土地整治和土地整理3篇

篇一：土地整治和土地整理

　　土地整治与土地整理的区别与联系探讨

　　摘要：近年来，我国的土地整治与土地整理工作有了很大进展。土地综合整治是近年来自然资源部门为助推土地整理、践行生态文明的重要抓手。为探索新类型项目实施路径，本文首先对土地整治工程与土地整理，其次探讨了土地整治与土地整理的联系与区别，以供参考。

　　关键词：土地整治；土地整理；区别；联系

　　引言

　　当前我国已经进入经济高质量发展的阶段，发展理念出现了变化，开始重视打造现代化国家，转变以往经济发展不平衡的现象。农村地区和城市地区的经济发展水平存在较大差异，为了能够缩小城乡的经济发展差距，开始实施土地整理战略，力求能够打造现代化农业体系。土地整治在土地整理战略的影响下进入了新的发展阶段，可以针对土地资源进行有效的整理，避免土地资源出现浪费的现象，推进农业的发展速度。但是在土地整治过程中也存在着较多的问题，这些问题严重影响了土地整理战略的继续实施，无法对农村地区的土地资源进行合理利用，需要相关部门能够认识到土地整治存在的问题，制定合适的解决措施。

　　1土地整治工程

　　土地整治工程是伴随着人类使用土地的过程而产生的，跟随着人类的进步而发展，是一门实践性很强的学科，对于增加土地利用范围，提高土地生产力，满足有机生命体承载需求具有重要的实践意义。近年来，随着土地整治工程行业领域科学研究及技术的发展，生态文明建设作为土地整治的重要内容，从而使土地治理从以农用地整治为主的体系转变为注重区域内生态环境协调性的系统化治理体系。开展规模化、系统化、综合化规划土地的生态治理和修复，从理念上突出农用地整治景观化、建设用地整治集约化、未利用地开发生态化，从方式上统筹开展了农田整治、村庄整治、市地整治、河道生态治理和低丘缓坡开发等不同类型土地整治活动，突出强调了景观生态建设，促进了区域协调发展，改变了以往

　　传统以“地”为中心的土地治理模式，建立以“人－地－环境”为系统的土地综合治理模式，全面提升自然生态系统的稳定性和生态服务功能。

　　2土地整理

　　土地整理是实施土地利用总体规划，落实土地用途管制的重要手段。它与土地复垦、土地开发合称为土地整治。土地整理广义上是指农地整理和市地整理，狭义上仅指农地整理，整理的重点在农村地区。

　　3土地整治与土地整理的联系与区别

　　3.1土地整治包含土地整理，土地整理含于土地整治

　　《市（地）级土地整治规划编制规程》（TD/T1034—2013）和《县级土地整治规划编制规程》（TD/T1035—2013）中，土地整治包括农用地整理、农村建设用地整理、城镇工矿建设用地整理、土地复垦和宜耕后备土地资源开发等，是针对所有的（已利用和未利用土地）土地项目而言的，是一个相对大的概念。土地整理从广义上来讲，包括市地整理和农地整理，甚至更倾向于农用地整理；从狭义上来讲，特指对耕地的整理，但不论广义还是狭义，相较于土地整治来说，都是一个相对小的概念，其范围比土地整治窄。因此，得出结论：土地整治和土地整理是包含与被包含的关系，土地整理含于土地整治。

　　3.2互利关系

　　合理的整治模式能够加快土地整理战略的落实，推进乡村地区经济水平快速提高。如果没有针对土地资源进行有效整治，会影响农村的发展速度，也难以保证土地整理进度的有效推进，会进一步加剧土地结构不合理的问题，从而形成恶性循环，不利于农业的持续发展。由此可见，土地整治的目的在于确保各项发展要素能够形成协调发展的模式，保证农村经济能够拥有正确的发展方向。土地整治可以针对土地资源进行有效利用，促使土地利用模式形成多层次的发展模式。在土地整理战略要求下，可以通过对农村地区的优势资源进行应用形成生态种植林，可以在提升种植效益的同时改善生态环境。在土地整治工作中也呈现出了多元化的特点，通过多种不同方式对土地资源进行开发和利用。

