。

　　一、房地产企业面临的经营风险分析

　　1、项目选择环节面临的经营风险

　　房地产企业在进行项目开发过程中，进行地产项目选择这一环节是面临风险最大、不确定性最强的一个阶段。如果在项目选择环节出现问题，将会出现企业资金链断裂、最后企业可能会亏本的严重后果，如果房地产项目地区选择不当，后期房屋出售或者租赁将会受到影响，会受到很大困难。因此，房地产企业在选择项目之前，应对项目的可行性进行研究，必须掌握项目一切详细的资料，了解项目所在区域环境，预估房地产未来的售卖能力强弱，预估此项目给企业带来的收益。

　　2、开发建设阶段面临的经营风险

　　在房地产项目选择地区确定过后，在经过一系列周密的准备工作，便可以进行房地产项目建设施工了。在此施工阶段，房地产企业会冒着资金链断裂、采购的原材料质量检测不合格、工程施工质量差、工程进度慢或者停滞不前等一系列经营风险。

　　3、租售阶段面临的经营风险

　　当房地产项目建设全部完工后，经过相关部门验收达到标准后，房地产项目就可以进行租售了。在这个阶段，房地产业在一定程度上还存在着经营风险。房地产商最终的目的是将房地产尽快的转成商品化，通过销售和租赁收回投资，获得最大的利润。如果因为各种因素导致租售困难，企业将会受到房产积压，资金将会周转困难，地产项目经营风险牵连着财务风险。而且销售周期长，国家政策转变快，税收政策调整和住房政策调整等因素都会影响房地产业的租赁和销售。除此之外，宏观经济带来的风险也不容小觑，如利率变化和市场不景气等风险。

　　二、房地产企业经营风险的管理措施

　　1、房地产选择项目的阶段的经营风险管理

　　第一，分析了解地产所处外部环境，随着我国市场经济的高速发展，房地产业越来越紧密的联系着外部环境，任何企业的经营环境在很大程度上都会影响企业的发展进程。对于房地产业而言，对房地产项目所处的外部环境进行分析了解是至关重要的内容，必须把握其外部环境，从而降低投资风险。

　　第二，运用变通的开发组合理论，房地产企业在选择项目进行投资时，可以多方面考虑，运用开发组合理论，从不同的区域、不同的开发类型、不同的租售组合等项目入手，多样化的项目可以减少房地产企业的经营风险，并且可以实现

　　转移风险，提高企业经济利益的目标。房地产企业的管理者可以根据自身经营特点和实际情况，全面考察多个投资项目，最终选择合适的项目进行投资。

　　2、房地产项目建设阶段的经营风险管理

　　第一，房地产项目的开发建设是具有综合的专业性和实践性的，项目质量监管中一定要聘请具有良好资质及信誉的监理公司以及具有一定专业水平的专业人士，将质量问题减少到最小程度。房地产的建设开发是房地产企业最重要的一个环节，房地产要求具有绝对的安全性，如果房地产企业想要健康可持续的发展，在进行房地产开发时必须层层严格把关，房产质量必须严格把控。同时，建筑企业财务部门在支付各项款项时必须严格按照合同和资金预算进行支付，绝对杜绝不按相关规定任意支付的现象。有效防止资金在不正当使用下短缺。

　　第二，目前我国房地产市场处于持续低迷状态，国家政策也不可能如一日，各地房地长市场普遍采取降低房价的手段，虽然国家对首次买房者的优惠政策有所调整，但大多数的购房者仍然不敢果断下手。因此，房地产项目在开发建设应该结合当地的市场情况，计划合适的开发进度与合理的销售策略。无需着急赶工期，能够保证在规定时间内交房就可以，如果提前完成项目会占用大量资金。

　　3、房地产项目租售阶段的经营风险管理

　　第一，选择优质的物业管理公司。随着生活水平的提高，人们对于房地产的房屋面积、房屋版型等硬性条件要求高的同时还会选择物业管理水平较高的配套条件。一个完整优质的房地产项目要配备高质量的物业管理公司，才能在激烈的市场竞争中站稳脚跟。如果房地产项目的外部环境并无优势，对租售有影响时，房地产项目的内部条件要达到最优，才能吸引大批购房者的注意力，从而资金得到充足的周转能力，财务压力随之减小，而且促使企业形象得到提升，在市场竞争中占领最高地位。

　　第二，房地产的租售阶段是收回投资的重要时期，如果不加强手段防止拖欠房款或租金的情况发生，资金的正常周转将出现问题，企业的财务风险将在很大程度上被增加。因此，房地产企业必须要掌控好房地产销售环节，降低出现坏账的概率。不能盲目考虑销售业绩，[3]要严格把控好购房首付比列与余款支付期限，租房者支付的押金数额和租金缴纳的期限。只有这样才能降低租售阶段的经营风险。

　　4、转移风险。企业应该考虑购入保险，尽管增加了一定的成本费用，但是购入保险的成本费用是在合理范围内，并且相对于可能出现的风险损失来说购入成本的费用要低得多，目前大多数企业都运用购买保险的手段来进行风险转移。

　　结束语

　　房地产企业是否能够良好的可持续发展，其经营风险的大小十分重要，虽然不能完全消除风险，但是可以通过一系列的控制手段将其降低到最小。因此，分析房地产企业经营风险是一项重要的手段，并采取应对措施，使房地产企业在激烈的市场竞争中始终占据优势地位。

　　参考文献：

　　[1]刘丽静.房地产经营风险管理分析及措施[J].新经济,2014,(14).

　　[2]姜海明.房地产经营风险管理分析及策略研究[J].民营科技,2015,(02).

　　[3]邓子华.房地产企业经营风险分析及管理措施[J].企业导报,2014,(24).

篇四：房地产行业风险分析

　　关于我国房地产行业经营的风险分析

　　一、我国房地产行业经营风险分析

　　1、获得土地资源阶段面临的风险。在取得土地的阶段中会受到国家有关政策的影响所带来的风险。在中国，政府是可以垄断供应土地资源的，所以政府出台的一些政策和供应给房地产开发商土地资源的多少都会在一定程度上影响土地的价格，这样一来也就大大加大了企业能够获得土地资源的难度，导致企业没有更多的土地资源，使得企业面临了很多不确定风险。现在我们国家对土地的使用归属权大都采用的是招拍的制度，这样也就意味着各方面条件越好的土地，招拍的竞争也就越大，越多的房地产开发商争抢。而在招拍的过程中，因为竞争的激烈导致有些开发商拿不到土地，拿不到土地也就意味着工程无法实施，导致一开始的实施计划落空，这样无形中就给房地产开发项目的正常运行带来很多不可预知的风险。

　　2、房地产项目开发中面临的风险。从房地产项目开发的最初阶段，也就意味着会遇到一些风险，包括最先进行的土地的勘测测量等工作。在开发商拿到竞标过来的土地的那一刻，就意味着要做一个详细的规

　　划，确定开发这块土地的最佳时机以及以什么方式来开发等等；再者也是最重要的一步就是开发这个项目大概需要的成本估算。这个阶段的风险，首先要面临的就是政府出台的一系列的宏观调控政策所带来的风险；其次是土地的价值实用性所带来的风险，就比如开发商经过竞标拿来的土地不适合用作原来所规划好的商业性用途，就算开发完成也没有太大的利润价值可收，加上前期工程花了很高的工程费，就会给它带来损失利润的风险；再次就是建筑材料价格的不稳定也会带来风险；最后则是资金运转流流断带来的风险。由因房地产企业在投入建设运行的资金都是靠预收房款和银行贷款的支撑才能正常运行，所以如果遇到经济状况不景气的情况，或者是遇到了政府又出台了新的宏观调控导致政策上有变化、严格控制贷款，这些情况都会导致企业项目不能正常运行。

　　二、我国房地产行业经营风险的成因

　　1、先期调研不足与信息量缺乏。我国的房地产行业，起步较晚，经验不足。在进行房地产开发前，没有充分意识到市场供求的风险。没有进行详细完整的市场调研，没有拿出一套可行性研究计划和报告。整体规划没有了解和研究，以至于政府调整规划后，公司都不知道，来不及变更小区规划。对于国家关于土地政策的调整也没有及早了解

　　到这方面的相关信息，没有提前知晓土地政策要调整的信息，而土地使用权证时必须要通过招标、拍卖、挂牌的方式，需缴纳土地出让金，这样就加大了公司的成本。

　　2、对相关政策反应不敏感。房地产开发与国家经济形势紧密相关，因此在很大程度上受到政府政策的掌握。尤其对信贷的宏观调控以及新税务政策的制定，都可能对房地产开发商带来风险。经济繁荣时，房地产供不应求，房产价格不断上升。而在经济衰退时，社会对房地产需求能力受到克制，产品开始呈现难以脱手的现象。我国房地产企业对于形势的波动（如所得税征缴政策、房地产开发贷款调控政策）反应迟钝，短时间内没有做出调整，以至于陷入困境。

　　3、营销计划缺乏新意。由于营销队伍素质不高，缺乏对产品的深刻了解，难以认识到和挖掘出产品的特殊价值所在，这无疑使其营销缺乏诉求点和打动人心的创意，从而难以激活投资人的购买欲望。加上产品本身定位不当，没有一个好的营销策划方案，在市场中就没有竞争力。以上这些企业内在的和外在的原因，使公司遭受了多种经营风险，项目品牌也遭遇了危机，我国房地产行业陷入了经营困境中。如何走出困境，是摆在我国房地产行业面前的一道难题。因此，必须制定出抵御经营风险的有效对策。

　　三、我国房地产行业经营风险防范对策

　　1、注重环境的分析。不管是外部的影响还是内部的影响，经济上的影响还是政策上的影响，对房地产企业的影响还是很大的，这一点房地产企业要意识到。因为住房一直是老百姓生活上必不可少的物质需要，而且住房问题不是短时间内就可以协调解决的，所以我国政府出台的相关政策起到了非常大的作用。经济环境的重要性和政策环境的重要性都不相上下，房地产企业在发展的道路上应该做到全方位的思考，结合各个不同的主体信息，才能做出综合、合理、科学有效的决策。只有在深刻了解到国家在房地产这方面出台的政策还有宏观经济的发展趋势，才能做到“知己知彼百战不殆”，还要有精准的判断，做出最有利于自己发展且误差最小、最为可靠的预测，然后再制定出最有利于自己发展的战略。

　　2、做到不断创新营销手段。从房地产开发商一开始投入大量的人力、物力、财力，到房地产的开发，就是为了在开发完成之后通过利润升值的方式赚回投资成本，而之后的宣传销售环节就显得尤为重要。好的销售宣传手段不仅可以带来影响力的增大，更重要的是可以带来销

　　售业绩的提升，从而达到开发商盈利的目的。所以，我们要学会不断地推陈出新，不断地开发新的营销思路。当代购房者要求越来越高，对房子的选购也变得越来越挑剔，所以我们很多时候要全方位地做到高水准、高质量的服务。围绕消费者，从消费者的角度出发推出一系列优惠于消费者的优质配套服务，这样才能更好地迎合消费者的心理。

　　3、学会将风险转移。房地产企业不管在做什么决策和决定之前一定要给自己多一份保障，正所谓给自己多留条后路。这时候签订合同这种方式就显得尤为的重要。就比如从房地产商最开始投身于项目的开发就需要很雄厚的资金，这时候就牵扯到了开发商和银行间要签订合同。到步入了项目的开发建设过程，就需要和施工单位签订合同；到开发项目的中期，涉及到需要购买原材料，就需要和供应商签订合同；到最后工程的完结以及产品的出售或者出租也就涉及到和房产中介签订合同。这一系列的签订合同并不是无用功，而是对之后出现不可预知的风险降低的一份保证。房地产开发商只有更加明确自己在今后经营管理过程中所面临的风险，在拟定合同的时候，才能够更加明白确定自己的责任，避免承担不必要的风险。企业也可以考虑购买保险，因为购买保险所得到的保障远远优于在不知情的情况下发生的风险所造成的损失，这也是一种很好的转移风险的手段。

　　4、加强公司与公司间的合作，实现优势互补。现代企业要想在激烈的市场竞争中做永久的常胜将军，就必须要刻苦钻研自己的发展战略，努力提高自身的核心竞争能力，尽量做到扬长避短，采取不同的方法来弥补自己的短处。在经营管理中注重加强与其他公司的合作，这样就可以做到优势互补，才能更好地将自己的长处发挥出来弥补自己的短处，达到互利共赢的目的。

　　作者：崔静

篇五：房地产行业风险分析

　　房地产开发商法律风险分析

　　摘要

　　房地产开发商作为房地产行业的重要组成部分，在中国经济持续发展的背景下得到了快速发展。然而，随着房地产市场的不断变化，房地产开发商也面临着日益复杂的法律风险。本文通过对房地产开发商的法律风险进行分析，探讨了房地产开发商如何合法经营，避免法律风险，提高企业的合规性水平。

　　关键词：房地产开发商、法律风险、合法经营、企业合规性

　　正文

　　一、房地产开发商的法律风险

　　房地产开发商作为房地产行业的重要组成部分，其法律风险主要包括以下几个方面：

　　（一）土地使用权风险

　　在中国，土地使用权的取得需要经过土地出让程序，并且还需要满足相关的条件和要求。如果房地产开发商不符合相关的条件和要求，就可能面临土地使用权被收回的风险。

　　（二）物业权风险

　　物业权是指在房地产中对房屋及其配套设施、设备的权利，拥

　　有物业权意味着房地产开发商可以对该物业进行自主管理和处置。如果房地产开发商未正确取得物业权，就可能存在物业被收回的风险。

　　（三）建筑可行性风险

　　在房地产开发商进行房地产项目开发之前，需要进行建筑可行性研究，并评估项目的经济可行性。如果建筑可行性研究不当，就可能导致项目无法实现预期的收益。

　　（四）财务风险

　　房地产开发商需要大量的资金来支持其房地产项目开发，因此，财务风险也成为了常见的法律风险。如果房地产开发商无法按时还款或者违约，就可能面临资金链断裂的危险。

　　二、房地产开发商的合法经营

　　为了避免上述法律风险，房地产开发商需要进行合法经营。其具体措施包括：

　　（一）加强对土地、物业权等方面的审查，尽量避免因土地、物业权纠纷而产生法律风险。

　　（二）加强内部管理制度，保证公司经营合规性。

　　（三）建立健全的风险管理机制，提前预测和控制风险。

　　（四）选择优良的合作伙伴，减少合作风险。

　　（五）积极与政府保持良好的合作与沟通，进一步提升公司的合规性和形象。

　　三、案例分析

　　去年，某房地产开发商在开发某项目时，未按规定缴纳土地出让款，导致土地使用权被收回，公司巨额亏损。此案例说明了房地产开发商在土地使用权方面的风险。

　　四、结语

　　房地产开发商作为行业重要组成部分，其法律风险不容忽视。通过加强内部管理、完善风险防控机制以及健全外部合作关系等措施，房地产开发商可有效减少法律风险，提高合法经营水平。同时，作为房地产开发商，除了遵守相关法律法规外，还需要注重社会责任，积极承担企业应尽的义务。例如，提供高品质的房屋，创造美好、安全、舒适的居住环境，为社会创造更多的就业机会等，这些都是房地产开发商应尽的社会责任。通过履行社会责任，房地产开发商不仅可以提高企业的社会声誉和形象，还可吸引更多的客户和投资者，提高企业的市场竞争力。

　　此外，房地产行业还需关注环境保护问题。由于房地产项目的建设往往需要消耗大量的资源、能源和人力物力，因此，对环境的影响也相对较大。房地产开发商应采取可持续的开发方式，遵循环保理念，减少对环境的负面影响。例如，加强垃圾分类、循环利用等环保措施，开发低碳、节能的绿色建筑等。

　　总之，房地产开发商要想顺利地开展业务，需要注意法律风险和社会责任问题，尤其是在当前经济环境下，政策法规的监管更加严格，房地产开发商必须高度重视法律和社会责任，不断提高企业的合法合规水平，创造更多的社会价值，为行业健康发展做出应有的贡献。此外，房地产行业还面临着许多其他的挑战。首先是市场风险。房地产市场受许多因素影响，例如政策、经济形势、利率、购房者信心等。房地产开发商需时刻关注市场变化，灵活调整策略，及时应对市场风险，保持企业的盈利状况和稳定发展。其次，人才风险也是房地产行业的一大挑战。房地产开发是一个协同作战的过程，需要各种专业人才和技能。如果企业管理人员和技术人员流失过多，会给企业带来极大的影响，甚至导致项目停滞或失败。因此，房地产开发商需要重视人才培养和管理，提高员工的职业素养和管理水平，建立人才引进和留存机制。

　　此外，房地产开发商还要考虑到资金风险。房地产项目需要大量的资金支持，包括土地成本、建设成本、营销成本等。一旦资金过度紧张或者缺乏货币流动性，将对企业的运营带来重大风险。房地产开发商需要采取有效的资金管理措施，确保企业的资金安全和流动性。与此同时，房地产开发商还要重视社会风险问题。房地产项目和业务涉及到的相关方往往较多，例如政府部门、业主、师生、媒体及公众等。如果企业在业务过程中出现环境污染、人身伤害等问题，将会受到媒体关注和社会质疑，损害企业的声誉和形象。因此，房地产开发商需要重视

　　社会风险管理，加强企业公民责任感，推进与社会各方的互动和联动。

　　最后，房地产开发商还需关注公共政策和规划的变化。政策与规划通常影响企业发展的方向和效果。例如，政府采取的限购政策、加强房地产市场监管、推进城镇化和新农村建设等重大举措都将直接影响房地产开发商的业务和收益。因此，房地产开发商需要密切关注政策和规划的变化，及时进行调整。

　　总之，房地产开发商需要面对许多挑战和风险，但也应该看到房地产市场蕴含的巨大商机和发展潜力。合法合规、诚信合作、重视社会责任是房地产行业成功的关键因素。只有在良好的政策环境、规范的市场秩序和诚信的企业文化下，房地产开发商才能在市场中屹立不倒，获得可持续高效的发展。

篇六：房地产行业风险分析

　　中国房地产行业风险分析研究

　　I

　　1房地产行业风险理论

　　房地产行业风险分类

　　对于独立的房地产项目来说，风险主要体现在例如项目施工风险、项目投风险、项目融资风险、项目收益风险等一系列风险事件，当单独的房地产项目风险衍射到行业内就会造成房地产行业的风险，房地产行业风险实际上是一系列项目风险的积累和叠加的作用结果，本文研究房地产行业风险的分类采取按导致风险的因素分类方法，同时对房地产行业内，不同时期不同阶段所发生的一系列经济活动的主要风险进行分析研究。这也是本文的贡献

　　市场风险

　　由于市场供求关系的变化所引起的风险称为市场风险，体现为在遵循市场供求关系平衡所导致的市场价格波动，这对于房地产企业和购房消费者两方都将构成风险。当房地产作为消费的商品，购房者以投资的目的进行买卖，在价格大幅度波动时带来相应的投资风险。而对于房地产企业来说，生产资料的上涨导致建造成本的增加从而带来相应的利润风险。

　　（1）市场供给风险

　　房地产市场需求供给相对不足的时候，势必造成房价上涨，令房地产企业纷纷投入到开发中，当房地产市场需求供给过剩的时候，便会发生供给风险，导致价格下跌，房地产企业会因为商品在市场上的降价或是滞销而带来损失。

　　由于房地产行业自身特点，例如项目的建设周期长，以及对市场的信息不对称等特点，因此供给风险可分为潜在供给风险与显要供给风险。潜在供给风险是指即将入市开发、但还有没有竣工的房地产商业活动在未来的开发阶段市场变化而导致供给过量的现象。所以说潜在供给风险依赖于对房地产市场走势的预测和把控。这种预测的正确与否将直接关系到房地产企业的利润或收益是否受到影响。显要供给风险是指现在房地产房屋的空置率较高的风险。这势必对市场的真实需求构成影响。相对而言，潜在供给风险中，是对市场的判断和预测作为基础的，而预测本身就是一种风险行为，因此供给风险的发生与否，与预测的准确与否直接相关。另外，市场实际供给情况、国民经济水平、人民收入与消费水平以及房地产的政策引导等方面对供给风险都将产生影响。

　　（2）市场需求风险

　　市场需求风险作为房地产行业中发生的风险之一，是所有风险因素中最重要的因素。同时，市场的需求风险与诸多因素相互作用相互关联，是一种错综复杂的动态变化过程。这种变化往往给房地产企业带来不可预期的损失。

　　从我们市场的供给风险的分析可知，供给风险的发生主要是因为市场需求不足，更准确的说是市场的刚性需求或称为有效需求的不足。一般来说，市场的需求分为刚性需求和潜在需求两种。而我们在做市场需求分析时，主要分析的是刚性需求，因为潜在需求一般是以投资需求为代表的，在一定条件和环境下，只有很小的一部分潜在需求会转变为刚性需求。

　　导致市场需求风险受一系列因素影响，其中主要因素包括：国家整体经济增长速度、区域经济的发展与增长速度、国民生产总值的变化、人民收入与消费水平的变化、外来投资额的影响、人口增长速度，城市常住人口与流动性人口比例、地区财富累积情况、相关房地产行业政策与金融措施、消费者对市场的预期与心理变化等。其中，人民收入水平的变化与外来投资额的变化对于市场需求的影响最为明显。

　　另外，房地产市场需求结构的变化也将影响市场需求的总体变化。比如因对住宅置换性需求，导致市场上对大户型结构住宅的需求量相应增加。随着市场经济的发展和国民收入水1平的提高，需求和消费结构将向多元化和高层次方向变化。比如，人均收入的增长会引起普通住宅、高级公寓和别墅的比例关系产生变化。如何顺应市场不同消费阶层的需求需要，已成为房地产开发企业应该关注的重要课题。

　　经营风险

　　当房地产企业在生产经营过程中遇到各种经营难题无法处理所导致的风险。这包括由于经营者的疏忽，在生产技术，生产条件以及经营管理等方面，令企业项目无法按期完成，最终造成损失影响企业的收益。

　　经济风险

　　房地产业作为国民经济发展的支柱产业，在生产、流通、消费的等各个环节都参与国家经济活动，经济风险的因素主要是指和经济环境与经济发展密切相关的不确定因素的产生导致对房地产行业参与的一系列经济活动发生损失的可能性。经济风险主要体现在与经济活动相关联的层面。

　　房地产行业自身发展的特点以及在国民经济发展中所占的比例与地位，房地产行业的经济运行与经济活动都离不开金融业的支持，对金融业的依赖比其他行业更外明显，使得房地产行业的发展与波动在相当程度上受金融业的影响更大。

　　一般来说，金融业对市场的调整与变化主要体现在通过货币供应变动和利率灵活变动两种方式。当货币供应量增加超过房地产行业对货币的需求限度之初，短时间内对市场不会构成影响，但是当货币供应量持续增加时，持有货币的消费者将会把多余的资金用于投资或是消费，在消费者从众心理因素的影响之下，会增加对于房地产等固定资产的投资以求资产的保值甚至增值，这一过程可能导致市场需求骤然增加，甚至出现抢购行为，推动了货币转化为商品的消费行为，势必推高房地产价格上涨。根据市场价格规律变化，房地产价格的上涨会导致价格与价值的脱离，加快了房地产行业发展进入通货膨胀的阶段，从而导致风险的发生。利率变化风险主要是指利率的调整对房地产开发和房地产市场的负面影响从而给房地产行业带来的损失。当利率上升的时候，会增加房地产企业开发与经营的资金成本，成本的增加势必导致商品销售价格的上涨，这样影响了消费者的购买欲望，而资金将从房地产行业流向其他行业的趋势，所以利率的调整就会使房地产企业面临一方面开发成本增加，另一方面市场需求降低的局面，这无疑对房地产行业发展构成了风险。

　　政策风险

　　政策风险是指，由于国家或地方政府根据当前经济发展形式的需要，为保持房地产行业的稳定健康发展而采取的在一段时间内一系列的宏观调控政策，这些政策的调控与变化势必增加了房地产企业和当地产市场投资者的损失可能性。

　　根据房地产行业自身发展的特点，房地产开发经营等一系列活动由于投资大、周期长、资金回笼慢等因素，同时，往往房地产企业的决策与市场定位与国家的政策调整存在着滞后性等因素，导致房地产行业面对政策变动带来的风险。特别是我国房地产行业起步较晚，现在仍处于行业发展的初级阶段，市场机制不够完善，相关的法律法规不健全，为了促进房地产行业健康、有序、稳定、长足的发展，政府必须通过金融、制度、法规等一系列政策手段来调整和调节房地产发展的相关问题，指导房地产企业的发展方向。

　　根据我国目前经济发展中，对产业结构调整与升级，对于区域经济的协调与发展，采取相关经济体制改革。为了适应整体经济运行机制的需要，经济体制改革是对产业之间的比例进行调整和资源的分配，而对于房地产行业来说，经济体制改革将带来两种风险的可能性：一是通过改革，国家将房地产行业在整个国民经济发展中的地位进行调整，如果房地产行业2在国民经济发展中的地位有所降低，在国民经济发展中的比例有所减少，减少了对房地产行业的投资，那么将直接导致房地产市场失去

　　原来的机会与活力，这对于房地产行业无论是企业经营者还是产品消费者来说，都将带来损失。另外一种情况是，经济体制改革对房地产行业内部结构也构成冲击和影响。随着房地产市场结构在国民经济发展中的地位和比例的变化，房地产行业的发展模式以及房地产市场结构也相应改变。

　　近年来，国家对房地产行业采取的一系列宏观调控政策，例如产业政策、金融政策、信贷政策等，这些政策都以打击市场的投资性需求为目的，让房价回归到一个理性的空间，而这些政策也同时存在着给房地产企业和投资者带来损失的可能性。

　　社会风险

　　社会风险主要还是指由于人文社会因素的变化对房地产行业内活动的制约甚至局限，从而带来损失的可能性。房地产行业的社会风险主要有城市规划因素，区域发展因素，公众干扰因素、社会治安因素等。

　　技术风险

　　房地产行业的技术风险只要是指，由于科学技术的进步，技术结构升级和相关专业性人才的配比不足给房地产企业带来损失的可能性。例如，科学技术的进步和创新，可能导致房地产业相关建筑设计、建筑材料的更新与换代、建筑施工技术和建筑工艺的革新，从而使已经建成或是正在建设开发的房地产项目的开发成本无形提高，为了商品更适应市场需求，房地产企业必须对应有产品进行升级，这迫使房地产企业需要追加投资对开发项目进行改造改建甚至翻修。

　　财务风险

　　财务风险主要是指房地产企业在进行开发经营等一系列经济活动过程中，由于各种难以预料或控制的因素影响，财务状况具有不确定性，从而使房地产企业有承受损失的可能性。

　　财务风险包括广义的财务风险和侠义的财务风险。广义的财务风险是指对于房地产企业在对开发活动过程中，可能产生和出现的对财务核算有重大影响的一些风险，如投资风险、融资风险、流动资金运行等一系列风险等。狭义的财务风险是指房地产企业使用财务杠杆不当而可能带来的风险。财务杠杆如果使用合理，企业可以不增加或少增加资本的投入而获得相对多的利润：但如果财务杠杆使用不当，则会对企业资金链发生紧张或是断了，甚至导致企业破产。

　　那么，房地产企业财务风险主要表现为融资风险和投资风险。融资风险，即由于使用借贷或是其它渠道获得使用的资金，对于未来是否按期还本付息、是否带来财务收益的不确定性影响融资风险因素主要包括:

　　a.房地产企业所需资金主要依靠银行贷款支持，如果资金来源结构不佳，负债过度，利息负担沉重，所以应注意借贷比例;

　　b.金融也和金融政策的变化导致利率调整的不确定性；

　　c.由于房地产开发企业信誉度低，信誉不好，导致企业融资困难，使用的资金成本高，而令经营成果的不确定性。

　　房地产企业财务风险主要表现为投资风险时，即投资环节的财务风险主要为投资风险。其影响因素主要有：

　　a.投资决策。如房地产企业对当前市场经济发展的大形式下，但对未来的投资项目缺乏周密系统的分析、安排与计划，或依据的市场经济信息不全面、不对称甚至失真等都会造成3投资决策火失误，这多半主要是由房地产企业的管理者的主观判断失误造成的损失。

　　b.各种投入成本的变化。在房地产企业开发项目施工建设过程中，土地价格的变化、开发费用变化、建筑材料价格上涨等，都可能引起财务收入的减少。

　　c.房地产销售商品价格的变化。房地产开发项目完成后投入市场销售过程中，如市场供求和价格发生变化，使企业无法顺利回笼资金，带来财务资金风险。

　　其他衍生风险

　　这类风险主要是指由于自然灾害例如：战争、火灾、地震、风暴、洪水、飙风等灾害的发生，从而对房地产行业的一切经营活动带来损失的可能性。如能能对导致自然灾害的区域的环境、地质地貌、天气条件等进行了解和分析，则可减少风险发生的可能性。

　　房地产行业风险的特征

　　风险的主要特征

　　风险是随机的，不确定的由于任何一种风险所产生的原因都是错综复杂无法事先确定的，这就导致风险发生发生的具体时间、地点、形式都是随机的。

　　风险是客观存在的我们都不希望风险的出现，但风险事件的产生不以人的意志为转移，是客观存在的，人们只能通过经验、教训、积累对风险变化的规律，从而增加对风险的认识、理解，关注对风险的控制与防范。

　　风险是相对的，可变的；

　　有些风险的发生只是对造成损失具有相对潜在的可能性，当外在的条件针对这些潜在可能性达到一定的累积后，就会触发风险的发生，所以说风险是相对的，随着事物运行与发展，这种触发风险的潜在可能性也在不断的变化，导致风险的可变性。

　　风险是可测的，可控的虽然风险存在不确定性，不可预知，但人们可以对已经产生的风险事件进行定性定量的统计、分析、推理，对风险采取科学的管理，风险就可达到相对的可测与可控。

　　风险与收益紧密是相关联的风险与收益一样，作为一种经营活动，两者是并存共生的。我们通常所说的“高风险高回报”就是这样道理。

　　风险的作用链条

　　风险因素、风险事故、风险结果三者之间的作用关系反映了风险的作用链条：

　　房地产行业风险的处理

　　风险回避

　　当风险潜在带来损失的可能性过大，产生的不利后果过于严重，而暂时找不到适当的解决方式，那么就该主动放弃其经营活动或是改变其相对应的目标与行动方案，从而规避风险的一种策略。其中消除风险产生的因素是风险回避的常规方法，彻底放弃其经营活动则是风险回避的极端办法，因此，收否及时采取的风险回避，采取何总风险回避方式，一定在慎重的风险评估之后做出选择，无论放弃行动还是改变其计划或是目标，都将付出高额的代价，这样处理的其本身就是一种风险。

　　风险转移

　　风险转移是指采用一定的措施，例如合伙分担、保险与担保、借用或协议，将产生风险的因素转移给第三方的策略。风险转移不能做到彻底防范风险，但可以降低风险的损失。采用风险转移是必须遵循两个原则：一、应该将风险因素转移给承受能力最强的第三方；二、承受的风险越高的一方收益也越大。

　　风险自留

　　风险自留主要是指，房地产企业主动或是被动的以自留基金为保障进行自身风险承担，这是一种面对风险的财务处理策略，在选择风险自留策略时，需准确评估比较风险转移策略避免的损失孰轻孰重，两者是对立的方式。

　　风险自留可以分为主动自留和被动自留。主动自留主要是指房地产企业在预先决策阶段已经对可能出现的风险有了准备，制定好解决的计划和方案，所以当风险事件发生时，马上采取应急处理，在遇到风险时可以自愿将风险的损失主动承担下来。被动自留是指风险事件造成的损失程度不大，不影响整个大局的发展，将风险造成的损失作为一项必要的支出。

　　风险监控

　　风险监控的目的，一是可以降低风险发生的频率；二是可以减少风险带来的损失。主要用于不能转移和不能自留的风险处理。风险监控的本质是积极改变风险本身的特性，积极消除风险事件的消极后果。

　　风险监控是以对潜在风险的识别和分析作为依据，具体程序和内容为：

　　1、建立系统完善的风险监控体系。依据风险识别与度量报告所提供的风险信息，制定相应的风险监控的方针、决策和管理体制。

　　2、通过风险监控体系来确定对哪些具体风险进行监控，主要依据风险概率的大小决定。

　　3、针对不同的具体风险，制定各类具体的控制方案。这其中要明确时间方式以及具体人员的监控责任。

　　4、实施针对具体风险的控制方案。同时根据风险的不断变化与发展，修订此控制方案。

　　5、跟踪风险的控制结果。这一目的是为手机风险控制过程中工作信息给出反馈，根据反馈继续改进具体风险控制方案，直到风险控制完结。

　　2房地产行业风险分析

　　房地产行业中项目风险分析

　　商业地产风险分析

　　商业地产是指办公、零售、工业仓储等收益性的非住宅类房地产。由于远离普通住房消费需求，商业地产目前处于宏观调控的焦点之外。商业地产的运行规律、潜在风险与住宅不尽相同，相对于住宅而言，我国目前对商业地产风险研究甚少。然而，商业地产作为房地产市场的重要组成部分，其蕴含的市场风险和金融风险不容忽视。一些局部地区存在商业地产供应过量，空置率过高的问题，应加强对其潜在风险的研究和防范。

　　过去房地产企业长期青睐住宅市场，随着房地产行业发展，尤其是在住宅市场调控的日益深入的大背景下，诸多开发商纷纷转向商业地产领域，一波商业地产大扩张浪潮正在开始涌现。

　　商业地产市场加速扩容及商圈不断延伸，既给国内各地区的百货业、酒店式公寓、办公写字楼带来了难得的发展契机。同时，商业地产操作模式也不可避免带来了相关风险。目前民间资本也在纷纷涌向这一领域，因此二三线城市也要警惕商业地产泡沫。

　　商业地产的经营风险

　　由于中国房地产市场长期重视住宅，而忽视商业，导致住宅开发商在转型商业地产时，开发商大多还在沿用住宅开发思路，这是不可取的。

　　因为购物中心等商业地产项目与住宅项目在众多实际的开发操作模式上存在着本质的区别。而住宅开发商的思路则是倾向于开发，忽视前期规划及后期招商运营。同时，缺乏经验及相关人才，住宅的一些销售人员、设计人员很难转到做商业综合体的方面来。

　　商业地产的难度在于，不仅在开发期间需要投入大量的资金，后期的招商工作难度更是远远大于销售。且商业地产尤其重视前期规划设计及后期商业运营，如开发商无相关经验及思路，以做住宅的模式进入商业地产，则必然会加大做商业地产的失败机率。

　　与此同时，市场的不断变化要求开发商在作商业开发时必须跟上思路。目前二三线城市商业地产特别是零售业存在着很大机会。人们的购买力在逐渐增强，消费模式也在逐渐发生着变化。由于很多开发商并不专业，对于这一业态的结构、人流甚至消费模式都没有进行深入的了解，特别是由住宅市场转向商业尤其是零售业市场，导致同质化程度高，无形中增加了其运营风险。

　　商业地产的财务风险

　　商业地产最大的风险在财务方面，充足的现金流能够确保企业有能力应对变化的市场和政策。尤其是当商业地产从散售的经营模式转向持有模式时，保证现金流就显得至关重要。

　　此外，现在不少品牌地产开发商开始从事城市综合体开发，由于种种原因，却造成了人气不足的“空城”。购物中心在大陆真正诞生是在

　　20世纪

　　90年代，以上海港汇商城、广州天河城、北京国贸中心为代表的大型商业设施的建成开业，标志着我国内地拥有了一批真正的购物中心。这些购物中心的经营内容突破了单纯百货店的规模，将小规模的餐饮、娱乐融入店内，取得了一定的成功，并带动内地各大资本相继跟入，纷纷投入建设购物中心。

　　事实上，城市综合体应是一个城市经济发展到相对成熟的阶段，产业、商业、人流、物流集聚所催生的商业业态。并且，城市商业综合体系混合型的开发运营模式，与传统的拿地建房卖房的快速周转模式差异甚大，对开发商的商业开发经验、人才的累积、资金实力也是一个严峻的考验。对一个经济发展成熟度尚不足的二三线城市而言，为了城市形象而超前建设综合体项目，可能面临相当大的风险。

　　开发企业经营商业地产，包括城市综合体这样商业地产的时候，缺乏稳定、长期的资金支持，只有靠销售回笼资金。这既与商业地产的运营模式相悖，如销

　　售不顺，也不利于开发商自身的资金链情况。

　　住宅地产风险分析

　　已有的研究表明住宅产业的周期性波动主要受宏观经济因素（经济增长率、国民收入消费平、通货膨胀率）和宏观政策因素（投资政策、金融政策和产业政策）的影响。

　　住宅地产风险一旦发生，将对整个金融体系及至整个国民经济造成极大的冲击。如日本

　　90年代初的房地产泡沫破灭，以及我国

　　1992～1993年的房地产开发热、东南亚

　　1997年开始的与房地产业密切相关的金融危机。

　　而对于房地产商来说，住宅地产风险主要在于拿地、规划及销售风险。尤其是拿地难，已经成为近两年来开发商大小聚会上常谈的话题。就单纯的住宅开发而言，一个大型房地产公司要想正常运转，每年的开工面积必须维持在一定规模。上市房企还有年终报表的压力，即使拿地价已经不挣钱了，但也必须拿，因为上市房企的土地储备量直接关系到股东们最关心的业绩和持续开发能力。

　　土地招拍挂政策实施后，对于中小型开发商来说拿地越来越不易。尤其是一线城市土地资源日益紧缺，土地供应缩减。据北京市国土资源局日前公布，2012年北京市土地计划出让共计

　　5700公顷，同比去年减少了

　　12.3%；其中，住宅用地为

　　1700公顷，同比减少了

　　33.3%。用

　　SOHO中国董事长潘石屹的话来说：“北京每拿出一块像样点儿的地，大家就像饿虎扑食一般扑上去，价格抬得老高，实在不好去硬碰硬。”

　　以至于不少缺少土地储备的开发商，在无奈转战二、三线城市寻求更广阔的发展。如何在土地资源日益紧俏的市场新形势下获得持续的增长，将是一大批房地产开发企业必须面对的命题。

　　此外，住房价格的快速上涨，一方面不利于自住型需求和改善性需求的进一步释放，另一方面也对房地产市场的稳定健康发展和金融市场稳定产生不利影响。房价将随着供应释放而缓慢调整，开发投资则将呈缓慢持续下降趋势，而新开工、土地购置将随着三四线城市市场销售放缓而逐步走低，全年的住宅价格将实现稳中有降。

　　在房地产暴利不复存在的新楼市时代，对于房地产开发商来说，如何尽快出货、加快周转成为最重要的任务，否则很有可能面临资金链断裂危险。而如何打造住宅品牌，形成核心产品竞争力，则关系住宅市场的长远发展。

　　保障性住房多问题待解

　　目前在我国房地产住宅市场，福利分房已基本退出住房供给的主流舞台，住房市场主要由完全市场化的商品房，以及以政府为开发主体、以社会中低收入者和住房困难群体为目标对象的保障性住房为主。

　　但

　　1998年房改政策在取得巨大发展成就的同时，也逐渐暴露出住房市场存在的各种矛盾，商品房发展较快，而保障性住房的建设与发展显得十分滞后。由于保障性住房建设和商品房建设严重脱节，加速了社会分层，使得收入处于中下层的老百姓既难以购买商品房，又难以享受保障性住房，居住问题长期得不到解决。致使住房市场的结构体系畸形，供求失衡和房价过快上涨，高房价和住房保障体系缺失已成为目前住房市场最突出的矛盾。

　　2009年下半年以来，一些城市特别是部分热点城市房价快速上涨，商品住房有效供给不足。据国家统计局数据，2009年

　　1-11月，全国新建商品住房成交

　　6.9亿平方米，同比增长

　　54.4%（比

　　2007年同期增长

　　25.4%）；而同期商品住房竣工面积、施工面积和新开工面积增幅分别比其低

　　26.2、38.4和41.5个百分点。

　　另据住房城乡建设部40个重点城市监测数据，2009年40个城市新建商品住房上市面积比

　　2008年减少17.2%，可供销售面积比

　　2008年减少

　　26%。部分热点城市投资投机需求旺盛，加上

　　“地王”的频繁出现，又进一步加大了房价上涨的市场预期。

　　由于准入机制不健全，和政策执行的监督管理不严格，使经济适用房和双限房一度成为权力寻租的灰色地带。目前，国家已明确保障房发展思路，今后以公租房和廉租房为主要发展方向，从而实际解决低收入家庭的住房困难问题。

　　保障性住房的房源渠道主要包括新建住房、改建危旧房、整合国有闲置房、收购二手房等，目前采用最广泛和影响最大的房源来自于新建。我国保障性住房建设一直强调量上的投入，在具体投入结构中偏向于新建保障性住房。

　　在持续的宏观调控下，保障房建设正如火如荼在中国的城市里展开。根据规划，“十二五”期间我国要建设

　　3600万套保障房，通过大规模保障性住房建设，到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将提高到

　　20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。

　　为缓解房地产市场的供需矛盾，《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》明确提出要增加保障性住房和普通商品住房有效供给。一是加快中低价位、中小套型普通商品住房建设进度。二是要求各地增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。三是强化规划、计划的先导作用，明确城市人民政府要抓紧编制

　　2010-2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房和廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块。四是强调房价过高、上涨过快，住房有效供应不足的城市，要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例。但同时，保障房亦出现了不少质量问题，使得品质难以保证。由于在保障房设计、施工、监理、验收各环节把关不严，存在较为严重的质量安全隐患，导致部分地区的保障房质量事故频现。

　　此外，由于保障房建设利润低，使得房企参与建设保障房的积极性不高。保障房建设周期长，建设期内难以抵御原料和人力成本上涨，而住房销售价格的固定，让很多民营房地产企业仅未实现盈利，反而陷入亏损状态。加之商品房调控及通货膨胀的影响，导致上游产业链如通货膨胀导致的钢材、水泥等大宗商品的价格不断攀升，用工成本上涨，导致保障房建设风险提高。目前，保障房计划的实施因此主要将依赖“政府+开发商”的模式，这有利于有实力的开发商通过参与保障房建设获得土地和资金的支持。保障性住房供地的激增，为未来完成中央制定的保障性住房任务奠定了坚实的基础。

　　高端别墅风险分析

　　过去在部分地区房地产开发中，高端公寓和别墅项目投入较为巨大，近几年在商品房结构中比重不断上升，高端项目的价格之高也使得整体房价水平不断攀升。高端公寓和别墅相对能给企业带来巨大的利润，所以大受房地产企业追捧。

　　而购买高价房和别墅的多为高收入者，个人收入支付能力比较强，银行也热衷为这些购房者提供按揭，为这些楼盘开发提供大量贷款。房地产调控政策的出台，受冲击最大的是“高档”、“大面积”和“别墅”等商品房。由于前期投入较大及高端市场受到挤压，一些走高端项目和精品路线的房地产商业受到冲击。如浙江绿城集团等一直致力于高端产品的开发商，就因此拖累业绩，最终靠出售项目回笼部分现金流。

　　由于高端公寓及别墅长期以来是投资甚至投机需求的避风港，从目前来看，国家相关部分也十分重视高端房地产项目的价格，尤其是限购打击了投资及投机需求，导致高端市场遇冷，别墅项目存量走高，价格走低，房地产开发商无法顺利回笼资金。如在此情况下，如一味追求高端别墅项目开发，其风险之大不言而喻。

　　但是，从长期来看，高端市场需求仍然存在，开发成本增加和人们需求增长会使这类商品房的价格上涨，同中小型企业不具备此类商品房开发相反的是，有实力的大型房地产商在自有资金充足的情况下，可进行一定的涉足。

　　此外，对于个人投资者来说，高端物业一直被视为保值增值的最佳方法之一，相比其他的投资渠道，高端项目能成为资产避风港。高端住宅的买家中，不仅有实力雄厚的长期持有者，在不少高端项目的销售现场，不乏投资客的身影。尤其是投机买家，往往希望用最少的资金赚取最大的利润，依赖银行资金的比例过大，一旦政策风向转变，将面临资金风险。即便是楼市平稳，利息成本以及税收成本的增加也会导致预期目的难以达到。

　　在当前限购阶段，国家明令打击投资及投机需求，购买高端住宅在这个阶段因为政策层面的不确定性，显得具有极大的投资风险。

　　工业地产风险分析

　　工业地产方兴未艾，许多前瞻性的开发商抢先进驻产业地产领域，其中不乏中粮、万通、绿地、富力等大开发商，力图在这新的投资领域分得一杯羹，工业地产正在成为各方眼中的投资焦点。