　　3.3二者实施的手段不同

　　复垦和开发的土地都属于“增量”土地，用“增加土地”的手段来扩充可合理利用的农用地，挖掘适量的土地来进行城市建设，是一项扩大再生产的活动。相比之下，土地整理是通过提高土地利用率和土地产出率来完成的，这是一项可以在不增加土地面积的前提下增加土地利用经济收益的措施，也就是在“存量”土地的基础上进行优化利用的。综上，土地整治和土地整理不仅立足于当下对土地资源的需求，也追求长远的生态效益和社会效益目标，但土地整治一定程度上是通过“增量土地”来实现的，以保证足够的耕地面积和合理的建设面积；土地整理是在“存量土地”的基础上进行内部再组织、再优化的过程，这也是一个追求“更好、更优”的过程。但要注意的是，调整、改造碎片化的、零星的宜农荒地和农村建设用地等也属于土地整理，因此也不能说，土地整理是绝对的在“存量土地”上进行改造、调整的，它也有少部分的“增量”；只能说，土地整治的“增量土地”比土地整理的“增量土地”面积更多、“增量”的程度更深。

　　3我国土地整治建议

　　3.1改变分散性整治模式，形成空间统筹整治

　　在土地整治过程中挖潜是主要的整治理念，只是一味地通过开发未利用的土地资源来增加耕地的面积，利用城乡增减挂钩的模式扩大建设用地，忽视了土地所具备的生态效益。出现这些问题和分散化的整治模式最为直接的联系具体体现在地块空间、整治主体的分散性，会导致土地整治工作出现整治不足的问题，也会产生过度治理的现象。因此需要改变这种整治模式，构建空间统筹整治体系，形成空间治理理念，将保护耕地、提升耕地质量作为重点。随着农业机械开始在生产活动中的广泛应用，农业生产规模势必会持续扩大，在整治土地时也会向着集中化的方向发展。在这一背景下，政府会细化整治任务，明确不同部门的整治职责，促使部门之间形成协调作业的模式，提高顶层设计的科学性。

　　3.2坚持规划引领

　　试点以规划引领，加强系统谋划，综合考虑区域地理位置、地形地貌、资源禀赋、历史文化、经济社会发展、基础设施、传统风貌等因素，编制了乡镇国土

　　空间规划、村庄规划，明确了“城郊田园新乡，未来智造高地”的主题定位，形成了“一轴、一廊、四区”的空间布局，划定了综合整治区域，确定了优化“三生”空间布局、调整用地结构、补齐生产生活基础设施短板、产业规划引入等方面的重点项目。

　　3.3助推成立农地整理农民组织

　　为保障农民参与土地整理提供组织保障以及各项制度保障。在农地整理过程中，地方政府、项目主管部门以及村委会应当联合引导农民成立相关组织，由该组织选出代表参与到农地整理中心环节中，负责收集意见、公示信息以及保障农户利益。此外作者在书中指出，要推动农民参与农村土地整理项目就必须要切实维护好农民根本利益，相关部门应当积极构建农地整理过程中农民权益诉求与表达机制以及制定农民利益受损后补偿政策，全面保障农户的实际利益，从而增强农民主动参与农地整理的意愿。

　　结语

　　土地整治和土地整理是使土地资源得到最大化利用的重要举措，是为了创造土地生态良性循环的具体途径，但二者既有区别也有联系，经常引起初学者的混淆。鉴于此，本文从理论层面上辨析了土地整治与土地整理的区别与联系。

　　参考文献

　　[1]赵庆磊，姜广辉，熊婵，等.土地整治功能分区及其整治方向研究[J].中国农业资源与区划，2021，42（2）：52-60.

　　[2]许恒周.全域土地综合整治助推乡村振兴的机理与实施路径[J].贵州社会科学，2021（5）：144-152.

　　[3]徐建春.联邦德国乡村土地整理的特点及启示[J].中国农村经济，2001（6）：75-80.