　　工业地产可以冲抵住宅地产市场下滑的的影响，而更重要的是，这也表明房地产开始实现行业转型，回归其作为经济发展先导型产业的本位，促进房地产结构的调整。

　　根据中国不动产研究中心(CRRC)编制的《中国产业新区榜样评价体系》显示，至

　　2010年末，国家级高新区新增了

　　13家，已达到

　　70家之多；国家级经济开发区新增

　　44家，总数超过

　　100家，产业园区的数量呈现快速飙升的态势。

　　工业地产投资风险

　　工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，其具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”四大特征。由于工业地产资金占用周期较长，投资回收期限大于住宅地产与商业地产，光其前期投资规模可达十几个亿到几十个亿，在招商、管理运营等方面的投入也十分之高。

　　根据长城企业战略研究所的研究表明，一个房地产开发企业投资工业地产，由于投资金额巨大，对投资开发商来说，属于重大商业举措，是至关重要的战略行为。投资行为一旦发生，通常需要考虑

　　10年甚至更长的时间的经营。资金实力稍有不足，就会出现资金断链的情况。因此工业地产的运作需要一定实力的投资开发商参与，这一特点也成为资金不足的中小开发企业的进入门槛。

　　第三产业配套不足，是目前我国大部分经济技术开发区发展的一个重要制约因素。如强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业配套没能够兴起，则必然制约工业地产的发展。

　　谨防“伪工业地产”

　　在工业地产投入大量飙升过程中，工业地产投机风险也已开始显现。由于住宅用地市场竞争日益激烈且价格较为昂贵，而工业地产相对地价低，于是部分开发商是抱着先圈地而后再伺机做政府工作改规划而去的。

　　不少开发商采用以工业项目立项，然后变更土地用途，开发商业和住宅项目，或者二次1转让获取高额土地升值收益。从市场来看，由于住宅地产投资空间受到挤压，不少投资力量开始转移方向，工业地产成为热钱和游资的新避风港，而这使得工业地产地价也开始上涨。

　　各级地方政府出于自身利益的考虑，也容易造成盲目扩张工业地产的现状，对于政绩的追求，成为招商引资的最大动力。甚至有部分当地政府借着工业用地的名义，实际上以发展商业地产的形式来进行谋利，直接导致的后果便是工业用地土地闲置浪费严重。

　　房地产行业市场风险分析

　　全国市场销售风险

　　由于房地产是固定在土地上的资产，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的。故而以产权出售为目的的房地产商品的投资周期，是指从开始投资到物业全部竣工、产权完全出售、资金全部收回这一全过程。对于房地产开发商来说，只有产品销售出去并取得回笼资金，才能算是规避了销售风险。

　　产品销售风险

　　从商品房属性上说，购买房地产商品属性具有房地产价值量大、开发资金投入大、建设周期长和易受国家政策、市场需求、项目定位、销售价格等多种因素影响的特点，且房地产交易的完成需要一个相当长的过程，这给房地产开发项目销售带来一定程度的不确定性。因此在实际的房地产商品的销售过程中出现的不同情况，也给房地产商带来了流动性和变现性的风险。

　　从房地产企业自身市场竞争角度来说，由于国内房地产开发企业众多，市场竞争激烈，一些不良小企业过多，部分地区低等级资质的开发企业有几十家甚至上百家，形成了资源严重浪费视必造成市场秩序的混乱和无序竞争的加剧。

　　由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。部分房地产开发商由于对当地市场不了解，或在没有足够的调查分析基础之上进行推广营销策略，体现了对市场把握能力的不足。

　　从消费者购买力的角度来说亦存在相应风险。购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。

　　此外，政策制度亦造成产品销售的风险。如在现行的房屋预售制度下，房地产开发商不仅能以低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不需承担房屋的存货成本。这使得风险转嫁给消费者和银行；通过“炒楼花”等制造楼市虚假紧缺，借机囤房抬高价格，干扰楼市的健康发展。

　　市场竞争风险

　　在商品房销售上，由于国家房地产宏观调控的干预，过去住宅开发商一张图纸就可以赚的盆满钵满的时代已经一去不复返。

　　目前，以“限购、限贷、限价”为标志的行政干预力度，达到空前强度。有关部门频频释放政策从紧信号，进一步强化了紧缩预期。在信贷政策方面，大部分城市“限贷”政策被严格执行，40多个大中城市出台了“限购令”。“限”时代之下，全国范围内几乎所有大中城市无可幸免地遭遇楼市“寒潮”。全国各地的库存屡创新高，而高危的库存将进一步助推降价的蔓延。

　　11楼市成交量逐步下跌，国家统计局数据显示。2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长

　　4.9%，增速比上年回落

　　5.7个百分点，比

　　1-11月回落3.6个百分点；中，住宅销售面积增长

　　3.9%，办公楼销售面积增长

　　6.2%，商业营业用房销售面积增长

　　12.6%。商品房销售额

　　59119亿元，增长

　　12.1%，增速比上年回落

　　6.8个百分点，比

　　1-11月回落

　　3.9个百分点；其中，住宅销售额增长10.2%，办公楼销售额增长

　　16.1%，商业营业用房销售额增长

　　23.7%。

　　在决策开发项目之前，企业都应针对每个具体项目认真研究市场及客户需求，进行项目设计规划，使项目推出时能够满足它所面对的特殊市场需要，并充分借助目前的品牌优势和区域性市场优势，加强销售工作力度和深度，尽量降低项目开发周期长、投资额大给公司带来的销售风险。

　　全国市场投资风险

　　房地产投资是指国家、集体、个人等投资主体，直接或间接地把一定数量的资金投入房产、地产生产和再生产领域的过程和行为。客观地讲，房产的确具有一定的保值功能，但从风险管理的角度来看，将个人的所有金融资产投注于单一资产（无论是房产还是股票）的做法是不理智的。我们并没有说不应该使用财务杠杆来获取资产，但前提是必须懂得如何控制风险。而房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。

　　众所周知，房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。

　　12风险的定义从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。美国经济总在遵循一个循环周期（也就是经济周期）的四个阶段：扩张、波峰、收缩和波谷。通过调查和分析

　　GDP、通货膨胀和就业率等经济数据，我们可以确定当前的经济形势处于经济周期的哪个阶段。从投资角度讲，我们可以利用这一阶段，比如扩张期的特点来制定投资策略，比如在收缩期就可以采取更为谨慎、更为保守的投资方式。

　　完成投资过程进入经营阶段后，人们就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获取预期收益可能性的大小。

　　房地产投资风险就是指由于投资房地产而造成损失的可能性。这种损失包括投入资本的损失和预期的收益未达到的损失。由于房地产投资周期相对较其他投资项目要长很多。一个新建的房地产项目由于建设周期过长，在建设过程中也会遇到投资支出增加问题，这也可能使房地产投资风险加大，让房地产投资者不堪重负进而遭受惨痛的损失。

　　而房地产市场供求的变化在很大程度上牵制着房地产投资收益的实现及其大小。例如房地产市场价格水平的波动、房地产消费市场的局限等等都是可能引起房地产投资市场风险加大的原因。

　　房地产投资的区域性风险

　　房地产市场是一个特殊的市场，由于房地产的不可移动性和区域性，房地产受区域性因素的影响较大，即与当地的经济形势和社会环境变化的关系十分密切。房地产业尤其对于当地的经济发展趋势非常敏感，当某一地区的经济发展势头良好时，就会吸引众多的投资者前来投资，从而加速房地产的需求和投资，促进当地房地产业的发展。

　　前几年我国出现在房地产开发热，主要集中在东部沿海地区，楼盘空置情况也主要集中于东部沿海地区。而与东部沿海地区相比，中西部地区房地产市场发展较为滞后，商品房空置率也相对较低。

　　在宏观政策方面，为推动东、中、西部均衡发展，国家实施的一系列倾向性的区域开发战略，这将为中西部城市房地产业发展提供良好契机。近年随着中西部与东部地区经济差距的缩小，房地产发展差距的缩小。

　　我国房地产热首先在特区形成，然后在沿海城市迅猛发展的事实证明了这一点。在经济发展时期，房地产需求量大，房地产开发企业可将未建好的建筑物预代或预租，这样就可降低自有资金的投入，减少房地产投资的风险。但当经济衰退时，投资者就会撤出其投资或无人前来投资，房地产商品就被闲置，大量房地产的买卖或租赁合同就可能被终止。

　　13但是国内市场投机性因素较大，不少地方抓住概念炒作，导致当地房地产交易价格不断上涨，形成价格泡沫。如海南曾经是中国最吸金的投资热土，但也曾是中国最扎眼的烂尾焦土，上世纪

　　90年代中国房地产市场最危险的泡沫。而近年在海南建设国际旅游岛的政策推动下，海南又掀起了新一轮投资投机高潮，导致房价畸形高涨。

　　从去年全国的情况来看，在调控之下，全国投资、新开工增速从高位回落。根据中国指数研究院的数据，1-11月房地产开发投资和新开工面积增速分别为

　　29.9%和20.5%，增速在201年35-40%的历史高位上持续回落；商品房需求在2010年的高位基础上继续增长，1-11月销售面积和销售额分别同比增长8.5%和16.0%，增速比

　　2010年全年略有下降。另据国家统计局数据显示，2011年，全国房地产开发投资

　　61740亿元，比上年增长

　　27.9%，增速比上年回落

　　5.3个百分点，比

　　1-11月回落

　　2个百分点。其中，住宅投资

　　44308亿元，增长

　　30.2%，增速比

　　1-11月回落

　　2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为

　　71.8%。

　　个人投资风险

　　尽管政府目前打压房地产行业投资及投机，鼓励刚需自住，但出于资金保值、增值的考虑，仍有部分投资者投身楼市进行房地产投资。

　　目前，在一线城市房地产市场销售状况日益惨淡的情况下，已有一些投资者开始撤离这些城市，而大举进入二三线城市。由于二三线城市房价基础低，随着城镇化和工业化进程的加速推进，这些城市的房价增长快，盈利空间大。此外，二三线城市蕴含大量的自住住房需求，而房地产开发相对滞后，蕴含了短期投资获利机会。

　　依据房地产市场发展特征，二三线城市可分为三类，滨海旅游城市、区域性中心城市和产业特色显著城市。滨海旅游城市是不少高收入者投资、养老住房的首选地，楼市的总需求量远大于中西部城市，且住房消费年增长将大于中西部城市，投资保值增值空间也较大。

　　在居民收入增长相对迟缓的情况下，部分二三线城市的高房价暗含了巨大的投资风险。14而一些区域中心城市则因房价上涨过快、需求上升总量和上升空间都较为有限而须谨慎投资。

　　此外，投资不同类型的房地产，需要承担的投资商业风险也不相同。普通住宅的风险相对要小些。此外，房地产的户型设计和装修风格品质也直接影响着能否盈利。

　　值得重视的是，当前政府严厉进行房地产调控，尤其是打击打压房地产投资投机行为。房价将出现震荡走势，高价格房地产交易会受到抑制，因此房地产变现难度增大，成本增高。高位买入的房产不仅没能保值增值，还可能出现了资产缩水。尤其是投资一些区域价格虚高及产品品质较差的产品，则无法起到担当抵御通胀的大任。所以，即便在通胀的焦虑下，也切勿盲目试图通过房产投资的渠道去对抗通胀。

　　房地产行业金融风险分析

　　我国的房地产金融体系还不够完善，而房地产项目开发一般周期较长，资金需求比较大，因此资金短缺往往是阻碍房地产企业发展、诱发风险发生的主要因素。

　　信贷风险

　　信贷资金关乎房地产各流程

　　房地产与银行信贷业务是血肉相连。当前，我国房地产企业的开发和建设的主要资金来自银行贷款，我国当前个人购买住房的资金有很大一部分来自银行信贷，房产还是信贷过程中最重要的抵押品。

　　信贷资金全程参与了房地产业的资金流动过程，该过程涵盖土地一级开发阶段，房地产开发阶段及房地产销售阶段。不论是拿地阶段，还是当房地产开发企业销售商品房时，都需要银行向业主提供购房贷款支持。由于房地产开发的主要资金来自于银行贷款，如房地产开发企业商品房销售不畅，资金回笼不顺利，这将为银行房地产开发贷款的资金回笼带来风险。

　　从金融运行的角度看，银行信贷资金具有趋利的基本性质。在金融风险指标体系中，有诸多指标存在相关性问题，如：房地产开发商的资产负债率，它对于房地产开发商自身而言是一种风险，其风险过高会使自己面临资金链断裂，进而可能引发破产；而其对于银行而言也是一种风险，由于银行一直将房地产信贷作为优良资产大力发展，且其中存在许多违规操作，大量放贷，对于贷款开发商的资产情况却把关不严，一旦房地产开发商的资产负债率过高引发破产，银行也将成为风险的承担者。

　　由于商业银行的市场化运作及盈利的特性，银行贷款必须确保利润。因此，越是能够获得超过市场平均利润率的行业，越是容易吸引银行的信贷资金。出于对经营利润的追求，商业银行往往只重视对房地产信贷业务的市场拓展，而对其房地产信贷业务的风险和控制认识不够，导致房地产信贷业务随着土地交易市场的虚热呈现出非理性增长。

　　在国际商业银行领域有两个所谓“三七开”的惯例，一个是给房地产业贷款占全部贷款余额的30%，其余行业占

　　70%；二是发放给开发商开发性贷款占给房地产业贷款总余额的30%，住房抵押贷款及其他业务占

　　70%。

　　此外，我国金融市场体系尚未健全。在我国现有的房地产金融体系中，央行对信贷监督制约的手段匮乏，对房地产信贷市场总体规模缺乏科学指导，导致房地产信贷在一段时间内过热。而商业银行与信用担保、信用保险、评估机和房屋中介等机构的合作缺乏有效的社会督和法律约束，使得房地产信贷的系统风险不能得到有效的分散，房地产融资风险过度集中于商业银行。

　　15信贷风险问题易引发金融风险

　　无论是从房地产行业资金的来源，还是房地产行业资金链条中信贷资金的占比来看，银行的信贷资金安全与整个社会经济的健康发展紧密相关。综观近二十年来，国际上金融危机的爆发，无不与房地产泡沫破灭导致的信贷风险有关，美国次贷危机给中国的房地产金融市场提供了前车之鉴。

　　相关研究发现，在房地产泡沫生成过程中，无一不显示出信贷扩张与房地产泡沫之间的高度相关性。不管是在资本市场异常发达的美国，还是在金融体系以银行为主导的日本，或是部分新兴工业化国家，只要伴随房地产价格快速上涨，银行部门对房地产部门的信贷额度也随之大幅增加。通常，房价的增长率大致相当于通货膨胀率、收入增长率或

　　GDP增长率—现在却不再是这样。在过去的10年间，美国的房价增长了

　　3~5倍。房价的增长速度不可能长期快于人们收入的增长速度；人们总要买房子住。因此，势必期待房价恢复合理正常的水平。反之，当银行对房地产融资额度大幅增加的时候，该地区房地产价格必然急剧飙升。

　　从1998年房改以来的十几年内，国内房价飙升，一定程度上与银行信贷及优惠税收政策推动有关，尤其是2009年至2010年之间更是明显。根据银监会的数据，2011年6月末，全国主要金融机构房地产贷款余额10.26万亿元，其中个人住房贷款余额6.26万亿元，其两个指标都比2008年底增长了一倍。

　　部分热点地区如北京、上海等城市房价依然居高不下，一些南方热点城市出现了房价下降趋势，房地产市场的潜在信贷风险开始显现。为了防范房地产信贷风险，各商业银行普遍紧缩了房贷，并开始优化房贷的区域投向，部分房价高企的热点地区房贷开始退出，另有一些房价相对较低的地区房贷可以宽松执行。

　　此外，目前我国正在实行严厉的房地产调控政策部分城市房屋销售量已经出现下滑，房价有所回落，土地流拍或底价成交现象明显增多，开发企业资金链普遍趋紧。针对当前房地产市场的形势，银监会要求银行密切关注房地产贷款风险变化，并进行了多次以房价下跌、利率上涨为核心指标的对银行房地产贷款质量影响的压力测试，从而得出“房地产抵押品重度压力测试下跌40%，贷款风险仍然可控”的结论。

　　按照监管要求，银行从去年下半年起开始压缩房地产开发贷款规模。今年以来，房地产信贷资金再度收紧。尽管银行对于房地产开发贷款没有全面叫停，但房地产开发商已经难以从银行贷款。

　　据银监会此前公布的数据，我国银行体系房地产信贷资产占比相对较低，截至

　　2011年

　　8月末，银行业金融机构房地产贷款(包括土地储备贷款、开发贷款和个人住房按揭贷款)余额为

　　10.4万亿元，占各项贷款的比重为

　　19.8%，仍低于欧美各国银行房地产及相关资产占比，相对而言，中国房地产贷款风险仍处于可控阶段。

　　房地产企业融资风险

　　开发商传统融资渠道包括自有资金、合作、银行贷款、施工单位垫资、预售资金等。而在资本市场的融资渠道，包括上市融资及信托、基金及债券融资等途径。在为房地产融资时，怎样才能使风险最小，遵守一条重要的规则：不要用短期的资本做长期的融资。例如，当房地产企业得到一笔抵押资金的时候，为有权扩张周期做一次协商，即使需要为这样的周期投一些资金也是可以达到规避风险的目的。

　　目前国内开发商正在积极开拓新的融资渠道，借助房地产信托计划等新型金融工具，或与海外产业投资者进行合作等方式实现多渠道融资。

　　由于调控影响，信贷渠道收窄，房地产开发企业资金来源资金亦有所紧缩。统计局数据16显示，2011年，房地产开发企业本年资金来源

　　83246亿元，比上年增长

　　14.1%，增速比上年回落

　　12.1个百分点，比

　　1-11月回落

　　4.9个百分点。其中，国内贷款

　　12564亿元，与

　　2010年持平；利用外资

　　814亿元，增长

　　2.9%；自筹资金

　　34093亿元，增长

　　28.0%；其他资金

　　35775亿元，增长

　　8.6%。在其他资金中，定金及预收款

　　21610亿元，增长

　　12.1%；个人按揭贷款

　　8360亿元，下降

　　12.2%。

　　银行信贷风险

　　长期以来，我国房地产开发商的融资渠道单一，主要依靠银行贷款融资。通常情况下，银行业都会因为信贷业务急剧扩张，在催化泡沫膨胀的过程中扮演主角。但历史表明，即是现有银行不是泡沫加剧的主要参与者，其他的信贷机构和金融机构也会参与其中。

　　尤其是一些单个项目开发公司为主，规模小且缺乏持续开发能力，自有资金所占的比重相当小，主要依靠银行贷款和项目销售回款来周转。

　　资金有很大部分来自于银行借款，如在建设过程中遭遇意外困难导致项目建设延期，或遇市场发生重大变化或银根紧缩，则投入资金不能如期回笼，则此公司可能面临阶段性现金流量不足风险和资金周转压力，甚至引发出局的危险。

　　房地产上市融资风险

　　房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。

　　国内公司申请上市主要的困难在于政策变化，房地产公司对资本市场的准入是几经周折。有些房地产公司转而采取“借壳上市”的方式，而这些借壳上市的公司，较难获得再较多融资。

　　而与国内上市相比，虽然在海外

　　IPO的成本较

　　A股上市要高，但再融资成本低，灵活性强，这是吸引很多中资公司到海外上市的重要原因之一。

　　房地产金融产品融资风险

　　信托以其极强的适应及其中介功能，受到了各方面的重视。到目前为止用于房地产投资的信托计划可归纳为下列四种方式：债权、股权、准REIT、财产信

　　托。房地产信托的快速发展，使得房地产流动风险加剧，相关监管部门屡次提示房地产信托风险。而在地产调控高压不减之下，投资者对预期收益率较高但不确定性大的房地产信托日显纠结，2012年初相继传出房地产信托提前清盘的消息。

　　由于地产项目具有的资金量大、风险高以及流动性差等特点，以及国内企业债券市场运作机制不完善等问题，我国屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例，因此国家对房地产债券的发行始终控制得比较严格。尤其在国内房地产融资渠道收紧的当下，诸多实力较强的内房企纷纷借道海外融资，高息借入海外债券，根据相关机构数据，今年内房企将迎来债券兑付高峰。

　　查询香港联交所公开资料及多家公司财报不难发现，包括雅居乐、合生创展，碧桂园、绿城中国、华润置地、恒大地产、富力地产等

　　30余家在港上市房企，2012年均有多笔海外债券到期或需支付利息。

　　流动性资金对房地产市场冲击

　　随着中国经济高速稳定发展，国际对人民币升值的预期也越来越高，大量投机性资本蜂拥而至，这些进入国内的短期性国际游资（也就是所谓的“热钱”）大量流入房地产业，1成为房价一路飙升的助推器。

　　热钱导致金融风险

　　一定量的热钱能增加房地产投资的融资渠道，促进房地产市场的正常和良性发展。热钱具有高灵敏性、高收益性与高风险性、高流动性和短期性的投机性而非投资性特征。

　　在商业信贷紧缩的情况下，房地产开发企业不得不谋求其它融资方式，而国际热钱强烈地寻找渠道进入国内房地产市场，二者一拍即合。与和国内房地产开发企业对接、投资具体的房地产开发项目相比，直接收购大宗物业更体现了热钱的本质特征。收购大宗物业投资期短，不确定因素较少，且风险较小、变现周期短。

　　大量热钱存留于我国房地产市场，将产生巨大的挤出效应。挤出效应是指政

　　府通过向公众(企业、居民)和商业银行借款来实行扩张性的财政政策，引起利率上升和借贷资金需求上的竞争，导致民间部门(或非政府部门)支出减少，从而使财政支出的扩张部分或全部被抵消。

　　为追求高收益，低风险而在中国房地产市场上迅速流动的国际热钱所带来的风险不容忽视。大量热钱的涌入，进入房地产市场并持续存留，将不断抬高房价，造成地产市场表面的虚假繁荣景象，导致房价上涨结构恶化，促成国内房地产市

　　场泡沫。

　　热钱迅速抽离风险

　　一旦人民币币值上升到热钱的预期值或在楼市中获取高额回报后，热钱就会迅速撤出，大量抽逃，其造成的房地产市场泡沫破裂，将给房地产业带来巨大灾难。境内楼市尤其是一线城市的楼市，将加速地产泡沫的破灭，甚至引发崩盘的风险。

　　1985年美国和欧洲国家通过“广场协议”逼迫日元大幅升值．日经平均股价于1989年12月29日达到历史最高点38915日元。日元升值到位之后，跨国企业在日本拼命生产，推高库存，最后带走美元，留下数不清的钢材、汽车、电器，最终日本花了5年时间来消化这些库存，10年以来把货币升值期间积累的财富逐步丧失，股市、楼市和收入都“回归”到原来的水平，这是导致日本从繁荣瞬间进入萧条的主要原因。

　　房地产行业政策风险分析

　　所谓政策风险，即国家及相关地方政府出台的宏观政策对房地产业产生的影响，与房地产业相关的政策主要有土地政策、金融政策、税收政策等。

　　房地产开发过程中涉及的主要环节包括土地获取、规划设计、建设开发等，与行业直接相关规政策包括：《土地管理法实施条例》、《经济适用房管理办法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《建设工程质量管理条例》、《房产税暂行条例》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《住房公积金管理条例》、《物业管理条例》等。

　　近两年的房地产调控，政府在土地政策方面，加大对房地产企业囤地行为的打击力度，加大保障性住房供地；在货币信贷政策方面，给予首套房贷利率一定政策倾斜，部分地区对于外地人购买二套房实施限购；此外，在税收政策方面，在重庆等地试点房产税。

　　政府期望房地产市场能健康、平稳发展，房价回归合理轨道，解决中低收入群体住房困难，严厉打击投机需求。经过

　　2011年连续的房地产调控，我国房地产市场有所降温，房价开始出现松动。未来房价走势主要受政策调控影响，由市场供求力量决定，而政策又是多方博弈的结果，预期未来房地产市场将在一定范围内呈现冷却趋势。

　　1国家土地政策分析

　　土地政策主要涉及年度土地供应计划、土地供应结构、规范土地交易市场等方面。近几年来，国家连续出台土地新政策必将影响到土地的交易价格、房地产开发投资及其增长速度、土地开发面积等方面。

　　土地政策对房地产市场的宏观调控．具体来看大致包括土地利用规划和年度供应计划、土地用途管制、地价管制、土地税费调节、土地收益调整、土地专项治理整顿等多个方面。其中，可以看出保障土地供应的总量基本满足了房地产市场的需求，房地产开发利用存量建设用地数量增加明显，土地供应向中低价位商品住宅倾斜明显，供应结构进一步优化。

　　土地招标拍卖挂牌出让制度的颁布和实施，曾被誉为中国的“土地革命”。土地储备制度的建立，市、县人民政府供地和管地方式发生了重大变革，从多个部门供应“生地”和协议出让为主，转变为集中统一供应"净地"和招标拍卖挂牌出让为主，进一步增强政府调控土地市场的能力。

　　一套科学、合理、完善的土地招标挂牌制度是在一定程度上可以终结靠关系及暗箱操作的协议供地方式，也在一定程度上预示着进入了一个土地供应公开交易的新时代。实施土地“招拍挂”机制是一个综合性的系统工程，在整个推进过程中，必须得到建设、规划、房管、计划、物价、财政等有关政府部门的支持和配合。只要其中一个部门工作滞后和脱节，整个工作都将被搁下，无法继续完成。

　　随着调控的深入，保障房任务的加大。房地产开发企业要顺利拿地，就必须配建一定量的保障房。以北京为例。继

　　2009年成功试点“限房价、竞地价”出让方式、2010年成功试点“限地价、竞配建政策性住房”出让方式之后，北京市推出了“限地价、竞房价”的土地出让方式。

　　无论是宏观经济的计划指导，还是市场运行过程中的调控，土地供应计划的作用都十分重要。土地作为重要的生产要素．同资金计划、劳动力计划一样，是宏观计划指导的重要内容，而土地供应计划对房地产开发投资调节的功效更为直接和显著。因为房地产开发总是伴随着对土地的直接需求，政府供应土地的数量和质量无疑可以直接控制房地产开发的规模和结构。从市场运行角度来看，供求关系是决定市场状况的根本原因，我国土地由政府垄断出让，这就使得土地供应计划对房地产市场具有更为直接、明显的调节功能。

　　银行信贷政策分析

　　中国房地产市场是一个典型的政策市场，由于我国融资方式比较单一，房地产开发资金主要来自银行信用贷款，因此房地产行业与金融行业关联度较高，房地产行业一旦出现风险将影响金融行业的安全和稳定，而银行信贷政策变化也对

　　房地产开发企业影响极大。由于此前国内部分地区出现的房地产投资短期内大幅

　　度增长，商品房价格大幅度上升，就有过热的迹象。

　　从

　　2003年开始，为抑制房地产投资快速发展和房

　　价的高速增长，国家陆续

　　出台一系列加强商业银行房地产信贷管理的规定，从控制商业银行金融风

　　险的角

　　度出发，规范商业贷款审批的操作细则，明确取得房地产开发贷款的硬性指标，加大了房地产开发企业取得贷款的难度。信贷政策主要通过利率、贷款期限

　　、贷款投放时间和规模等信

　　贷政策的窗口

　　指导，使房地产资金投向保持合理水平，以此促进房地产总体和内部供需结构的基本平衡（80）。1控制流动性方面，央行提高存款准备金率

　　、上调存贷款利率等均会

　　加大房地产开发企业取得贷款的难度。

　　自2009年房地产市场回暧后，房地产价格持续上涨，楼市投机明显抬头。在此背景下，国家房地产调控政策横空出世。4月17日，“国十条”出台，要求对

　　贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于

　　基准利率的1.1倍。为抑制9月房地产价格出现的上行倾向，9月29日央行、银

　　监会联合发布了《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，要求对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上，各商业银行暂停发放第

　　三套及以上住房贷款。

　　4月“国十条”和“9.29新政”实施的差别化信贷政策，对贷款购房进行了严格

　　规定，其严厉程度空前，力度史无前例，严厉打击了投资投机

　　需求。从4月份政策出台之后，我国房屋销售价格自

　　4月开始逐步回落，5月商品房销售价格指数明显下降。2010年

　　11月，全国

　　70个大中城市房屋销售价格同比涨幅比

　　2010年10月缩小

　　0.9%。

　　此外，为抑制通货膨胀，央行在2011年上半年持续收紧货币政策，但下半

　　年收紧步伐明显放缓。201l年l月1月，央行共加息3次（2010年以来共5次），上调存款准备金率

　　6次（2010年以来共12次）。紧缩信贷政策在

　　一定程度上能有效遏制房地产价格快速上涨，抑制房地产泡

　　沫。如今备商业银行由主动放贷转为被动放贷，甚至停止房地产贷款，将有效遏制炒楼行为，抑制房地产价格上涨，保持国民经济平稳发展，有利于调节供求关

　　系。由于银行紧缩房地产信贷业务及政府调控措施的影响，炒家急于脱手，购房者由于需要拿出更多资金购房而

　　处于观望状态，造成二手房市场成交量萎缩。另外，由于投资购买退出，将会有大量二手楼盘入市，市场供求关系将发生变化，市场参与者会有所减少，未来市场竞争更加激烈

　　。银行采取紧缩信贷政策对整个房地产行业会有较大影响，特别是房地产行业的从业机构，如经纪代理公司、按揭公司、评估公司、担保公司等问。这些机构缺少银行对市场的支持，整个行业将会遭遇新一轮洗牌。

　　随后，由于

　　2011年由于资金紧张等原因，国家开始释放货币政策微调信号。部分银行首套房贷款利率执行基准利率的1.1倍或1.05倍。但从今年开始，多数银行将首套房利率调整至基准利率。日前，工、农、中、建四家大型银行提出，为贯彻落实差别化住房信贷政策，首套房贷利率将全面回

　　落至基准利率，但首付

　　款比例将维持不变。央行在两次下调存款准备金率后，“2012年人民银行金融市场工作座谈会

　　”亦

　　提出，今年要继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷

　　款需求。会议提出，2012年要加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求；要不断完善融资机制，继续加大对保障性安居工程

　　的支持力度。

　　通过信贷政策的调控作用，使房地产市场保持合理的资金规模，避免资金过

　　量涌入，避免企业超负债能力超计划规模的开发项目，避免借用信贷资金进行商

　　品房投机买卖行为的大量出现。同时利于淘汰一些资质较差、实力不强的房地产开发企业，于抑制房地产市场的投机需求，挤出房地产市场的部分资产泡沫，确保房地产业持续

　　、稳步和健康发展。国家税收政策分析

　　房地产行业是一个税费负担较重、涉及税种较多的行业，因而成为税收筹划

　　关注的重点。

　　在我国现行税收体系中，对房地产在流转环节的税种主要有：营业税、个人所得税

　　、企业所得税、城市维护建设税

　　、土地增值税、耕地占用税、契税和印花税等等，这些税种税率的变化分别会从供给和需求两方面对房地产价格变动产生一定的影响。如营业税、企业2所得税、耕地占用税通过影响房地产的供给从而影响房价，个人所得税

　　、契税等则通过影

　　响房地产的需求

　　从而影响房价。

　　我国目前存在税种繁杂，设置不够合理等因素，在短期内，政府采用减少需求增加供给的税收政策对会带动房地产价格的下降。从长期来看，税收政策不仅

　　不会带来房地产价格的下降，甚至有可能使得房价进一步提高。由此可见，税收政策只能作为短期调控房地产价格的手段之一，并不能从根本上解决房

　　价过高的问题。

　　例如：土地增值税与营业税的重复

　　、房地产租赁中的重复征税等，既加重了

　　纳税人的税收负担，也增加了税务机关的征管成本，阻碍了房地产市场的正常发展。

　　政府税收政策的变动将直接影响房地产开发企业的盈利和资金流。比如

　　2007年

　　l月

　　16日，国家税务总局公布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知识国税发》，要求房地产项目按照相关要求进行土地

　　增值税清算。所谓土地增值税，是对纳税人转让房地产土地取得的净增值额征收的税种。房地产开发企业利润最大的部分就是土地的增值。土地增值税征收就是针对房地

　　产开发企业的过高利润。它对土地储备多、开发周期长、产品附加值大的房地产

　　开发商的影响不可低估。通过土地增值税的方式来挤压房地产企业的暴利，那么

　　不仅能够挤压房地产开发企业的获利空间，而且能够缓解房地产开发企业与社会大众的冲突，缓解社会财富短时期内向

　　房地产开发聚集。房产税是目前万众关注的焦点。201l年l月28日，上海和重庆同时公布了

　　房地产税收试点方案

　　这标志着我国房地产税收改革正式拉开序幕

　　。由于这次房地产税收改革开展讨论的时间比较久，社会关注度比较高

　　。通过两地试点方案，给

　　市场指明了一条清晰的房地产税收改革路径：即从个别城市试点逐步扩大试点范围，最后全国全面实施，从增量到存量，从高端别墅到普通商品房。从国际经验来看，对所有的房产都征收房产税是一个必然的趋势，目前，全

　　世界有

　　130多个国家征收房地产税，房地产税己经成为很多国家主要的税源，特别是地方政府税收主要来源，有些国家房地产税己经占整个地方政府税收一半以上。

　　房地产税收改革对于房地产市场的影响应该比较

　　显性和全面，既有价格方面和成交量的影响，又有房地产消费结构方面的影响，还会对房地产租赁市场产生影响，这些影响在短期和长期效果都会有差异。随着房地产行业的逐渐成熟，以及房地产调控的逐步深入，房产税改革的呼声越来越强烈

　　。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计

　　税依据，向产权所有人征收的一种财产税。纵观我国房产税的发展历史，目前全国范围内征收的房产税，主要是针对经营性房产进行征收。

　　我国房产税始征1986年。1986年，国家出台

　　《中华人民共和国房产税暂行条例》

　　（以下简称《暂行条例》），该

　　《暂行条例》规定：以房屋为征税对象，依照房产余值（依照房产原值一次减除10%-30%）

　　计算缴纳的，税率为

　　1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的税率为12%。《暂行条例》规定房产税的征收范围，仅限于城镇的经营性房屋。此外，还规定了五类房

　　产免纳房产税，其中包括个人

　　所有非营业用的房产。2011年，上海和重庆两城市先后进行房产税改革试点，率先推出房产税征收的暂行办法，虽然两个城市的房产税征收范围有所不同，但其核心内容则是修正了“个人非营业用的房产”范围，对房产的保有环节进行税收调节。

　　事实上，房产税的调整，主要是伴随着我国房地产行业的逐渐成熟，以及国

　　家对宏观调控逐渐深入的背景下浮出水面。我国房地产行业的健康发展，必然是

　　需要短期调控和长期法规政策相结合，逐步完善适合我

　　国国情的房产税，则是其中一个重要的环节

　　。2006年5月，房地产调控的“国六条”出台，首次提出“进

　　一步发挥税收、信贷

　　、土地政策的21调节作用”。此后出台的多个针对房地产调控

　　的政策中，均提到通过税收手段来合理抑制

　　房价，进行房地产行

　　业发展的有效调

　　控。

　　由此，我国对房地产行业发展的调控手段，逐渐由信贷政策向税收政策进行转移。按照目前上海和重庆的做法，针对个人拥有的非营业性房屋征收房产税，并非是新增加的税种，而是针对

　　1986年

　　《中华人民共和国房产税暂行条例》中

　　“免纳房产税”

　　的范围进行了调整，是针对之前的房产税征收范围

　　的一次改革，改变我国在房地产保有环节缺少配套税收政策的现状。同时，房产税的征收，并非目前房地产业内所认为的抑制或打压房价，而应该从税收的本质出发，是在现有经济环境下，对房产税收制度的一次改变，甚至是一次完善，其兼顾公平和效益。在中国经济社会转轨的过程中，税制改进优化是服务经济社会全局的。房产税的改革并推进是具有积极效应的。

　　（1）完善我国在房地产持有环节税收制度

　　我国的房产税收制度主要包括房产税收制度

　　、契税制度、印花税制度和营业税制度等

　　。目前房地产税征收主要是集

　　中在投资、开发和销售阶段，而在个人购

　　买以后的持有环节还缺少配套的税收制度。房价处于上涨通道的背景下，如果个人持有多套房产几乎没有什么成本的话，以投资和投机性的购买数量就会增加，这样必然会使得市场的真实居住需求被扩大，导致市场的供求关系发生变化，一些投资和者投机购买者因此快速获利，导致更多的非居住需求的购买的资金进入

　　楼市，从而进一步推高房价。

　　包括以北京、上海等房价高企的城市的较

　　高空置率，以及包括海

　　南三亚等城

　　市的空置房，其中一个重要的原因，就是我国房地产市场中持有环节税收制度不

　　健全，持有者可以从房价上涨中获利。

　　（2）调整地方财政收入

　　结构，解决地方稳定财政收入来源

　　房地税为地方税，同时房产税是一种稳定的税收。我国中央和地方实行分税

　　制改革以来，地方政府的主要收入来源则是通过土地出让来现实，也就是目前我们所说的土地财政。地方政府短期内为了实现建设资金的快速聚集，必然会将土地出让成为其最为主要的一个手段。通过对存量房征收房产税，可以在不增加土

　　地供应的情况下，形成稳定的地产政府来源。而且房产税是一种稳定的长期的财源，随着城市化进程的推动，居民购买房屋的数量和面积也在扩大，至少在一段

　　时间内，房产税征收的基数是会逐步扩大。显然，房产税的征收，可以使得地方政府摆脱

　　“土地财政”，使其从短期行

　　为向长期可持续发展转变。（3）合理抑制房价，遏制房地产投机行为

　　2007年开始我国房价出现快速上扬，主要有以下几个主要推动因素。首先是

　　城市化进程的加速，需求量在放量。其次则是我国投资

　　渠道较少，大量的投资和

　　投机性购买进入商品房市场，导致市场供求发生变化，大中城市房价居高不下。最后就是持有及转让环节的税收没有或较少，尤其是持有环节的配套税收暂无政

　　策，使得以投资或投机购

　　买多套的人很方便快速获利。因此市场就出现购买房子，坐等升值、出让房子这样相对简单快速的获利模式和渠道，这样的利益链条的出

　　现，将大量的投资性和投机性的资金吸进

　　房地产，使得房地产市场为了中

　　国一个

　　非常巨大的投资资金蓄水池。

　　开征房产税的目的就是降低房地产投资收益，购买房地产作为投资产品，将会面临较高的税赋，这样就必然减少以获利为目的的投资。当投资和投机性需求减少后，房价自然会进入稳定的通道。（4）盘活房地产市场中的闲置资源

　　由于房产税是对持有环节征税，闲置的房源要承担一定的税赋，这样就增加房屋的闲置成本，拥有多套房屋的人必然会推动其闲置资源流动起来。一方面直

　　接进入二手房的交易市场，通过

　　出售来盘活其手中

　　的房产，这样就会增加市场的供应量，缓解城市的房屋22需求压力

　　。另一方面就是为

　　了减少因税赋带来的成本，必然会通过快速

　　出租来转移成本，这样就能够使得房源加快进入租赁市场，减少空置期，有效盘活资源

　　。同时也进一步培育起我们的房屋租赁市场，对房地产销售市场形成一个有效的补充。

　　（5）住房回归居住本职

　　居住舒适度增加房产税对投资和投机性购买势必形成一定的遏制。当投资属性逐渐减少的时候，商品房的居住本质属性变更加凸显。持有者在购买住宅的时候更加关注产品的居住属性，开发商也必然会顺应市场，其开发的产品会更

　　加舒适。开发商供给的产品在档次

　　、面积等方面更趋合理，改善前不均衡的供给结构状况。

　　时至今日，房产税的改革对目前房地产行业健康、稳定发展具有重要意义，在建立完善的房产税体系基础上，最终，在全国范围内，建立起在交易环节征收增

　　值税和企业所得税、在保有环节征收房产税和土地使用税、在遗赠环节征收个人

　　所得税和遗产税的房地产税收体系，实现房地产税收制度改革日标。税法常常随经济情况变化或为配合政策的需要，而不断修正和完善。因此，房地产企业在进行税收筹划时，必须密切关注并适时调整自己的筹划方案，以使

　　自己的行为符合法律规范。

　　房地产行业衍生风险分析

　　相关产业链风险

　　房地产产业链可

　　以定义为围绕房地产商品从土地获得到市场流通所涉及的相关部门之间的连接关系。产业链是结构性的，涉及到方方面面各个行业，房地产的产业链环环相扣，每个结构各尽其能。房地产风险直接传导至上下游

　　产业链

　　中国的房地产产业链涉及到资金土地、设计、开发、施工、销售和最后的物

　　业管理，具体涵盖钢铁、建材、家居、金融、市场营销、销售、物业管理、法律

　　咨询等四五十个行业，整个资金运作过程中涉及到金融机构

　　、政府、开发企业、规划设计部门、建筑企业

　　、中介代理企业、物业管理公司等众多机构。在整个链条中，资金贯穿于整个开发过程的始末，各大环节环环相扣。无论哪一个环节单位

　　的工作出现问题，都可能对整个产业链的良性发展带来阻碍。如房地产行业的景气度下降，对包括建材

　　、家具、家电等在内的诸多行业都会产生

　　直接影响。

　　而地产调控影响己渗透至上

　　下游产业链，导致对钢铁

　　、建材等行业的不景气。

　　同时，房地产调控政策

　　的影响力在

　　向上游传导的同时，也影响到了下游家电行业

　　的预期，在二级市场上，家电板块与房地产板块走势趋同的现象越发明显。

　　来自住建部的一组数据就可明显地反映出房地产行业对上下游产业的影响：

　　房地产业每减少100万平方米建筑量，就会影响

　　30万人的就业，减少钢材需求

　　2万吨，减少门窗需求8万套，减少2万套左右的卫生洁具需求。部分企业的资金链如果断裂，可能带来工烂尾、银行坏账，以及前期购房者不能收房、合作方无法获得

　　回款、失业增加等风险。

　　下游产业被动接受风险

　　我国现行的土地所有制度决定了土地必然是房地产价值链的主体和主导方向。无论链条上的哪一个环节，都必须通过土地才能实现其价值和功能

　　。这意味

　　与房地产相关的行业，越处于产业链上游，越拥有竞争优势。这样造成了土地政府占据房地产价值链的上游端，其掌握了土地利益的分配

　　权。而开23发商通过获取土地成了二级利益获得者，具有相关拿地背景的部分开发

　　商，更是

　　占据了开发

　　过程中价值链的大部分利益。

　　如今整个家装建材行业已处于低迷，空调、冰箱、电视、洗衣机等产品受地

　　产成交量萎缩的敏感度更高，程度甚至超过了2007年。其中原因既有原材料价格

　　上涨和竞争加剧的，亦有房地产严厉的调控政策也加剧了市场对未来家电

　　需求的担心。此外，受房地产销售降温和精装修房比例的扩大的影响，装修市场增速放慢，部分装修企业业绩甚至出现明显下滑。

　　目前，房地产产业链之间的依存度和成熟度水平较低，缺乏行业标准与公共规则的不规范。产业链将随着市场的调整而加快整合。在现行房地产业链条的运行过程中，还有很多资源没有

　　得到共享与整合，由此导致了产业链提升较慢。道德风险

　　被誉为现代经济学之父的亚当斯密，除了一本被称为市场经济圣经的《国富论》之外，撰写了《道德情操论》一书，专门强调道德对于市场经济的极端重要性。

　　他认为：“如果一个社会的经济发展成果不能真正分流到大

　　众手中，那么它在道义上将是不得人心的。”因为市场经济的原动力其实是人们追

　　逐私利的动机，换言之斯密本人也认为市场的基因是有毒的，所以要靠“道德的血液”来温暖冰冷僵

　　硬的市场社会。

　　温总理已经多次呼吁房地产企业家的血管要流淌着“道德的血液”，而被不道

　　德的企业家所主导的市场，必然会成为民众痛

　　苦的一个重要根源，这将存在引发

　　诸多社会风险问题

　　的隐患。

　　道德风险隐患

　　1998年房改以来，房地产业的兴起和住房消费的升温，带动中国经济强劲增长，成为拉动中国经济增长的支柱产业。

　　金融业在支持房地产业发展的同时，自身资产质量和收息率都得以提升。在此背景下，居民住房按揭贷款迅速增加。实际上，对商业银行而言，居民按揭贷

　　款的资产质量相对较高，然而，房地产开发商个人素质不一，企业整体水平不同显得良亮不齐，“假按揭”等信贷业风险也随之而出。由于房地产行业高回报，导致银行的违规贷款和逆向选择，从而加剧了房地