篇二：土地整治和土地整理

　　1.土地整治：土地整治系指对低效利用、不合理利用、未利用以及生产建设活动和自然灾害损毁的土地进行整治，提高土地利用效率的活动。土地整治是盘活存量土地、强化节约集约用地、适时补充耕地和提升土地产能的重要手段。在我国将土地整治与农村发展，特别是与新农村建设相结合，是保障发展、保护耕地、统筹城乡土地配置的重大战略。

　　包含了土地整理、土地复垦和土地开发三项内容。给出了相关的定义：土地整理是指采用工程、生物等措施，对田、水、路、林、村进行综合整治，增加有效耕地面积，提高土地质量和利用效率，改善生产、生活条件和生态环境的活动；土地复垦是指采用工程、生物等措施，对在生产建设过程中因挖损、塌陷、压占造成破坏、废弃的土地和自然灾害造成破坏、废弃的土地进行整治，恢复利用的活动；土地开发是指在保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，采用工程、生物等措施，将未利用土地资源开发利用的活动。

　　2．土地分类：土地分类(Landclassification)是土地科学的基本任务和重要内容之一，也是土地资源评价、土地资产评估和土地利用规划研究的基础和前期性工作。土地分类是土地类型的划分，其理论是建立在类型学基础上。其分类单位是从区域土地个体单位所具有的相似属性中归纳出来的，具有抽象性和概括性。单位级别愈低，分类标志的共同性或相似性则愈多，级别愈高则共同性愈少。

　　对土地进行分类研究，不仅能够正确认识土地数量、质量和空间分布状况，指出改良与利用的方向及途径，而且有助于扩大土地科学理论的应用范围，使其理论体系更趋完善。

　　土地分类的分歧

　　国内外有关学者，对于土地分类问题还持有不同的观点，在方法论方面存在着一定的分歧。在分类系统的建立上，由于应用目的不同，形成了不同的分类系统。其中有代表性的有二大类:一类是基于理论研究而建立的分类系统，其特点是理论性强，如土地类型分类，我们称之为基础理论分类系统或土地自然分类系统。它包括两种，一是从景观学理论角度出发，所建立的多序列分类系统；二是单系列的分类系统。另一类是基于应用而建立起来的分类系统，称之为应用性分类系统。

　　土地类型较多强调的是土地的自然属性，它与土地利用类型，如：耕地、林地、草地等在概念上是有区别的。1985年中国科学院地理所主持制定了“中国1∶100万土地类型图分类系统”，该系统是典型的系统分类，是对中国土地分类研究的一次总结，具有开创意义。它把土地类型分为3个级别：土地纲—土地类—土地型。这一分类系统符合中国地域辽阔、自然条件复杂、土地类型多样的基本国情，便于在生产实践中掌握和应用，方法简便易行，易于操作，代表了一种讲究实用的研究方向。由于此种分类不是本文重点，所以不再叙述。

　　土地应用性分类系统与理论性分类系统相对应，它是从实际出发反映同特定目的关系密切的土地的社会经济属性和一定的自然属性。这种分类系统主要有三种：以土地资源类型为划分对象的土地资源类型系统；以土地利用方式为目的的土地利用现状分类系统；以城镇土地利用为目的的城镇土地分类系统等。

　　3.土地投资强度：投资强度，即固定资产投资额（包括厂房、设备和地价款）除以土地面积，是衡量开发区土地利用率的重要标准。投资强度、投资总额和注册资本之间是有一定联系的，其中前两者之间存在一定的逻辑关系。

　　4.经营性用地：经营性用地一般是指经营性项目的用地，按照现行的政策，经营性项目用地采用招标、拍卖、挂牌方式供地。经营性项目一般指商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等项目。

　　5．多用途地籍：以土地产权登记、课税、科学管理、利用和保护土地等多种用途为目的建立的地籍。它记载有关宗地的全部属性。

　　6.土地集约利用的概念及理论基础

　　土地集约利用的内涵分析

　　对土地集约利用的研究最早来源于对农地的集约利用研究,李嘉图认为,农业土地集约利用是指在一定面积土地上,集中投入较多的生产资料和劳动,使用先进的技术和管理方法,以求在较小面积的土地上获得高额产量和收入的一种农业经营方式。笔者认为,我国农地集约利用的内涵是指在区域农地资源科学配置和结构优化的前提下,在有限的农地面积上合理增加相关生产要素投入,充分发掘农地的利用潜力,从而最大限度地提高农地利用的综合效益。