　　产商的道德风险，致使住房开发的结构失衡，从房地产商全能路线的发展模式开

　　始，导致其自有资

　　产的不足，必然寻找银行贷款；由于房地产行业高回报，导致银行的违规贷款和逆向选择，从而加剧了房地产商的道德风险，致使住房开

　　发的结构失衡，中低档住房供给过少引起房价全线上升；房价的上升引起业外企业大量投资加入，出现了专门转卖地皮的房地产商。中低挡住房供给过少

　　引起房价全线上升：房价的上升引起业外企业大量投资加入，出现了专门转卖地皮的房地产商。投机者和国际游资的炒作，引起房价非理性上涨

　　。由于房地产行业影响力系

　　数比较强，对其他行业的拉动作用比较大，这样政府部

　　门就会加快城市化建设，加

　　快拆迁周期间。而营一些政府说话的学者会制造房价上涨的合理表象，来剌激消费者的心理预期，导致提前消费

　　。这样的恶性循环，在房地产泡沫的财富效应掩

　　盖下，变得往往不可逆转。完善风险惩治机制

　　资本逐利的本能是客观存在的，开发商在房地产市场追求利润的最大化也是

　　难免的。而要把这些行为圈定在道德的范围内，必须有政府对市场的完善管理，采取经济和法律手段以及必要的行政手段，在制度上约束开发商。既要利用市场合理配置资源，也不能放松政24府的责任。

　　政府应该由点到面，实行致全国，加强宏观调控的力度和强度。应当引入优胜劣汰办法，加强管理考核，加强监督检查，凡是不达标的限期改正，屡有违纪

　　的停业整顿，问题严重的坚决查处，对于存在恶意扰乱房地产市场的企业与个人，可以限制或禁止其再从事房地产开发业务。从政府的宏观角度出发，如果能够将

　　“房产税”借势推出，让开发商从此“道德”一点，现在房产税已经在上海、重庆试点，并有望逐渐推广。防范道德风险，需要完善惩戒机制，对于商业银行来说，应建立对骗贷开发

　　商的惩戒机制，如公开披露骗贷企业名单等。同时商业银行要强化内部管理，要

　　想堵住假按揭还要从银行自

　　身入手，即便是优质业务，银行也应该加强审核，尤其是对负责审批按揭贷款的相关职员要建立严格的问责制，对于协助开发商套取

　　个人住房按揭贷款的银行责任人，应对其违规行为进行追查和惩罚。

　　对房地产开发商来说，可以敦促他们自身内部提高素质、提升服务，加强培训、加强管理，形成一个讲社会公德求职业道德的好风气。对外上可以用合作、合资方式进行开发的项目对合作单位的资质、实力、信誉进行严格的审查，确保合作对方能够顺利履行合作条款，在合作中也充分考虑合作方应得的利益，使合

　　作伙伴与本公司成为利益共同体。25第3章

　　影响房地产行业风险的主要因素

　　我国土地供应与土地价格

　　土地供应风险

　　城市土地供应机制，是指特定经济制度下

　　土地供应内在关系的总和，包括土地

　　供应计划

　　、土地供应渠道、方式和手段等。城市土地供应机制

　　是一个国家进行城市土地供求管理的作用机制，根据特定的社会经济制度和社会生产方式的不同产

　　生差异。

　　由于土地供应类型不同，且土地供应比例处于调节之中，如商业地块、住宅地块、综合用地、保障性住房用地会根据政府每年工作情况做出适当调整。这直接导致了房地产开发企业在拿地时能操作怎样的项目，从而在整体上决定了房地

　　产企业操作项目的风险性。

　　现行土地供应制度尚不完备

　　我国过去实行土地供应双轨制，通过两种方式完成土地供应：一是政府无偿

　　划拨固有土地给使用单位：二是通过市场化手段有偿出让固有土地。这一定程度上导致了土地交易的灰色地带，即部分开发商可以通过关系获取大量土地，2002年上半年，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土

　　地使用权规定》，明确规定：“自2002年7月l日起

　　全国范围

　　内凡商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、挂牌等方式出让国有土地使

　　用权”。

　　土地招拍挂制度对于房地产市场的格局有着深远影响。取消双轨制能够促进

　　土地资源的合理利用，有利于核算土地使用者的成本，减少特权用地，将实力较

　　差的房企淘汰出局。

　　但同时，由于各地政府由于地方财政收入增长的需求，迫切通过卖地增加收入，地价走高进一步剌激房价走高使得居民住房成本上升，同时放大了房地产泡沫。

　　我国也没有建立起完备的土地拍卖制度。虽然土地公开招标制度的实行，表面上意味着土地供应方式的彻底转变，但国土资源部从原来的程序审批者和手续办理者变为土地供应的实际主体，政府对土地的调控能力将受到巨大考验，房地

　　产市场竞争表面上

　　回到了同一起跑线上，但如何公平、公正地实行土地招标、拍卖、挂牌，也存在一定潜在风险。

　　因此，土地财富分配和使用，应该严格按照

　　《土地管理法》、《物权法》和《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》

　　等相关法律规定管理现有土地，在

　　确保耕地红线及国有土地保值增值基础上。政府的土地出让金的使用和管理，必须充分考虑各方利益，并力求公开透明。

　　土地供应量趋紧加速优胜劣汰

　　对比前两三年的数据能够看出，2011年全国土地供应计划增加明显，房地产开发用地的供应从2009年的10.28万公顷到

　　2010年的15.31万公顷，再到2011年的近20万公顷，均呈稳定上涨趋势。但是以开发商拿地热情较为高昂

　　的2010年为例，该年度的供应计划实际仅完成了

　　不足七成，从2011年上涨的土地计划

　　供应量和开发商下降的拿地热情来看，年度供应指标的完成情况也并未好转。

　　经过近两年连续的宏观调控，土地市场上也反映出调控的效果。2012年土地市场的供应，在数量上要求各地的土

　　地供应要从严从紧

　　：在结构上要求各地优先

　　保证保障房的住宅类土地供应，而对于别墅、高尔夫地产等其他形式土地供应要

　　严格控制和必要治理。

　　26相比之下，那些要依靠运作两三个项目才能凑到足够资金拿地的小开发商，受到的影响十分之大。比如手中己有的项目

　　开发得比较早，而土地供应从严势必加大了他们拿地的难度，资金不足又无开发储备的小开发商难免会在2012年，出现捉襟见肘的窘相。

　　房地产企业在接下来的时间里将面临

　　严峻的重组及洗牌，而资金链的安全、销售回款的速度将首先摆在企业的面前，在这种严峻的市场环境及政策环境下,开发商们难以具有拿

　　地的热情，土地市场的复苏并不容易。但是，尽管中国土地供应从严从紧，但土地供应缺口压力依然存在。一方面

　　土地利用率低，如低容积率、高库存、高空置，土地规划与城市规划及开发建设

　　的技术落后等；另外一方面土地违法现象严重，开发商囤地，土地闲置、小产权房、高尔夫别墅、旅游地产、公园地产的违法违规现象依然存在。土地价格风险

　　土地价格是土地经济作用的反映，也叫地价，是土地权利和预期收益的购买

　　价格，即地租的资本化。但要注意的是，中国土地价格的涵义和土地私有制国家

　　不同，它是取得一定年期土地使用权时支付的代价，而不是土地所有权的价格。由于土地使用年期较长，按法律规定，最长可达70年，而且在使用期间也有转让、出租、抵押等权利，又类似于所有权。所以，地价评估原理

　　、程序与方法上

　　又类似于私有制国家。

　　因此，我国的地价是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地

　　租的现值总和，是土地所有权在经济上的实现形式。土地的价格风险，主要表现在当前地方政府通过土地招拍挂市场以巨额价格降土地拍卖给房地产开发企业，由于土地成本走高，使得房价也随之枫升，造成

　　了经济及社会风险。

　　地方政府卖地的“灰色地带”

　　现行的出让收益主要由市县支配模式，土地

　　巨大利益带来的一系列问题，与社会经济的发展环境相关，也与土地出让制度和相关制度的建设有关。由于整个土地资源是在缺乏

　　有效的价格发现机制的条件下形成，行政性低价和垄断性高价导致了土地价格高低差异极大，导致房地产市场乱象及腐败。

　　土地定价应避免在土地出让过程中出现公权力使用不透明的问题。城市规划、土地征收和土地出让金分配等公共政策出台，必须经过公共选择，才能体现决策的民主化，进而最大限度地实现科学化。

　　就土地制度建设而言，回归合理的土地出让收益，减少利益驱动

　　导致的卖地冲动，是至关重要的。具体可以通过增加或合理化征地成本，规制土地出让收益

　　的使用，以及通过完善土地出让前、后相关出让

　　、转让和利用制度的建设等方式实现。

　　土地政策对房地产市场的宏观调控。具体来看大致包括土地利用规划和年度供应计划

　　、土地用途管制、地价管制、土地税费调节、土地收益调整、土地专项

　　治理整顿等多个方面。

　　从根本上说，需要清晰界定地方政府事权。如可以在整合宏观经济规划和预算的基础上，由一个独立的综合协调预算机构来完善绩效预算，增强预算的整体性，减少预算的随意性。其次，进一步完善财税管理体制。通过改革和健全税收制度，比如进一步推进资源税改革、开征房产税

　　、资源税等，确定地方政府的合

　　理分配

　　比例。

　　高地价风险

　　土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）

　　的高低和利息率的大小。用公式表示：土地价格地租÷利息率。所以，土地价格实际上是按利息计算

　　的地租购买价格，它随着地租的提高或利息率的下降而不断上涨。2土地供给价格可以对住宅价格波动产生直接有效的影响，由于稀缺性和土地

　　用途转换的困难性，无论从短期还是长期上看，土地供给始终缺乏弹性。土地作为一种生产要素，其特殊性决定了土地的珍贵与稀缺。

　　目前，由于土地成本占到整个房价较大的比例，推高房价主要原因是土地的价格过高。地方政府为了增加财政收入，导致地价畸形高涨，推动了房价高涨，最终造成房地产泡沫，并影响到整个社会及经济体系。因此，控制好土地的价格

　　可能有利于控制住房价。

　　近几年公布的“中国城市地价状况分析报告

　　”亦显示，全国主要城市居住用地

　　平均地价2006年为

　　1681元／平方米，2007年为

　　1941元／平方米，2008年为3479平

　　方米。2008年35个重点城市，居住用地平均地价为

　　4625元/平方，2009年全国（105个监测城市）居住地价为3824元/平方米，36个重点监测城市居住地价为5117元／平方米。四年时间，我国主要城市居民用地平均价格翻了

　　一倍多。而从全国商品房

　　均价看，2006年全国商品房平均售价为

　　2758平方米，2007年为3864平方米，2008年为3919元／平方米，2009年为4600平方米，商品房均价增长也为一倍多。

　　此外，出于金融风险控制，银行需对高价拍地的房地产开发商进行资金监控和风险防范，防止开发商将烂帐转嫁给银行。相关银行应对高价拿地开发商进行风险调查，并公布调查报告，也可以防止银行内部与开发商勾结损害银行利益。

　　我国前儿年虽然出台了关于稳定城市房价的这种政策，其中包涵土地供给上的政策，增加保障房土地供给等等，像这些政策没有得到很好的落实。因此，要合理控制地方房价，就先要规范当地的地价。

　　就总体来讲，土地价格呈不断上升的趋势。但具体分析，它并不是直线上升，而是在一定时期内上下波动

　　呈现周期性变动特征。土地价格变动受政府调节影响，也受经济发展周期影响。

　　我国住房结构性调配

　　高价房风险

　　由于中国房地产市场长期非理性

　　的增长，各种投机性

　　资金及热钱入场，造成

　　了房价的虚高，即房价收入比过高。房价收入比是被世界广泛使用的判断房地产

　　价格是否合理的重要指标。世界银行的标准是5:1，联合国的标准是3:1，美国目前的比例是3:l，日本则是4:1而在我国，这个比例大约是10:1和15:1。根据该标准，可以判断出我国的房价存在明显的虚高。高房价带来的风险主要是泡沫风险，因此令房价回归合理价格，减低经济泡沫化风险，这是中央政府试图让房价回归合理的最真实动机。与制造业等实体经济不同，房地产经济的虚拟程度很高，房子经过炒作可以使得房价将远远超出实

　　际成本。

　　2009年我国房价就出现过热苗头根据国家统计局调查显示，2009年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨

　　7.8%，涨幅比11月扩大

　　2.1个百分点：

　　环比上涨

　　1.5%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。新建住房销售价格同比上涨

　　9.1%，涨幅比上月扩大

　　2.9个百分点；环比上涨

　　1.9%，涨幅比上月扩大

　　0.4个百分点。

　　其中，90平方米及

　　以下新建住房销售

　　价格同比上涨

　　11.6%，环

　　比上涨

　　2.0%。

　　经过调控之后，房价过快上涨势头得到明显抑制

　　。根据统计局

　　2012年2月份的数据，70个大中城市住宅销售价格变与

　　l上月相比，价格下降的城市有的个，持平的城市有

　　21个，上涨的城市有

　　4个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过

　　0.1%；与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有

　　27个，比1月份增加了

　　12个。2月份，同比涨幅2比

　　1月份回落的城市有

　　32个，涨幅均未

　　超过

　　2.7%。

　　另外，部分开发商此前在土地开发前未进行市场调研和客户细

　　分，认为只要能

　　建成商品房就能够顺利销售，通过大规模的圈地运动变成新型大规模社区，把部分地理位置偏僻、社区及周边生活配套不成熟

　　、楼盘品质低劣的商品房大量推向市场。而恰恰由于这些项目性价

　　比较低，无法满足普通居民生活需求，得不到市场的认可造成己开发完成的商品房长期空置积压

　　。产品积压无法销售，不但导致开发

　　商资金链风险，也将带来金融性风险。

　　房地产与金融资产运行密切相关。甚至可以说房价是金融机构放量投放贷款

　　支撑的结果。一旦房地产行业出现问题，必然牵连到金融机构，导致金融资产的风险，进而引发一个国家经济整体性风险。从发达国家历史来看，无论是日本的衰退十年，还是美国的金融危机，房地产泡沫都是经济灾难的主角之一。

　　国家为成功进入住房过渡调整期，对房地产进行严厉的调控，调控的童心是

　　坚定不移的遏制、驱逐投机性购房需求。对住房市场调控重点由前期单一增量市场，转向存量市场与增量市场并重，这也有效的抑制了未来楼市价格虚高发生的可能。

　　由于我国城市化程度还不高，未来我国城市化

　　的进程加快，会使大量农村的人员进入城市，促进城市房地产的刚性需求，未来房地产的价格不会出现大幅下降的可能。

　　高、中、低端收入群体住房风险平衡

　　在最初阶段在房地产建设开发中由于资本逐利的需要，开发商把大量的资金

　　投向大户型商品房、别墅、高档公寓、商业用房等高价格

　　、高回报的商品房开发建设中，借此追求房地产暴利。

　　同时，由于中地价位商品房获利不高，开发商的忽视也造成中低价位、中小套型住宅比例偏低

　　商品房供给不能适应普通居民住宅需求。市场上所说的“夹心层”，是游离在保障与市场之外的无能力购房群体的代名词。由于中等及中低

　　收入家庭、新就业职工等“夹心层”群体置身于市场和政府保障之间的空白地带，其住房难题己日益显现。

　　“夹心层”的尴尬存在说明，在现有的住房结构体系中有一个市场商品房和保

　　障住房都无法覆盖到的断层，弥补断层的办法只能是政府扩大住房保障的覆盖范围。为解决中低收入家庭住房问题，中国将支持对危旧住房改造和困难企业利用

　　自有土地组织住房困难职工集资建房，搞好城镇廉租住房制度建设，研究解决进

　　城务工农民住房问题。

　　未来市场住房需求结构将发生分化，刚需及改善性需求

　　比重将会增加，对此国家政策做出了相关反应。如国家于2006年颁布的《关于调整住房供应结构稳

　　定住房价格意见的通知》规定：新审批

　　、新开工的商品住宅套型建筑面积

　　90平方米以下住房

　　（含经济适用房）

　　面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上，这一政策主要通过影响房地产供应结构来影响市场。住宅供应结构的不合理从另一个侧面反映房价脱离其实际价值的情况。住房和城乡建设部调查显示，2006年初，全国40个大城市新上市商品住宅中，以面积计算，套型建筑面积在90平方米

　　以下的住宅仅占19.18%。到2007年

　　10月，这一比例上升为25.77%，但2007年前10月的住宅开发投资中，90平方米以下住宅开发投资比重仅占

　　21.46%，表明住宅供应结构短期内不会有较大的改善，住宅供应结构与居民收入结构之间的矛盾仍很突出问。这种住宅供应结构与城市居民收入分布结构倒挂的现象，说明现有供应中很大部分缺乏实际住房消费需求的支撑。

　　这说明政府支持

　　中低收入家庭购房，并且在土地供应商，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应。今后，毫无疑问中国将继续调整住房供应结构。继续加大中低价位普通商品房、经济适用房建设等措施，同时限制非住宅及高档和大户型住房建设。政府继续加大保障性住房供应力度，试图增加保障性住房的供应来稀释中低端刚性需求群体，进而达到间接调控房地产2价格软着路的目的。

　　房地产行业周期发展性风险

　　房地产经济是国民经济的主要组成部分之一，它的发展也具有明显的周期性

　　特征。房地产经济周期是指房地产业在发展过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。而周期风险，则是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。正如经济周期的存在一样，房地产市场也存在周期波动或景气循环现象。马克思在经济论著中，将相邻两次危机之间的经济运行过程看作一个经济周期，即从第一次经济危机开始到第二次经济危机爆发之间，定义为一个经济周期。每个经济周期都会经历危机、萧条、复苏和高涨四个阶段，房地产市场也不

　　外乎如此。

　　“复苏—繁荣—衰退—萧条”循环进行

　　房地产市场不可能永远持续繁荣，其运行状况与经济增长质量、增长速度、市场需求及购买力联系在一起。房地产周期与宏观经济周期相似，往往在高潮期

　　以后进入调整期，或在调整中酝酿新的高潮。

　　房地产业上升和下降循环交替，呈现为大致有规律的周期性波动

　　。一般也可

　　以分为扩张和收缩两个阶段，复苏—繁荣—衰退—萧条四个环节。各国及特定

　　地区的房地产业都有周期性，但由于各国的经济发展程度、地域环境

　　、文化生活

　　等情况不同，房地产波动周期和频率也不尽相同，甚至差别很大。

　　美同的房地产业周期较长，平均周期为

　　20年左右，10年左右为上升期，10年左右为下滑期：日本房地产业周期和整个国民经济的发展是同步

　　的，10为一个周期，6-7年上升期，3-4年下滑期（金融危机

　　、经济危机除外）；香港房地产业存在明显的周期波动规律，一般最短

　　6-7年，最长

　　9-10年，平均

　　8-9年就会出现一次房地产周期循环波动，并且每个周期循环大致呈现前

　　5-6年上升、后

　　2-3年下降的波动规律；台湾地区的房地产周期大概为7-8年，从

　　1972年到1993年台湾出现了

　　4次房地产景气循环。

　　（1）复苏阶段

　　从房地产供求关系来说，在房地产复苏阶段初期，房地产供给仍然小于

　　需求，因此这一时期房地产投资量不大，交易量也不大，且价格和租

　　金水平较低，房地

　　产投机者也基本不存在

　　。当房地产供求平衡后，尤其在经济复苏的刺激下，房地

　　产需求上升，房地产交易数量有所增加，楼房价格和租金也有所回升，房地产开

　　发投资逐渐增多，市场交易量也快速上升。这一阶段持续时间较长，投资者面临

　　的风险较小。

　　（2）繁荣阶段

　　这一阶段较明显的表现为物业的开发项

　　目和建设数目进一步增大，进入房地

　　产市场

　　的其他行业的企业进

　　一步增多，房地产销售额上升最快，房地产销售市场

　　密度增大。

　　但与此同时，房地产价格愈涨愈高，投机者不断进入，迅速形成并不断加大

　　房地产泡沫。房地产空置率开始增加，市场上出现有价无市的现象。随着政府出

　　台的紧缩政策，房地产投资量下降，各类房地产商品达到饱和极限，价格开始回

　　调，房地产泡沫面临萎缩甚

　　至破灭的危险

　　。这一时期持续时间较短，投资者面临

　　的潜在风险较大。新中国成立

　　以来，房地产业的3次重大发展均出现在改革开放以后的近20年，每次都呈现一定的周期性规律。第一次高涨期来自上世纪

　　80年代初期，改革开放带来了社会财富迅速增加，机关、企事业单位开始兴建职工住宅，并以福利形式分配给员工。第二次高3涨期起始于

　　1988年《宪法》和《土地管理法》修改之后，土地使用权可以有偿转让，使房地产作为商品流通有了法律依据。第三个高涨期起始于1998年国家住房制度改革。停止福利分配住房实行货币化住房补贴，彻底改变了人们的住房消费观念，有效拉动了社会需求

　　。国家采

　　取了启动和扩大

　　内需，推进住宅建设的政策，从而刺激了住宅消费，带动了国民

　　经济的持续快速发展。（3）衰退阶段

　　在房地产衰退阶段，房地产目标市场的潜在消费者全部或大部分进

　　入了市场

　　房地产销售额由加速增长变成减速增长，最终停止增长

　　。房地产价格水平相对稳

　　定

　　开发商的利润在该阶段

　　上达到最高峰并开始下降

　　房地产的经济规模已达到，成本的降低己达极限，房地产市场密度不再增加。

　　从市场的表现看，各类房地产物业的空置率进一步加剧，投资额明显下降，己投资建设的房地产项日风险加大。如受到紧缩政策，或一些突发性利空消息

　　或事件影响，房地产价格开始急剧下挫，房地产投资量大幅缩减。从而使得房地

　　产企业破产率增加，个人投资者的投资风险加大。这一时期持续时间较

　　短，投资

　　者面临的风险较大。

　　（4）萧条阶段

　　当房地产市场从繁荣阶段进入危机阶段，进而进入萧条阶段时，房地产市场

　　将出现持续时间较长的房地产价格下降

　　、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况，给房地产投资者造成损失。随着房地产市场的销售额急剧下降，房地产价格的大幅下跌，利润逐渐趋向