　　城市土地集约利用的研究是从农地集约利用借鉴而来的,许多学者从不同的角度对城市土地集约利用的内涵进行了界定[1-5]。由于城市土地利用自身的特殊性,中外学者目前还没有给出明确、统一的定义和内涵解释。笔者认为,城市土地集约利用内涵应主要体现在以下几点①城市土地集约利用最本质的内涵是加强土地投入以及土地的深度利用与精细利用,即充分挖掘城市土地资源的经济供给潜力,使城市土地投入产出比和土地利用率最佳。，②城市土地集约利用的前提是城市土地布局合理和用地结构优化,即城市土地利用方式之间应高效协作,使城市健康高效发展。③城市土地集约利用追求的目标是土地利用效益的综合化,即城市土地利用在追求经济效益的同时,应体现经济、社会和生态环境效益的统一。④城市土地集约利用是一个动态的过程,即在不同的经济发展阶段,城市土地利用最佳集约度的内涵不同。⑤城市土地集约利用的指导思想是可持续发展观。⑥城市土地集约利用因土地的空间尺度和类型不同而不同,即土地集约利用具有层次性,在宏观层次上强调城市的综合效益;中观层次则强调用地功能和结构的合理性;微观层次侧重于单块土地的投入产出效益。⑦城市土地集约利用的水平衡量具有区域差异性,即不同的区域条件下,城市土地的集约利用模式也不同。

　　土地稀缺理论是土地集约利用的现实基础

　　土地的稀

　　缺性是土地集约利用的现实基础,可以分为绝对稀缺和相对稀缺。马尔萨斯的绝对稀缺理论认为,人口增长呈指数型的加速增长,而自然资源的增长不具有指数型的加速特征,从长远看,人口的数量将超过自然土地资源的承受水平。李嘉图提出的相对稀缺理论认为,自然土地资源不存在均质性。由于土壤肥力存在级差,人们总是先利用肥力高的土地,再利用肥力次之的土地。随着需求的增加,总会有较低肥力的土地得到开发利用,不存在绝对的稀缺。李嘉图还强调,通过技术的进步,可以改良土壤,提高土地生产力。

　　从土地的供给上看,马尔萨斯的绝对稀缺实质上是指土地自然供给的绝对无弹性;李嘉图的相对稀缺是指土地经济供给的相对弹性。土地供给的绝对稀缺性决定了必须对土地集约利用,提高土地的使用效率;土地的相对稀缺性则提出了土地集约利用的可行性,通过增加投入,提高土地的经济供给能力,来解决土地资源的短缺问题。

　　2.地租地价理论与区位理论是土地集约利用的内在机制

　　(1).地租地价理论。地租和地价理论揭示了土地集约利

　　用的内在机制。马克思在其地租地价理论中提出级差地租的概念,并指出级差地租II是由于对土地的集约经营而产生的。阿朗素在其城市地租理论中建立了土地集约利用和土地价格之间的简单一致性模型,并指出竞价过程是将土地分配给多个竞争者的一个比较现实的方法。

　　土地集约利用实质就是合理地配置有限的土地资源,力求获得最大的地租收入,而市场机制则是土地资源配置的根本基础。在市场经济条件下,地租地价是土地市场运行的指示器,能够

　　反映土地供求状态,收益水平的高低以及土地是否合理利用。土地资源的市场配置就是借助价格标杆的强力调控,来引导土地资源在各部门、各区域间的最有效分配,从而实现整体最优。