　　零，房地产空置率居高不下，房地产商破产现象更为普遍最终市场泡沫破裂，使一些实力不强

　　、抗风险能力较弱的投资者因金融

　　债务问题而破产。

　　在房地产业总体水平加剧下滑之后，由于受开发成本以及正常需求水平的双

　　重支持，房地产市场从急剧下滑转为波动相对平稳的阶段

　　。同时，政府出台相关政策，剌激房地产市场，以期房地产市场有所稳定或回升。这一时期持续时一问相对较长，房地产投资者而临的风险也较大。

　　我国房地产的周期约为5年

　　与市场化程度较高和行业比较成熟的欧美国家相比，国家的行政干预力量较大且比较频繁。但我国内地房地产也有一定的周期性，我国房地产周期波动可划

　　分为四个时

　　期：即

　　1979年1985年为复苏期，1986年1990年为发展期，1991年1998年是增长及宏观调控期，1999至今为高速增长期。即使几次大型高涨期，我国房地产还是存在着扩张和收缩两个阶段，以及复苏—繁荣—衰退—萧条四个环节的小周期

　　。但由于我国房地产市场从整体上看

　　处

　　于高速增长期，远未到达衰退期。从1988年到

　　2008年的20年期间的房屋销售价格指数，我们可以发现，从1993年是我国的“房地产热”年份，周期处于波峰阶段，到

　　1998年迎来第二个波峰，2004年是第三个波峰，2008年是第四个波峰。

　　因此，我国的房地产业大概是

　　5年左右为一个周期，这也和我国制订和实施国民经济“五年计划”是有关系的。在5年当中，投资量的分布和节奏存在曲线形

　　的变化。而房地产业是国民经济的寒暑表，房地产的波动周期必然与之相对应，其波动周期大体上也是

　　46年，平均为5年。天津的学者在

　　《中国房地产发

　　展与管理研究》中认为，我国房地产周期波动的时间为

　　4-5年，它是间于基钦周期（2-3年）和朱格拉周期

　　（6-7年）的一种新周期。

　　值得注意的是，我国的房地产业是从深圳、上海、北京等一些大城市开始发展，从而31开始带动了东部沿海城市的房地产发展

　　。因此，房价过热现象也随之产

　　生，早期房地产热点地区主要集中于经济发达的南部沿海城市，这些区域开始盲

　　目圈地、开发、投资、炒作现象盛行，但很快在1993年上半年落下帷幕。

　　从周期性上看，东部地区到达最高点时，中部地区正处于发展上升阶段，而西部地区在初始发展阶段

　　。因此我国房地产周期在不同的地区

　　有不同的时间周期，大概的可以总结为东部中部西部的次序。

　　既然房地产周期无法逃避，政府就要实现金融和宏观稳定的政策，就必须管理好房地产的周期波动，以适当的信贷和利率政策调节房地产市场的供给和需求的平衡

　　。而宏观政策往往是逆周期的，即在房地产热潮启动时紧缩，在房地产衰退时放松，中国房地产调控的宏观审慎管理目标在于平衡当前和未来之间的房

　　地产需求。

　　其中，国家对房价进行有效的宏观调控尤为

　　重要。针对开发商不愿降价的情况，地方政府应帮助指导房价，如通过对低价房减免税费或贴现补偿

　　、对高价房追加税费等手段，对一些房价偏离市场价值过大的地区进行有效的控制和降价。

　　另外，还应对一些故意抬高价格进行房价炒作的企业和个人进行查处。

　　房地产行业竞争性风险

　　随着土地市场化机制的逐步完善，在资本的助力之下，行业管理日益规范，对房地产企业的规模和资金实力的要求越来越高，房地产行业竞争加剧，进入壁垒日益提高，房地产行业

　　内部的整合将加速。随着资本实力

　　的提升，在行业整合的初期，土地市场

　　的竞争将更加激烈，行业进入门槛将随之提高；在整合

　　的中期，则是并购高发期，并且大多是以上市公司并购非上市企业的形式出现；在整合的后期，多寡头竞争的局面将形成上市公

　　司之间联合与合作将成普遍现象。

　　阶段性竞争风险

　　在最初阶段，为成本竞争阶段。房地产企业之间的竞争以成本竞争为主要特

　　征。往往是谁拥有土地等成本，谁就拥有竞争优势

　　。整个行业在经历此前黄金周期时，几乎凡是涉足的开发商都积累了疯狂的原

　　始财富，且开发商之间也几乎不

　　存在什么竞争。即使有竞争的话，也仅仅是个别楼盘或开发商之间的竞争。第二阶段为模式竞争阶段

　　。房地产企业发展模式包括

　　产品模式和管理模式。

　　产品模式就是基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型。如万达商业广场、奥林匹克花园等产品，这些产品模式是实现资本

　　、规模快速扩张的基础。随着依赖土地增值

　　、房价高速上涨的盈利模式正发生转变，高周转、精细化

　　、差异化成为今年房地产行业竞争整合的住旋律，更多的开发商开始比拼性价比。

　　在多数开发商确定了产品模式，并在积极探索管理模式

　　。随着房地产市场的宏观调控，房地产企业的竞争格局将发生巨大

　　的变化，“模式竞争”将是未来几年

　　内房地产市场竞争的主要特点。

　　第三阶段为品牌竞争阶段。当市场竞争到一定阶段，由于行业门槛提高，一批中小企业被淘汰出局，房地产市场份额的集中度会越来越高。届时，房地产市场进入品牌竞争阶段。目前中国房地产企业竞争仍处于规模要素主导的阶段，而品牌化经营是提升企业经营效率的重要途径，因此房地产企业要注重品牌化建设，实现由财务规模

　　主导的竞争思维向提升市场竞争力的效率优先竞争思维的转变。中国房地产企业

　　应加强市场竞争体系、客户服务体系

　　以及品牌基础建设体系的规划和实践，以塑造具有高度社会责任和高客户忠诚度的32品牌形象。

　　行业成熟度提高加速分化

　　一方面，在调控之下，楼市的买方市场逐渐形成，市场的竞争门槛也逐步提

　　高。另一方面，随着行业成熟度的提高，我国房地产行业正在经历着重新洗牌的过程，企业阵营将会继续分化。

　　经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转

　　变，过去依赖土地增值

　　、房价高速上涨的盈利模式正发生转变。房地产企业开始积极寻求资本

　　、信息、技术、人才等企业快速发展的要素，并向高周转、精细化、差异化发展。我国房地产企业在各环节分工将愈加明细，专业化程度将进一步提高。

　　随着市场竞争的加剧，转轨过程中的房地产行业给所有这个行业内的企业带来机会和挑战，如何在激烈的市场竞争中脱颖而出，并最终确立行业的领导地位

　　成为每个企业面临的难题。不少企业通过产业转型、直接投资、收购兼并、投资

　　参股等方式涉足房地产业，缺乏品牌的中小房地产开发企业必将被市场淘汰。调控加剧行业破产、并购

　　房地产历来是并购整合最为活跃的行业之一，每一轮调控更是会以中小企业的破产倒闭为标志。

　　面对当前调控，开发商的应对策略上的表现，在短期内可能

　　根据融资成本和项目的收益率所决定的盈亏平衡点进行降价：在资金趋紧、政策频出、地少价高等多重压力下，中长期行业的分化与整合，房地产行业的破产、兼并与收购将成

　　为常态。

　　从目前情况来看，将来能很好的存活下去的房企主要有两类：一类是规模大、品牌优、实力强的大型房企：一类是具有很强产品或区域特色，在这些领域能力强，能以明显的差异化产品品牌占据某个区域市场的中型房企。同时，要想在当下市场制胜，企业必须熟悉宏观政策

　　。当前我国贯彻落实国

　　家宏观调控政策不动摇，打压投资及投机

　　需求，这就要求房地产开发企业应倾向

　　于建造中小户型商品房，以满足刚性购房者的需求。此外，国家正在加快保障性

　　安居工程建设，房地产开发企业未来要在市场上胜出，亦必须根据自身情况对保障房市场有所涉猎。33第4章

　　防范房地产行业风险对策

　　从房地产行业风险表现角度对防范房地产行业风险的对策和建议

　　房地产行业风险的贯穿性

　　房地产行业风险是指房地产行业因未来决策及客观调节的不确定性，从而导致企业的实际收益和期望受益两者之间产生的偏差的程度。也就是说，房地产企业在进行房地产开发过程中，由于各种

　　自身无法把控，或者自身无法顾及的原因，导致在一定程度上、在一定范围内遭受损失的可能性。行业风险必然是会伴随着这个行业的发展而发生，因此房地产企业的风险，同样贯穿在房地产开发的整个过程，其贯穿性强的特点，将涉及到开发过程中的诸多环节。因此，房地产行业的风险具有第一个显著的特点就是贯穿性，贯穿在房地产开发的整个过程。比如从最初的拿地开始，风险就开始出现，土地风险是一个非常大的风险，因为土地

　　需要沉淀大量

　　的费用，如果在购买土地阶段没有很好的把握好风险意识，其起步阶段就会有潜在风险的存在。

　　房地产行业风险的关联性

　　正由于房地产行业风险是一个不断关联的过程，其风险产生的后果属于关联

　　性甚至是扩散式风险

　　。因为房地产开发活动过程是一个阶段和环节关联性非常强的产业。从房地产开发及销售的主体来看。房地产企业通过从政府手里获得土地

　　使用权，建立了其和政府之间

　　必然的关联性的往来。房地产企业通过销售所生产的产品来获得利润，建立了其和普通消费者之间的关联。此外，开发商所从事的工作，很大程度上是进行资源的整合，建立了其和众多诸如施工，建材供应等合

　　作伙伴的关联关系。上述三类是直接关系，此外还有若干间接的非直接干系。而如果处理不好这些错综复杂的关联关系，势必对房地产的开发活动产生风险。

　　房地产行业风险的控制性

　　地产风险分为系统内风险和非系统内风险，系统内风险则主要是由企业自身在决策、判断、经营管理不善自身原因引发的风险，该风险主要是行业自主的风险，和任何行业都一样，有这个行业自身的风险因素。比如，房地产企业自身资金不足，或者管理不善等方面出现的风险，都是系统内的风险，这些风险的把控是可以通过技术性的提高，或者指标性的要求，来进行规避。而对于非系统内风险，这些风险的出现和行业关系不是很大，是其他外在因素导致的风险出现。例如经济危机，例如政策变化，例如自然灾害等,这些都不是房地产行业自身引发的风险，属于一个行业或者企业不可控的风险，属于非系统内风

　　险，非系统内风险破坏性非常大，因为其本身的规律多变，不受到房地产行业的要素影响，在应当、规避及处理方面的难度较大。根据房地产行业发展的自身规律，以及其关联行业的发展规律，对房地产行

　　业的风险进行分析和总结，建立房地产行业风险的收集、分析、预警及处理机制。在此基础上建立一套完善的房地产风险的评估体系，同时能够进行风险的定量与

　　定性的分析，对已经具有一定规律性的风险可以建立预防模块，对于随着房地产

　　开发行为和行业发展进程中出现的风险，则要建立阶段性，范围性的风险分析预警机制。对于非系统内的风险，由于关联行业发展状况的变化，或者政策因素变化出现的风险，则主要是建立一种风险转移的机制，使得34减少受到其风

　　险关联影响。因此，如果想建立一套完整的系统的房地产风险评估，预防以及解决机制，则需要从土地成本、市场供应、金融政策及宏观调控等几个重点方面进行入手。从土地风险角度对防范房地产行业风险的政策和建议

　　土地是房地产开发的第一生产资料，房地产企业开发的前提是获取可以开发

　　的土地。目前土地获取的途径主要包括两个方面：一个是公开方式，就是通过招拍挂的方式，公开获取政府出让的土地，一般是地方政府公开出让的土地是没有

　　风险的。市场化程度高的发达大城市，其土地出让严谨，不会将具有遗留问题的土地出让

　　。但一些三四线的城市，或者是县级政策出让的土地，则需要进行风险

　　评估。因为这些地方政府本身对土地风险的防范意识不足，尤其是以土地财政为主的地方政府，为了实现更多的土地收入，甚至可

　　以再土地出让过程中作假，或

　　者将问题隐瞒。

　　土地

　　“招拍挂”确实存在着一些问题，包括规划问题、价格问题

　　、公平问题

　　等，建议对土地

　　“招拍挂”

　　制度进行必要的调整，一是根据不同的地块实行分类

　　实施的政策，二是科学处理挂牌、拍卖和招标方式在土地出让中的应用；三是调整

　　“价高者得”

　　的评标标准，实行差别评标的方法，进一步完善相关的配套政策法规；四是建立中标结果公示制度加强监管。

　　201l年，在北京市场上

　　产生负面影响

　　巨大的香河土地风波，就是因为地方政

　　府在土地出让时候，隐瞒土地遗留问题，导致房地产企业万科集团这样规范操作

　　的企业都深陷其中。其核心原因就是地方政府为了招商引

　　资，在对土地出让的过

　　程中，对土地背后遗留的问题模糊化，简单化，当房企进驻后，出现问题与风险

　　只能由企业自己来买单

　　。万科集团在香河开发的别墅项目，因政府在土地出让过程有违规行为，最后该地块被认定为违规出让，最后被政府收回。最终导致万科

　　在香河的开发活动遭受严

　　重损失。

　　公开出让的土地风险

　　获取公开出让的土地时候，一定要清楚土地是以何种性质出让，比如万科在

　　香河拿的土地是以社会主义新农村建设的名义拿的。如果按照目前来看，地方政

　　府会在此类土地上边打擦边球。此外，还有些地方政府，为了吸引开发商进入，答应企业可以一边开发，一边办理手续。或者将一些具有擦边球性质

　　的土地拿出来，承诺进入后政府负责

　　处理政策问题

　　。这些都是具有风险的操作。政府违规，一般企业是很难察觉。因此在进入一些区域，进行拿地的时候，首先要对该区域

　　市场化程度要了解。对于通过招投标方式公开获取的土地，第一个风险评估和分析，就是进入区

　　域的地方政府的市场化程度，地方政府出让土地是否会有擦边球行为，简而言之

　　就是评估进驻城市地方政府。其次，就是从企业自身，对该区域一些地块进行评

　　估，拿去合理价格的土地。土地的合理价值是多少，可以以什么样的成本拿地，不要为了拿地而拿地，有些企业为了进入一个城市，通过公开的市场

　　高调高价拿

　　地。有些上市企业，为了企业发展的需求，甚至为了股价的需求，不理性的去公

　　开市场拿地，导致出现数量众多的“天价地”，地王现场频繁出现，“面粉贵于面包”

　　等等不符合市场经济规律的事情

　　。甚至最终拿的土地成为企业发展的包袱，因为价格偏高，无法开发，沉淀数量巨大的资金在土地里边。非公开出让的土地风险

　　主要是土地二级土地市场，以购买公司的名义获取。由于我们法律要求土地不能进行直接买卖，因此，好多土地的二次交易均是以出售公司的名义进行。二次主让土地因其有诸多35遗留问题，甚至好多问题是隐形的问题，一般在获取土地

　　时，土地出让方会有保留，比如说遗留的债权纠纷，或者是上边还有一定的需要拆迁。拆迁是目前制约房地产开发的一个非常重要的要素，有些土地上会遗留几家拆迁户，这些拆迁户基本是难以拆迁的人，所以有的企业获取土地后，仍无法开工建设，困于拆迁上边。从市场供求平衡角度对防范房地产行业风险的政策和建议

　　房地产作为一个经济行业，其价格受到供求关系的影响。供求关系在很大程

　　度上制约一个区域的价格水平

　　。一个相对成熟的市场，供求关系相对平衡但稳定，基本是在3年左右的一个供求周期内，实现供求的相对稳定

　　。供求失衡导致的就

　　是价格不稳定，破坏良好的房地产市场环境。为了更好的实现供求

　　关系相对平衡，要对不同产品类型的房地产产品进行合

　　理的市场调研、评估，不能盲目发展。房地产泡沫的破裂首先表现为房地产商品价格的大幅下降，供求失衡是产生泡沫的重要原因。供求关系分析指标主要是通过

　　比较过去年度房地产投资与销售额，生

　　产量和销售量，分析供求双方力量及发展趋势，因此该类指标反映的是房地产商

　　品的市场价格与其价值的偏离程度，从而得到出现泡沫破裂的可能性。

　　从目前的供求市场来看，需求量是基本稳定

　　从住宅产品来看，中国人传统的买房置地的习惯，几乎每个家庭都有买房的需求，此类需求随着我国城市化进程会稳定增长

　　。显然，商品住宅的整体需求量是有的。目前需要进行调节的则是，不同类型的供应，也就是微型市场下的供应，那就是针对商品房住宅种类，有针对性的进行开发供应。目前商品房供需市场的危机和风险，主要是产品类型和销售价格，如果能够提供适销对路的产品和价格，此类风险可以较好的回避。多年来，一些开发中低价位楼盘的房企，不论是调控房价，还是市场热销，均能取得较好的效果，那就是他们在产品制定的时候抓住

　　了市场的客观需求。目前住宅市场主要是包括普通住宅、高端公寓

　　、低密度别墅，以及保障性住

　　房。保障性住房目前处于供不应求，且此类住宅主要有政府来主导

　　。剩下的三种

　　类型的产品的供应就要应该确定市场的需求、供应关系、合理制定开发产品类型

　　的数量。比如说，如果有郊区开发商高端项目，该类产品必然会面临滞销的局面。

　　以北京郊区密云某项目为例，该项目在土地获取

　　的时候就没有评估风险，2009年，某房企以单价

　　6000元／平米获得该地块，当时密云在售商品房的价格

　　只有6000元／平米，完全是块面粉贵于面包的土

　　地。该项目近期推向市场，销售价格尽然高达

　　2万元／平米以上。目前，密云区域在手商品房

　　一般在

　　1万元／平米，该项目对外称

　　要做密云区域的豪宅，但市场并不认可

　　。产品供应出现了风险，在一定主要

　　以低

　　价位

　　、普通住宅为主的区域，如果突然出现超高价格的高端豪宅，无法得到市场认可，最终可能滞销。显然，商品住宅市场的供应需要做好微系统内的产品适销对路，多开发商普通住宅，同时要避开区域开发商产品的雷同型，走差异化路线。这样就能在小系统内形成优势互补，差异性产品互补，能够彼此促进。大商品概念下，明确住宅和商品供应的比例

　　这个主要是集中在政府手中。实际上，商品房的供应量最终还掌握在政府手中，政府可以通过土地供应来协调各类不同产品的比例

　　。不过，政府是出让总量上实现了控制，但最终能够形成产品，还要看开发商是否愿

　　意去摘牌拿地

　　。2004-2007年时间，纯商品住宅火36热，开发商拿地兴趣主要集中在纯商品住宅用地上，一些用地受冷。该阶段的商业量较少，重点还是住宅的商业配套。2010调控开始，商业不受调控限制。因此商业用地开始被关注，2010年大量的商业用此出让，同年也有大量的商业地产宣布入市，商业地产可能出现一哄而上的局面，这就要求开发商在选择拿地，或者产品开发时间节点

　　上做好把控，否则今后几年可能面临商业供应虚高的局面。商业地产的需求和纯住宅不一样。商业地产目前是以流通销售为主：体现的价值是流通领域，甚至是体现另一种需求。因此商业地产的供应要和区域的居

　　住人群数量，城市现代化的成熟程度，以及企业进驻的数量等等有关。商业地产

　　切忌盲目上马，否则只有死路一条。住宅可以讲价销售，商业地产都没有商业氛围，区域内无法承载需求的话，就可能成为一堆钢筋水泥的集合体。从宏观调控角度对防范

　　房地产行业风险的政策和建议

　　宏观调控政策是理顺房地产行

　　业发展，同时对其行业风险进行行政干预的最

　　有效的手段之一。近年来，中央政府连续出台调控政策，其目的就是对过热的房地产行业，尤其是中央政府意识到该行业存在

　　一定风险的时候，提前设置行政干预手段，让整个行业发展回

　　归理性空间，最终形成一个相对平稳的行业和市场发

　　展氛围。为了保证项目投资风险最小化，国有产业投资基金在对多个项目进行选择时，可以分别求出各个项

　　目的综合评估值来决定，优先选择风险较小的项目。同时，也可以通过观察各风险因素的风险值大小，重点关注某些风险因素的风险值较高的项目，采取措施规避或预防该风

　　险（106］。因此，可以说，国家行政性质的调控手段，是进行行业风险防御的一个非常

　　好的手段。商品经济同样需要行政手段的干预

　　在市场经济发展的条件下，商品经济同样需要行政手段的干预。但同时要明

　　确一点，就是这种行政手段

　　的干预不要伸手太长，出手太频繁，政府不能将这种

　　将行政手段干预当作一种常态。如果将行政干预常态化，那就是直接打击了房地产市场经济的积极性，直接回归到计划经济。目前来，我国对商品房的政府调控出手太频繁，实际效果并没有达到预期。实际上，从2004年开始，2008年再次调控，然后2010年，2011年持续调控。8年时间内出现4此严重的调控，平均2年一次，中央政府在地产调控出手太频繁，就很难稳住调控的手段和效果，甚至让中央政府形成调控惯式动作，觉得不好就出手，反而将一个调控风险的行为做成了打压的行业发展的动作。从国家层面来看，宏观调控的思路耍

　　一脉相承，而且要有规律性。不能将调控常态化，这样就非常可怕。合理、理性的宏观调控对于降低行业风险有着积极的作用

　　调控的目的就是针对市场中出现的一些不合理的现象进行调节，尤其是针对房价虚高，产品供应结构不合理，加大保障性住房等方面进行调整。这些对于行业健康、稳定的发展有积极的助推作用。

　　国家宏观调控要多借用经济手段

　　国家宏观调控的经济手段主要是采用税收、金融等杠杆手段，并非用强制性的行政手段

　　。宏观调控一定是对症下药，不能头痛医头，脚痛医脚。从近几年的调控政策来看，多数的调控是以打击投资与投机的市场行为，但这在一定程度上

　　无形中也打击了市场的刚性3需求，因此，这样的调控的政策并没有得到预期效果，只不过是因为政策限制，将一些可能出现的风险问题后置化，甚至是强行后置了

　　风险的发生，使得市场真是需求被压制，到了一定程度市场需求终会爆发，引发

　　更为危险的局面。风险投资的发展主要有两方面的原因：一方面是由于风险投资

　　本身的高风险、高收益特征吸引了大量机构和私人资本进入这一领域：另一方面，风险投资的迅速发展与世界各国政府对风险投资的政策扶持也是密不可分的。可以说，高收益是风险投资迅速发展的内在动力，而政府的政策扶持是风险投资迅速发展的外因所在。政府应制定并组织实施优惠

　　的风险投资和高新技术产业发展

　　的扶持政策，制定、修改和完善法律法规，积极为风险投资的发展配置资本资源。

　　因此，宏观调控在制定之初，就要以增加供给，抑制不合理需求为目标，同时辅以一定的收税、金融等手段来干预，从而形成防范风险的预期效果。如果不借用经济的手段进行调控，所有的调控最后都成为无路可退的举措。从执行灵活住房信贷措施对防范房地产行业风险的政策和建议

　　纵观世界经济的发展格局，美国的次贷危机对中国的房地产金融敲起警钟。

　　目前我国的商品房消费主要是是

　　通过银行按揭来实现和完成购买，虽然房地产改革中提出的是通过个人公积金的方式实现商品房购买，但由于公积金管理比较滞后，房价上市长太快，导致目前公积金体制根本无法在购买过程中实行。美国次贷危机就是由于对房产超前销售的结果所导致的风险。对于我国的商品房市场来说，也应该采取针对性的、差异化信贷政策

　　。差异化信贷政策可

　　以很好的规避来自购买者方面的风险。

　　调查显示，我国房地产购买，超过

　　90%以上是通过按揭贷款来实现的。此前，我国对按揭贷款管理较为宽松，银行之所以敢于对按揭贷款采取宽松的政策，截止目前为止，按揭贷款是银行最为稳定，且保险的一种业务，办理和回款程序相

　　对容易，同时银行还认为，有一部分业主的房屋抵押在银行，同时还有开发商的连带责任等，因此，银行对按揭贷款

　　一直持有宽松政策。鉴于我国诚信系统建设

　　才刚刚起步，房地产信贷市场的“假按揭”

　　现象，己构成了银行个人住房贷款最主要的风险源头。不要忘记，美国次贷危机的起源就是许多金融机构，为了追逐高额利润，不惜降低贷款门槛，将抵押贷款推向那些不

　　具备基本申请资格的群体。近几年的几次调控政策，中央政府也采取了银行信贷手段的调整

　　。但银行基

　　本都是执行的一刀切的政策，时而对市场的贷款需求全部放开，时而由于银根紧缩所致，对信贷业务全部卡死。2003年6月13日，央行发布

　　《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，遭到被调控对象

　　的强烈质疑和反弹，使这个当时看来极为严厉，并开启了此后信贷调控先洞的文件，几乎成为一纸空文。事实上，每次宏观调控的背后，银行都是获利者，在不断加息与调整利率的过程中，不论是提高首付比例，还是加大贷款

　　利率，银行在每次调控中都更为稳

　　定的收入保证。从当前经济发展形式来看，国内外的经济环境都不容乐观，因此银行在对住

　　房信贷政策的之行与管理方面，应该采取更

　　为灵活的管理机制，以适应来自市场

　　的多方面信贷需求

　　。这样才能更好的防范金融

　　风险，不能只将个人住房贷款作为

　　一种避孕银行自身风险发生的保险性业务，也不要任何时候进行极端的处理。首先针对来自房地产市场的首次刚需置业消费者，给与一定的信贷政策扶持与优惠，而且这样的优惠不能因为政策调整而不停的变化，否则银行在执行宏观调控

　　政策的时候，无形之中成为风险发生的助推者，这样的做法既不科学，更不利于

　　保障我国房地产宏观调控的初衷。其次，要对二套以上置换型消费者，实行差异性利率变动，可以在增加首付的同时，提高银行贷款利率。这样即可以防止

　　一些不具有购买能力的人超前消费，有可以打击市场上

　　以投资投机为目的的需求，当经济出现较大波动的时候，此类消费者的资金链更容易断裂，3出现金融方面的风险，衍射到整个行业发展势必带

　　来金融危机。

　　最后，关于二手房转按揭贷款，应该设定具体年限，比如说购买前

　　5年截止转按揭，5年以后可以进行。这样就能以金融的干预手段做到

　　防范一部分投资和

　　投机性需求，为宏观调控政策的执行效果把关。从调控的长效机制防范房地产行业风险的政策和建议

　　加强房地产调控的长效机制

　　目前，我国对于房地产调控取得了阶段性的成效

　　。数据显示，2011年，严格执行限购的城市的房价涨幅得到抑制。投资性购买被挤出市场，商品房市场交易

　　量下降，房价快速上涨的势头得到遏制。此外，商品房供应结构也发生变化，其中低价位普通商品房需求量增加，同时以改善性为主的购买增加

　　。保障性住房的供应量也进

　　一步提速，对解决中低收

　　入居民住房困难问题发挥了重要作用。房地产调控必须摆脱

　　“短期怪圈”

　　从客观角度来说，本论调控取得效果非常明显，但调控的成果仍不稳定，是一种短期调控效果

　　。本轮调控对目前房地产市场形成了良好的价格及供需局面，是建立在

　　以行政手段为主的高压调控基础上，通过抑制需求来实现供需平衡。由于调控出发点的短期性，必然进入一个房地产调控的“短期怪圈”。2008年的短

　　期调控经验证明，行政调控效果是有周期性的，随着时间的增加，调控效果是逐

　　渐递减，行政调控最终必然要通过市场性的政策来逐渐

　　退出。按照调控效果逐渐

　　递减的规律，当价格出现大幅度下调后，交易量必然会开始回升，甚至会出现爆

　　发性的交易量增加。按照全国整体房价走势来看，部分城市的房价还居高位，仍有进一步回归合

　　理房价的空间。同时，房价反弹的因素仍旧存在，随着调控政策影响力度的逐渐

　　衰减，当调控政策放松，或者取消对购买需求的阶段性限制，将必然引发房价的强烈反弹，甚至会进一步加剧房地产行业溜沫聚集的风险，触底后带来破坏就更为激烈。在短期内如果没有可以替代性政策出台的话，宏观调控就必须坚定的执

　　行下去。房地产目前是中国经济的支柱产业之一，其行业调控政策频繁变化，也不利于中国房地产行业的平稳发展。在目前调控取得最初稳定的情况下，同时尽快跳出“短期怪圈”，在延续当前政策的同时，进一步完善调控政策的时效性，构建一个有利于房地产行业长期稳定健康发展的长效机制。有观点认为，中国经济未来面临下行压力，主要是来自房

　　地产发展的不确定

　　性以及不稳定性因素。积极有效化解房地产的诸多不确定不稳定性因素，防止局部问题演变成全局性问题，对促进国民经济平稳较快发展显得特尤为重要。目前，包括国家发改委，住建部等部门将推动并建立房地产行业健康发展的长效机制，并将其作为重点工作之一。2012年

　　3月7日，住房和城乡建设部部长姜伟新列席

　　十一届全国人大五次会议青海代表团审议时说，住房和城乡建设部在房地产方面正考虑一个长远的、宏观的政策设计

　　。住建部政策研究中心主任秦虹也表示，房地产市场经过近两年的调控己取得明显效果，当前阶段则需要巩固这些调控成果。从目前各地不断涌现的微调势

　　头来看，解决投资投机性购房的问

　　题，仅凭行政性的调控是无法达到持续效果的，一定要建立房地产调控的长效机制。此外，国家发改委主任张平也公开表示，要坚决贯彻好党中央、国务院的决策部署，配合、会同有关部门抓紧研究促进房地产行业长期健康发展的长效机制。3房地产调控建立长效机制六要素

　　长效机制是指能长期保证制度正常运行并发挥预期功能的制

　　度体系。是一个系统工程，需要多层次多方面的制度创新同步推进并加快配套改革。它有两个基本条件：一是要有比较规范、稳定、配套的制度体系；二是要有推动制度正常运行的“动力源”，即要有出于自身利益而积极推动和监督制度运行的组织和个体。因此，房地产调控的长效机制要达成预期目

　　标，就必须在完善、稳定的制度下，实现多个相关利益方的利益合理性，形成利益兼容

　　。房地产行业的利益方相对复杂，主要包括中央政府

　　、地方政府、开发商、己购房者、未购房者和房地产相关上下游产业等。笔者认为，合理的调整并理顶上述关联方的利益，并且形成一个

　　相对稳定的推动源，这才是房地产长效机制建立的关键所在，同时应该从以下六个方面进行着力。定位和明确目标

　　近几年房地产定位一直不是很明确，每次调控政策出台也基本是属于

　　“救急”

　　政策，没有一个相对连贯，定位明确的目标。中国的房地产行业应该承担双重的责任，一方面是推动经济快速发展的利器，另一方面则是实现社会分配保障

　　的民

　　生诉求。因此房地产调控要明确定位满足国计民生需求的支柱产业，建立相对完

　　整的“低端有保障，中端有支持，高端有市场

　　”的住房体系。也就是说，逐步建立针对中低收入以下人群，政府保障性“安居制度”，针对中等收入人群，尤其是刚需购买群体，建立政府支持，给与一定信贷等方面协助实现居住需求的支持性“康居制度

　　”，针对高收

　　入群体，则建立政府调节，通过经济手段对高端市场

　　进行调节，完全市场配置的市场性的“优居制度”。

　　建立明确的房地产信息系统

　　多年来，我国个人住房信息一直不完善，其直接导致制定调控政策缺少严谨

　　的数据支持。同时，房地产税的推进也因数据缺失相对缓慢。因此，要加快建立全国性联网的个人住房信息系统，构建相对完整的房地产个人信息数据库，完善房地产统计方式，规范房地产数据的信息发布和监测分析，通过详实的数据来引导正确的舆论导向。住建部部长姜伟新近日

　　也表示，今年年内个人住房信息系统肯定会推出。第一步是实现

　　40个重点城市个人住房信息系统与住建部联网。而该系统的落地将为加快推出房产税等房地产行

　　业发展调控的长效机制奠定基础。

　　建立多层面的住房供应体系

　　根据我们住房需求的特色，逐渐建立一个符合中国国情的住房供应体系。该体现要实现统筹兼顾，满足不同层次的住房需求。根据市场的需求，要构建一个包括高端商品房、普通商品房、限价房、经济适用住房

　　、廉租房，以及二手房等多层次的供应体系。调整住房供应结构，就要相应的对土地供应提出新的要求。在土地出让方面，要加大对保障性住房土地的供应，同时也要进一步满足普通商品房的市场需求。加大对“自住型”产品的供应数量，努力使住房回

　　归居住的基本属性。调整和改善住房及土地的供应结构，实行

　　“扩大总量

　　、调整结构、优化布局”的城镇住宅用地供应政策。建立

　　“城乡统一的建设用地市场”。增加住宅周地供应规模，优化其供给结构。理顺中央和地方政府在房地产方面的关系

　　地方政府对房地产依赖性越来越强烈，在土地财政的客观背景下，地方政府一直有推动地价和房

　　价上涨的动力。中央对地方政府的考核长期实施以财政增收、吸引投资和

　　GDP增长等为主要指标的政绩考核制度，缺乏对住房市场监管

　　和住房保障等社会事业的硬性规4定

　　。因此，进行房地产调控长效

　　机制的建立，中央政府和地方政策就

　　必须要改变目前的状况。按照权责一致

　　的原则合理分工，合理划分中央政府和地方政府的财权、事权，改善政府绩效考评机制，提高各级政府推行房地产调控的积极性。比如中央政府负责宏观

　　“掌舵”，运用经济安全指

　　数和满足居住需求的实现程度等指标去考评省级政府的房地产调控工作，而地方

　　政府则进行实质性的管理工作。充分发挥市场配置资源的作用

　　政府在保障性住房工作扎实之后，房地产市场资源的配置就需要按照

　　市场经

　　济要素进行自然搭配，按照市场经济和规律来实行房地产资源的有效配置

　　。有效

　　的应用土地、财政、税收、金融等手段合理的进行商品房供应的调剂

　　。通过土地

　　开发利用总体规划和年度计划，调节土地供应总量与供应结构

　　。通过房地产持有

　　环节及转让环节的税收，来加大对房地产投资购买的调控，尤其是加大转让环节的税费，进行对投资和投机性需求购买的制约

　　。此外，规范和健全房地产市场秩序，加强市场监控和监管，引导和稳定市场预期，遏制房价过快上涨。同时，还

　　应建立健全城镇住房保障体系，完善房地产制度和法律法规

　　。时机成熟，可以适

　　时推出房地产税。激活规范的房地产租赁市场

　　目前，我国租赁市场严重滞后，政策和市场也缺少对租赁行为的引

　　导和关注。

　　中国人传统的买房置地的观念，使之对租赁需求一直比较单薄，但随着人们观念

　　的逐渐改变，租赁则将成为改变居住

　　需求的另一个途径。之前，由于商品房二次

　　转让的收益远远高于租赁收益，所以空置的商品房几乎都在转让环节中流转，并

　　没有形成有效的二次租赁供应

　　。对多余住房和住房闲置没有相关的经济惩罚，拥

　　有住房者缺乏出租动力

　　。因此，应该建立商品房租赁权益保障制度，通过制度来

　　约束房屋租赁双方的权益，通过政府有效引

　　导，拥有多套住房者能够将多余的房

　　源投入市场，通过租赁来满足并分散市场需求，这一方面既能给市场带来供给，另一方面，出租人也可获得合理回报。从完善和加强保障性住房角度对防范房地产行

　　业风险的政策和建议

　　保障房建设应保量更保质

　　在2011年年初建1000万套保障房的硬任务约束下，各地方政府纷纷出

　　台

　　各种政策来推动甚至强制性地加速保障房建。住房与城乡建设部的数据显示，截至

　　2011年

　　10月底，全国城镇保障性安居工程开工己超过1000万套，顺利地完成了年初目标。

　　但是，在保障房开工任务顺利完成目标的背后，保障房建设依然面临多方面的隐忧。

　　单纯追求开工数量和速度，保障房建设容易陷入粗放、低质增长的误区，甚

　　至产生一系列负面影响。因此，保障房建设应在抓进度

　　、抓开工、抓建成的同时，确保房屋的质量。这就需要全方位地完善保障房建设评价标准和相关配套政策制

　　定与执行。

　　保障房建设须完善配套政策

　　从去年全年全国保障房开

　　工

　　590万套到今年大跨步提高到

　　1000万套，在中央财政补助超过

　　1000亿元的同时，还有一些资金需要地方政府解决。这就需要加快建立符合我国国情的住房金融政策体系。在中央层面需加强政策统筹力度，对保障房项目的融资规模单独设立统计科

　　目，不与商业房地产开发

　　、商品住宅开发项

　　目混同。

　　41同时，是否可以调动商业银行积极性，对保障房项目采取更灵活的贷款利率，对于银行提取此类贷款拨备适当放宽，减免其相关税费，放宽对贷款期限的要求，允许此类贷款在项目建设期内可以只还利息不还本金，待项目进入运营期再制定

　　逐年偿还本金计划等。此外，加快对住房公积金制度进行全面改革

　　。限制公积金用于商品房

　　的建设和消费支持，使可用于住房保障的公积金数额大幅增加，对住房公积金的存贷实行更低利率、周期更长的制度。这样做，既可以提高保障房消费群体的支付能力，同时也使他们尽量少受宏观经济波动和货币政策调整的冲击；扩大公积金提取和

　　使用范围，允许廉租房、公租房家庭用公积金交纳租金，以减少公积金的积淀等。再有，改进保障房土地供应机制，降低建设成本，引导社会资金广泛参与。在土地供应方面，应研究出台允许在集体土地上建设公共租赁房的相关政策。比如，北京市和广东省都在部分项目

　　进行了试点，鼓励企业事业单位用自有国有土

　　地建设公共租赁房，鼓励农村集体经济组织利用存量集体建设用地建设公共租赁

　　房。

　　保障房建设要看整体成效

　　保障房建设是重大民生工程

　　、重大发展工程，不仅有利于保障和改善民生，增加住房有效供给，抑制房价过快上涨

　　：也有利于优化投资结构，扩大消费需求，带动相关产业发展。至于有人说保障性住房是去市场化，将对市场经济造成

　　伤害，这显然是短视的表现。如果因住无定所而引发社会动荡，一切都荡然无存，还谈什么市场经济。基于这样的重要性，评价保障房建设就不能

　　只看开工指标，更

　　要看整体成效。对于目前的保障房开工完成情况，己暴露出一些开工成色存疑的问题，例如见诸报端的就有不少省市将单位集资合作建房

　　、针对乡村教师

　　、卫生院等人员的中转房等纳入保障房统计之列

　　。建立保障房有效开工认定标准，这是保证优质完成保障房建设任务的必要前提。

　　与此同时，还要完善保障房供地、租售与退出机制，避免保障房成为“公权房”，避免阶段性的居住权异化成长期

　　产权。华远地产董事长任志强在博鳖房地产论坛

　　上指出：“中央部委、国企获取的土地是大量的，北京有73%的土地被这些机关

　　单位使用了

　　。”

　　另一个不容忽视的问题是保障房建设质量。在当下各地追求保障房开工速度

　　和规模的时候，重提近年来屡见不鲜的保障房工程，有着尤其重要的意义。包括北京实行保障房“终身质量责任牌”等办法，显示出地方政府在这方面进行了有益的探索，其成效还需要在执行中检验。

　　同时，诸如保障房质量、租售等方面的问题，都是地方政府可控的；而保障房建设带来的资金压力带有

　　一种地方政府难以控制的特点，所有这些，都需要中央和地方完善政策设计，探求一条更理想的保障房建设途径，以避免保障房粗放

　　增长留下导致风险产生的后遗症。42

篇七：房地产行业风险分析

　　一、房地产市场风险的涵义及其特征

　　所谓房地产市场风险，是指影响房地产市场的多种因素，这些因素的作用难以或无法预料、控制。房地产业属典型的高风险产业，房地产市场在发展过程中将面临的这些因素的作用难以或无法预料、控制，使得投资房地产市场风险作为一种客观存在的现象，明显地呈现出以下特征：1）综合性。房地产市场风险涉及到投资项目的各个方面和外部环境的各种因素，是房地产投资财务活动和经营活动过程中各种矛盾的综合反映。2）模糊性。即不肯定性，表现为风险形成的模糊性和由于风险导致房地产市场经营活动结果的不能事先肯定。

　　二．

　　房地产市场的泡沫

　　实际上，房地产被称作是世界上最大的买卖。根据一项估计，房地产的建设、买卖和租赁以及对自有住房者所带来的估算收益占了富裕国家国内生产总值的15%左右。房地产还占大多数经济体中有形资本总额的2/3左右。最重要的是，房地产是最大的资产类别，远远超过其它类别。拥有住房的人数大大超过拥有股票的人数。

　　2010年以来长达一年多的时间里，中国政府不断出台针对过热的房地产市场的号称史上最严厉的调控措施，这引发了对中国房地产市场泡沫的大辩论。中国房地产市场有没有泡沫？泡沫有多大？会不会破裂？什么时候破裂？有无希望“软着陆”？

　　房地产，扼经济成长中投资与消费的咽喉，但经济活力酝酿房地产泡沫几乎不幸地成了定理。处理得当，这个泡沫的膨胀将同它预示的经济机体炎症一同消弭，但稍有疏失，它就能从一个简单的征候摇身变为糜烂麇集之地，直接引发经济机体无可救药的崩溃。

　　二十年来，环太平洋经历了二次因为房地产泡沫被刺破而造成的房地产金融危机。1991年日本房地产泡沫被刺破，使日本经济“失去了二十年”；还有2008年至今美国由于房地产泡沫破裂而造成了这次的金融危机。

　　在我看来，尽管这两次由于房地产泡沫破裂而引发的危机各有各自的起因，但又遵循着共同的规律。

　　房地产行业的一个最重要的特点，即它与金融业有着天然的密切联系，这主要是由房地产业的投资规模决定的。一般来说，房地产开发资金需要量大，完全依靠自有资金周转是非常困难的，通常需要采用外界资金，如向银行贷款和预售。

　　如果不通过融资，房地产很难做出规模；而一旦房地产进行了某种形式的融资，开发商和投资者就共同承担了风险。

　　三、信贷顺周期

　　在一个不受到政策干预的自由资本主义金融体系内，信贷是顺周期的——当经济处于上升阶段时，信贷会扩张；而当经济下行时，信贷便会紧缩。在上述日本、香港、美国发生的房地产金融危机中，信贷的这种顺周期行为形成了金融体系内生的不稳定，并最终造成危机的爆发。

　　这个周期的过程是这样的：转位、繁荣、亢奋、获利、恐慌。转位的发生往往是由于一些来自于经济体外部的冲击，如中国上世纪70年代未的改革开放和美国在上世纪90年代的互联网技术等。这样的外部冲击如果足够大，则会形成经济体内一些行业性的赢利机会。

　　投资者基于对未来赢利的憧憬，开始通过举债来加大投资。资金的流入推高资产价格，并进一步扩展到其他行业，最终推动整个经济的发展，形成一个正的反馈循环系统。于是经济的发展越来越快，投资者越来越兴奋，他们的赢利预期开始日益建立在资本价格上升（而不是着眼于投资对象的使用功能）的基础上。

　　此时，投资就变成了投机，经济的发展便从理性的、基于基本面的发展过渡到了趋向非理性的“亢奋”阶段了。当周围越来越多的人开始获取超额收益时，更多的人就不可避免地卷入其中，开始盲目地寻求高收益。泡沫在这个时候也就形成了。

　　在整个过程中，信贷起到推波助澜的作用，并且在泡沫破裂时产生毁灭性的打击。

　　这样的周期危机发展过程多次上演。

　　四．2008年美国房地产泡沫破裂引发的金融危机

　　美国在2008年这次的金融危机是由于房地产泡沫的破裂而造成。这次美国房地产泡沫的形成又是与信贷的扩张紧密相连。信贷扩张的原因很多，包括中央政府鼓励买房的政策目标、两房（房利美、房地美）的组建、美联储的低息政策、金融衍生品的发展以及银行对风险防范意识的降低等。

　　从信贷的需求角度来看，房地产投资者在市场过热时积极参与并对贷款产生旺盛的需求。这样，在房地产市场的上行周期，银行盲目放贷，投资者盲目借贷，共同造成了美国房地产市场最终的虚假繁荣。

　　美联储的政策同样起到至关重要的作用。由于2001年的经济衰退及“911”恐怖袭击，美联储持续降息，于2003年6月将联邦基金利率降至1％，并且在此低位保持了一年。低利率导致对贷款需求的增加。同时普遍的低息环境造成信贷供应方对利息收入的饥饿需求。饥不择食的结果就是将贷款投向风险越来越高的领域。

　　这就使更多低收入人群加入贷款买房的大军，对房地产市场起到推波助澜的作用，同时增加市场的杠杆，加大市场风险。而美联储从2004年6月开始连续小幅度加息，用了两年时间加息至5.25％，最终刺破了房地产的泡沫。2007年8月是美国房地产金融体系从稳定开始转向不稳定的时刻。而这次房地产泡沫破裂的直接后果便是波及全球的金融及经济危机。

　　在美国房地产周期的高点时，一个普遍的说法便是，美国没有全国性的房地产价格下调，房屋价格只会上涨，不会下跌。在华尔街房屋按揭贷款计价及风险管理的所有数学模型中，一个必不可少的变量是房屋价格的变化。而用来代表这个变量的术语叫做HPA（HomePriceAppreciation)，即房屋价格上涨参数。这里把价格下跌的可能从描述中直接排除了。

　　五．

　　1991年日本房地产泡沫破裂引发的金融危机

　　从货币信贷的角度来看，日本房地产在上世纪80年代及90年代初泡沫的形成与破裂，与美国非常相似，也遵循着转位、繁荣、亢奋、获利、恐慌的过程。

　　日本“转位”其实早在上世纪50年代就开始了。这里的外部刺激就是战后的重建。随后的20年日本都保持着超过两位数的增长。这样，到了80年代，日本已经超越德国成为世界第二大经济体。接着日本在美国等西方国家的压力下，开始金融自由化，这又带来了货币与信贷的高速增长。

　　日本地产泡沫从上世纪80年代就已经开始，其中一个重要原因便是金融自由化带来的货币与信贷的高增长。土地价格由于稀缺和市场需求无限拉动，加上投机炒作，就出现泡沫，土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。与美国类似，日本的房地产泡沫也是由中央银行刺破的，在90年代初，当时新上任的日本银行行长开始命令银行限制房地产贷款。随后日本的房地产个人住房的价格从高点到低点下跌超过90％。地价暴跌，房地产市场崩溃，遗留下来的坏帐资产在银行帐簿上至少高达6000亿美元，日本从此陷入通缩深渊。

　　六．

　　中国房地产的风险

　　中国的房地产市场走到今天，因素很多，比如持续强劲的经济增长带来的财富积累、人为压低的利率水平、城市化进程的加速、租房市场尤其是廉租房市场的缺失、有限的投资渠道、地方政府的土地财政、人民币升值预期，以及为了对付金融危机而大量发放的信贷。

　　由于房地产行业触及国民经济的各个方面，也成为中国保证GDP增长目标的重要依赖。泡沫的形成总是先有一些非常合理的基本因素带来经济体的“转位”，以上所述因素中的很多也都被认为是长期的基本因素，并被用来支持中国房地产市场的无泡沫论。

　　中国经济的“转位”应该是30年前改革开放就开始了。那时生产力的释放使得中国经济从极低的起点迅速增长，而后来加入世贸组织的中国又充分地利用了全球化带来的机会。

　　城市化进程的加速，农业人口向城市转移，则提供了源源不断的住房需求。而所有这些发展的背后都有一个“人口红利”的大背景。这样，中国的房地产市场从上世纪90年代后期便高速发展。

　　到现在从很多常用指标来看，已经毫无疑问符合泡沫的定义，如房价与收入比、房价与房租比、房价增长速度，及房屋空置率。还有到处都能听到的各个阶层关于房地产市场的谈论，也都符合泡沫特征。甚至关于房价只涨不跌的说法，也让人想起美国房市泡沫时期的一些言论。

　　但是，房地产目前的表现又不同于典型的泡沫。在市场进入疯狂阶段，也即泡沫阶段时，如果外力（如政府紧缩信贷）造成资产价格停止上涨，泡沫就破裂了，没有什么过渡期。

　　泡沫是由信贷推动的。当资产价格停止上升时，部份投资者会被迫出售资产，从而引起负反馈循环，造成资产价格急剧下降。可是政府连续推出“史上最严厉的”房地产调控政策，而各地的房地产价格在一年后依然没有下跌。

　　仅从按揭贷款来看，中国房地产市场似乎并不是由过度信贷推动的。尽管利率水平被人为压在低位，但是中国没有美国那样的两房机构来大力推动个人买房。

　　在政府严格监管之下的商业银行，在房地产贷款方面非常保守，中国绝大部分购房者所用杠杆并不大。比如，美国的房地产贷款基本上是以20％首付为主，在泡沫时期零首付的贷款也很普遍。而中国则是30％，零首付作为银行政策更是闻所未闻。

　　而现在，第二套房贷的首付更是达到了60％。银行并没有表现出对风险的非理性追逐。而且购房者（少数除外）也没有表现出对贷款的过度追求。这可能就是大家对泡沫是否存在都存在争议的另外一个原因。

　　我们来一下中国住房投资者的资产负债。资产方现金流比较简单，主要是房租收入，其收益率通常不到2％。负债方的按揭贷款利率大概为6％到8％。按30％的首付的话，利息持有成本大概为5％左右。这些投资者的现金流还不足以支付利息支出。所以中国的住房投资者，首付在30％的那部分投资者的资产方收益，是连利息支付都不够，而是寄希望于资产升值来偿还利息及本金的。

　　但是，所谓房地产金融体系从稳定开始转向不稳定的时刻的来临，并不是一个机械的计算，好像一旦投资者入不敷出，投资者就会立即被迫出卖资产。这里的关键是投资者有没有能力继续持有资产。换句话说，如果投资者有其他资金来填补现金流缺口的话，他并不需要立即出卖资产，尤其是当他对未来资产价格上升还存在幻想的时候。

　　这时，有两种情况能够打破这个僵局，要么价格停止上涨的时间足够长，以至于将该投资者资金耗尽，要么投资者转而预期资产价格下降。中国的房地产投资者与以美国为代表的其他国家的投资者一个很大的区别就在这里。

　　美国的房地产市场在疯狂期时，由于极度宽松的信贷，太多本来也买不起房的人进入了市场。他们在房地产市场下行时，立刻遇到问题，必须卖房。中国房地产市场大部分的投资者其实还是有购买能力的。当然，中国也有太多的人买不起房。

　　与美国相反，中国严格的信贷体制将这些买不起房的人摈弃在房地产市场之外。当然，对中国这样历史上一直以现金交易为主的经济体，按揭贷款的出现对房地产的发展无疑起到了极大的推动作用。只不过中国的按揭贷款标准严格，还只适用于部分人群。全民推动的房地产泡沫缺乏信贷条件。

　　中国的房地产市场还有一个很大的不同，就是新屋销售和成屋销售占比。新屋销售占绝大多数。所以，房地产开发商的资金链是影响房地产市场价格的重要因素，尤其在周期扭转初期。

　　这一点在2008年金融危机爆发时，已经有所表现。当时，一些房地产开发商由于资金紧张及对未来的担心，被迫以降价换销售。不过，他们这次似乎大都吸取了教训，积聚了充足的资金。进行了一年多的房地产打压，并没有促成开发商降价，似乎也证明了这一点。

　　所以，中国与其他国家的房地产市场存在着结构性的不同。从房屋销售来看，新房销售占主体，开发商有更多发言权。从房屋需求来看，中国的买房人群被割裂成两个群体：已经进入房地产市场的既得利益群体和被摈弃在房地产市场之外的群体。

　　相对于更全面的人群，中国的房地产市场毫无疑问是泡沫（因为价格太高）。但是，相对于进入市场的特定人群，这个泡沫程度则大为降低。

　　从短期直接的因素来看，开发商的资金链就更关键。如果政府的紧缩政策持续甚至加强，那么一些资金短缺的开发商迟早要面临资金链的问题，不得不降价

　　卖房，从而引起房地产市场全面下跌。而已经进入市场的购房者则较少受资金链影响，因为他们大部分是有购买能力的。

　　在经济上行周期，这些人相互之间的交易就足以形成需求大于供给的局面，并且吸引更多低收入者接盘（因为经济的发展带来更多的边际买房者）。因为他们使用的杠杆程度低，在房地产市场只涨不跌的预期下，负现金流对他们短期内影响不大。

　　可是一旦对房价的预期转为悲观，他们可能就会全面性地净卖出。由于信贷的限制，这时并不会有足够数量的低收入边际买房者接盘，房价也就会急剧下跌。所以泡沫的破裂，要从资金链最薄弱的开发商开始，然后是市场对房价预期的转变。

　　七．

　　我的结论

　　对于一个金融相当自由的经济体，在有魅力的城市或整个地区，由于经济的繁荣，必然会形成房地产市场的泡沫。

　　一个国家或地区房地产市场的泡沫一旦破裂，将直接引发其经济体的金融危机，并对房地产市场和整体经济产生难以估量的打击。

　　现在中国的房地产市场确实存在泡沫。这从房价与入比，房价与房租比，房价增长速度及房屋空置率这些泡沫的常用指标来衡量，都可毫无疑问地进行确认。

　　中国房地产市场最大的风险就是房地产泡沫的破裂。

　　当前，在政府对房地产市场进行持续调控的压力下，中国房地产市场泡沫的破裂和房价与收入比、房价与房租比、房屋空置率这些泡沫常用的指标数据的大小没有很大的或直接的关系。中国房地产市场泡沫的破裂将首先从资金链较薄弱的开发商开始，然后是市场对房价预期的转变。

　　在中国，一旦一些开发商因资金短缺而不得不降价卖房，从而引发房地产市场全面下跌。这会使市场对房价的预期转为悲观，如果对房价下跌的预期幅度足够大，就将引发市场的恐慌抛售。房地产市场的泡沫就破裂了。这就是中国房地产市场风险的最明显特征。

　　如上所述，中国房地产市场的最大风险，就是房地产泡沫的破裂。造成房地产泡沫破裂的原因，首先是部份房地产开发商的资金短缺，然后就是市场对房价的预期从上涨转变为下跌。

　　中国要防范房地产市场风险，最关键的就是要防止房地产泡沫因突然破裂对房地产市场产生的破坏。

　　为达到此目的，我认为政府在进行房地产市场宏观调控的过程中应采取以下措施：

篇八：房地产行业风险分析

　　产业论坛IndustryForum房地产市场风险分析及应对文/杜春红射洪市自然资源和规划局四川射洪629200致银行资金流失。【摘要】随着中国国民经济水平的不断提高，居民住房需求不断增加，近年来，房产行业发展也是迅速增长。房地产行业的迅速发展过程中，使得其信贷风险也潜伏在此。所以，为了促进房地产行业更良好的发展，做好房地产市场风险控制的管理工作就十分有必要。文章在参考大量文献著作后，研究了房地产市场风险控制。首先，介绍了本文章的研究背景。其次再对房地产市场风险做简要的概述，为房地产的开发与信贷分析奠基基础，然后对房地产市场风险现状及风险成因进行分析。最后提出了防范风险具体对策。【关键词】房地产；信贷消费；市场风险应对二是由房地产开发商没能遵循合同规定把房屋交付给借款人使用，从而使得银行陷入债务牵连，银行的利益受到破害。倘若开发商没有必须存在的经济实力，那么在房地产市场快速发展的时候，拥有大量财力的开发公司就会出现这种情况。发展机会和独特的发展指标将具有竞争力。同时，即使在竞争激烈的条件下，中小企业的发展也是有可能的。发展项目本身的风险；开发商对市场因素分析失误，预售不理想，导致后期资金不足，甚至烂尾。与客户产生纠纷，其风险便转嫁给了银行。商业银行作为贷款方不仅仅是房产信贷风险过程中的受害者，同时也是风险规避的受益人。所以，防范风险是商业银行应该自己运行的，没有适当的内部制度，监管不到位。员工的工作准则与公司利益息息相关，以及公司领导部门的监管也十分重要，加强对员工的监管提经济的快速发展使得房地产成为了上世纪末我国发展最快最为重要的产业之一，进入21世纪经济发展使得居民购买力增强，房屋需求也持续上涨。同时，房地产行业也是我国最重要的行业之一。它的发展与整个经济息息相关。在城市管理的背景下，房地产作为城市资源的主要组成部分，在城市管理中发挥着不可替代的作用。在资源优化配置、利润最大化的同时，城市管理是我国城市管理设计的基础。本文通过对经济发展现状的条件下对房地产市场风险中所存在的问题进行探讨，并提出相应措施及建议，为房地产市场健康发展提供理论意义。高员工素质，完善信贷体制，减小安全隐患也就是减小损失。据相关数据显示，2019年，房地产信贷4132784亿元，占贷款总额的66%。所以房地产信贷在银行业务中占据重要地位，但由于信用风险问题导致银行贷款不良率提升从而影响银行对经济的支持能力，不良率的提升，有可能增加财政风险。因此，做好信用评估，避免过度授信，进而降低信用风险造成的资金流失。1.2市场利率风险由于政府进行市场干预，假如市场利率下降必然导致银行利润减少，如果利率一直往不好的方向发展，银行就将面临对应的风险，不仅会减少利润，严重则会负债。许多研究表明，负利率与房地产价格之间存在着显著的同向增长关系，由于前期价格对之后所预期价格的形成起着决定性的作用。这可能导致房地产价格泡沫的形成和加剧。从而体现了房地产消费市场的利率风险。利率改变，汇率、股票价格的变化，抵押物品大规模的市场价格变化就会产生市场风险。2020年4月20日，中国人民银行向我国银行间信贷中心授权，公布下调信贷市场利率，通过下调利率使得房价和后期预期得以稳定发展。现在正处于存量浮动房贷利率调整定价基准的阶段。对于购房者来说无疑是很好的机会，LPR下降，月供也将降低，它对房地产市场有着重大的影响，特别是在疫情蔓延的时候，它促进了商品化，对房地产市场起到了积极的作用。虽然利率的变化并不能直接决定房地产价格，但它可能会影响房地产价格。由于房地产供求的控制，加息导致房地产购买成本上升，房价下降，控制过高收费，对降温有积极影响。因此，房地产价格又是合理的。对于小城市来说，利率上调更是对房地产市有着重要意义，首先对房地产投资者来说，由于利率上升，融资成本提高，投资利润下降，容易导致其转移投资方向，其次，居民购买力下降，致使需求下降，开发商无法回笼资金，导致风险。2、房地产风险应对对策为能够进一步有效的控制房地产市场风险业务，经过调查分析，得出下列应对措施。2.1政府部门完善对房地产行业的管理第一，政府应当合理运用经济手段等适当的措施对房地产市场进行有必要的干预，规范秩序，调整市场供需平衡，完善房地产市场发展结构，促使房地产市场可以健康平稳的发展。使资源得到合理化的配置。其二，对房地产市场实行指导性管控，约束房价，抑制房价上涨，遵循商品在其市场运行中的价值，加强市场监管，控制炒房，哄抬房价等现象，做到房产保质保量，而不是过犹不及。第三，在进行市场干预同时制定完备的管理制度，无论是对市场还是对政府，要内忧外患，规范金融机构的管理，加强对开发商的管控，政府对土地市场的制约，以及消费者权益及信用问题，建立优良的信贷环境，降低风险。第四，增强人均消费水平，提高GDP水平，多方面举措，实现资源的合理配置，对旅游及新兴产业升级，顺应时代发展，提高居民生活幸福指数。增加居民可支配收入，从而达到降低风险的目标。2.2商业银行的监管机构应完善对房地产信贷市场的管控商业银行在向房地产金融机构提供金融支持时，应完善对房地产信贷管理规章制度，增强风险管理的防控能力。首先，完善信用机制，加强客户管理，合理规范个人征信问题，掌握客户实际经济情况，严格管控，从而降低风险。其次，作为市场经济活动的参与者，掌握市场动态，适应市场变化发展，加强对市场风险的抵抗力。然后，整理规范的操作流程，增强防控管理，加强公司内部对风险管理的能力水平，大力投入对风险的管理。最后，无论是对自身还客户，都应当自上而下的深化对信贷风险的认识，认识到风险管控的重要性。总而言之，只有不断完善信贷体系，加强对风险的管理，由内而外的进行管控，层层把关，做好相关工作，顺应市场，从而降低1、房地产市场风险问题及其成因1.1道德信用风险道德信用风险主要是由于借款人没有遵循合同约定，没能按时还款导致损害金融机构利益，这是房地产信贷风险中最常见的一种。简而言之，就是不履行合同，同业违反竞争限制协议这些都是信用风险。一是在房地产交易过程中，多数群众首选的资金支持一直是信用贷款，而信用贷款作为银行房地产贷款中的首要风险，使得各家商业银行对其也是尤为重视，而诚信的缺失，导致银行资金流失。也出现因诚信不足导致未能偿还贷款造成损失。恶意拖欠甚至不还贷款等。以及抵押物引发的风险抵押物价值不实，产权不清等。由于银行过度追求盈利，过度授信于客户，加上市场已经饱和，借款人偿还能力较弱无法偿还贷款，导36Copyright?博看网www.bookan.com.cn.AllRightsReserved.

　　风险。2.3银行应完善对房地产市场的管理银行在房地产信贷管理中，最主要的目的就是降低不良率的产生，增强信贷安全性及资金可流动性，促进银行稳定健康发展。而整个贷款过程中主要有贷前，贷中，贷后三大流程，做好这三环节工作，才能实现资金合理流动。贷前：完善贷前核查，对客户进行必要的评估，完善防控体系，各部门做好工作衔接，规范贷前的征信评估，管控好信贷的第一道关卡，严格执行制度管理要求。经过再三核查才能进行贷款发放。做好信用甄别。贷中：反复核查客户资料，确保资料真实性，必须确立良好的防控标准，遵循五证齐全原则，各项手续必须齐全，严格对风险管控。贷后：做好贷后管理，跟踪资金东西，预防乱用现象发生。增强风险意识，贷后工作不容忽视，调节信贷结构，明确风险责任，做好备案预防风险发生。2.4市场完善对房地产信贷管理加强市场管理，缩小土地差距，增加城市居民的可支配收入，减少城镇居民的收入差距，加大资金来源，鼓励和支持有信心的企业，对股票发行和债券直接融资。房地产市场基金会为房地产市场提供激励和支持。最后，从担保的角度看，目前我国商业银行的房地产贷款多为抵押贷款。在房地产领域，商业银行应完善监管体系，落实保障措施，这些宏观经济措施降低了房地产信贷市场的整体风险。商业银行必须加强内部控制，降低交易风险，积极运用数据管理模式进行风险分析和有效控制。综上所述，加强房地产信贷风险的控制，政府部门应进行合理干预，完善相关制度，合理配置资源，商业银行银行各部门各司其职，完善管理制度，增强防控意识，做好贷款工作，层层防控，规范操作。善对商业银行的监管措施。参考文献：[1]赵德超.徐州市房地产贷款风险及其防范研究.2019.17-20[2]黎永.房地产信贷管理.广西大学.2005.20-43[3]陈东.我国住房信贷信用风险的成因及控制对策研究.中南大学.2004.23[4]赵莹.中国上市商业银行房地产信贷风险防范研究.山西财经大学,2019.5.13-29[5]田叹.房地产贷款风险管理研究一以Ｎ银行的大数据为例.浙江大学.2018.35[6]黄婕.中国农业银行信用风险预警研究.西南大学.2019.21[7]张雯.中国房地产信贷风险的度量与控制研究.江西财经大学.2009.6[8]徐亚中.银行信贷对房地产价格的影响研究.安徽大学.2019.14[9]陈怡君.我国消费金融公司信贷风险管理研究.兰州大学.2016.18[10]陈红艳.我国商业银行信贷集中及其风险研究.河海大学.2007.48[11]门志路.我国商业银行房地产信贷风险研究.安徽大学.2012.21-39[12]李昊.我国房地产信贷风险产生的原因、危害及可行性建议.西安财经大学.财务金融信息报.结论：本文通过对房地产信息的收集，资料查找，以及文献研究，采用调查法以及文献研究法对房地产市场风险进行研究，通过风险分析，得出房地产市场消费风险的成因以及其应对策略，得到下列结论：通过调查研究，本文得出房地产贷款风险产生的原因主要是以下几种：（1）房地产行业发展前景不明确；（2）经济发展速度放缓；（3）政府调控力度不足；（4）借款人信用风险原因；（5）商业银行贷款管理不完善的原因。基于以上风险成因，为防范的房地产贷款的风险，本文提出如下对策：（1）各级政府部门应当发挥政府职能，有效进行适度干预，完善对房产行业管控，加强市场监管，完善配套措施，对房地产市场加强管理的同时多方面举措，提高居民可支配收入；（2）商业银行完善制度问题，加强监管措施完善贷款流程，完善风险管理，加强风险意识以及规范各项操作，防止操作风险，防范房地产贷款的风险；（3）各商业银行应全面完善贷款过程中的管理标准，完善信用管理体系降低因信用给银行带来的不必要风险问题，完（上接35页）当恰当选择评估方法，除依据评估执业准则只能选择一种评估方法的外，应当选择两种以上评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告。”《房地产估价规范》对估价方法选用的规定则是，“应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析”，“当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一种估价方法进行估价。当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍。”对比可以看出，《房地产估价规范》对估价方法选用的要求高于《资产评估法》，除了要求说明选择估价方法的理由，还要求说明不选择估价方法的理由，因此，估价人员在从事房地产估价作业过程中对估价方法的选用应该严格按照《房地产估价规范》的要求进行。应当对评估报告进行内部审核。”《房地产估价规范》第3.0.11条对评估报告审核做出了明确详细的要求，“估价报告在交付估价委托人前，应对其内容和形式等进行审查核定，并应形成审核记录，记载审核的意见、结论、日期和人员及其签名”。但按照《房地产估价规范》，内部审核这一过程并不需要在提交的房地产估价报告中予以体现，而《资产评估法》则要求在估价报告中体现出来。房地产估价是否需要在报告中披露该程序呢，笔者以为予以披露、确认较为妥当。评估业务的，保存期限不少于三十年。”《资产评估法》施行无疑会对房地产估价的具体程序产生重大的影响，估价人员及估价机构如何进行估价活动方才能符合《资产评估法》的要求，需要行业同仁在协会的带领下集思广益，积极探讨，为广大的房地产估价从业人员及房地产估价机构制定出切实可行的操作规范。参考文献：[1]中华人民共和国资产评估法[Z].第一版.北京：中国法治出版社，2016.7[2]袁杰，李承，魏莉华，丛林.《中华人民共和国资产评估法释义》[M][3]中国房地产估价师与经纪人学会.GB/T52091-2015,房地产估价规范[S]5、评估档案保存期限《资产评估法》第二十九条规定“评估档案的保存期限不少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不少于三十年。”《房地产估价规范》规定“房地产估价机构应及时整理和保存估价资料，并应保存到估价服务的行为结束且不得少于10年。”《资产评估法》施行后，房地产估价机构估价资料的保存期限则需调整为“保存到估价服务的行为结束且不得少于十五年，属于法定4、内部审核《资产评估法》第二十六条提出“评估机构Copyright?博看网www.bookan.com.cn.AllRightsReserved.37

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