　　(2).区位理论。区位理论是研究特定区域内关于人类经

　　济活动与社会、自然等其他事物和要素间的相互内在联系和空间分布规律的理论。杜能在其区位论研究中,最先将区位与土地利用方式和集约程度联系在一起。他认为农业土地利用的合理集约度应按土地区位地租的高低即距离市场远近进行配置。此原理为后来的工业区位论、城市区位论、市场区位论等研究区位土地集约利用的分布规律打下了基础。区位理论研究的现实意义就是为土地资源的配置提供了另一种方式,即宏观政府调控机制,依据区位理论中区位土地集约利用的分布规律,在编制土地利用规划时可以对城市各种产业结构和用地类型进行合理地空间配置,优化城市布局和用地结构,以达到城市土地集约利用的目标。

　　3.土地报酬递减规律可确定土地合理集约度

　　最直接研究土地合理集约度的经典理论是土地报酬递减理论。土地报酬递减规律是指在一定的技术水平下,对单位土地连续追加投入劳动、技术、资本等生产要素,追加的投入越多,获得的报酬就会随着增加,当追加的投入量超过一定的界限时,追加投入部分所获得的增加报酬就会逐步减少,从而使得土地总报酬的增加也会呈现递减的趋势。英国经济学家马歇尔认为,土地报酬递减规律所阐述的就是土地的合理投入问题,研究的是土地的合理集约度。

　　土地集约利用就是指在土地上增加投入,以获得土地上的最高报酬。由于土地利用报酬递减规律的作用,土地利用集约度的提高是有限的。理论上,当对土地连续投入资本和劳动力达到经济上的报酬递减点,即边际收益等于边际产出时,经营者将不会追加投入,这一临界点就是土地利用的集约边界。因而在土地利用过程中,可以依据“土地报酬递减规律”,在一定社会生产力水平下,通过科学手段测定最佳的投入点,即土地利用的合理集约度。

　　4.可持续发展理论是土地集约利用的指导思想和研究目

　　标

　　可持续发展理论的基本内涵包括:①可持续发展思想强调以发展为中心,没有发展就不存在可持续发展。②可持续发展要求“协调”。通过协调社会、经济、资源和环境之间的相互作用,使各种要素都维持良好的状态,以达到最佳的综合效益。③可持续发展要受到自然界物质基础的限制。人类的经济和社会发展不能超越资源与环境的承载能力。④可持续发展追求的是公平性发展,关键问题在于资源的分配,资源的分配在时间和空间上都应体现出一种公平关系和合理性。

　　根据我国土地资源和社会经济环境发展的特点,土地可持续利用就是科学合理地利用、开发、整治和保护,实现土地资源的永续利用与社会、经济、资源环境的协调发展,不断满足社会经济长期发展的需要。土地集约利用即研究土地资源配置的合理性,其目的就是在不破坏生态平衡的前提下,挖潜存量土地,提高土地的相对供给能力,保持土地价值的耐久性和其自然利用性,为区域经济可持续发展和土地资源可持续利用创造有利条件。

　　7.土地管理中区分政府与市场的关系。

　　四、制度创新

　　1.地方政府转变发展观念。地方政府在土地市场中的主导优势地位决定了其在制度创新中具有重要的主导作用，而地方政府树立长远的、综合的和可持续发展的观念则更有利

　　于促进地区经济的整体发展。实际上自1984年我国农村完成家庭联产承包责任制改革后，地方政府作为制度创新的第一行动集团，在某些地区的制度创新中已经发挥了有效的主导

　　作用，例如，先后实行的“两田制”、“增人不增地、减人不减地和“股份合作制”，尤其是后两种制度创新更是收到了明显的制度创新绩效。因此，地方政府在土地市场中转变其发展观念将成为今后经济社会发展的必然趋势，只有关注长远目标和社会综合效益的发展观念才更适合时代的要求。

　　2．搞好地区协调工作，加强中央政府的统一调控能力中央政府在逐步对地方政府放权让利的同时，应在宏观角度加大统一调控力度，主要包括：淤中央政府需加强统一领导和适度下放权力；于加强上下级政府之间的协调和联系，包括处理好领导与被领导、宏观与微观、监督与被监督等关系，努力提高各级政府的行政效率；盂各级地方政府在促进协调发展的过程中，还要注意地区间资源禀赋和社会人文等差异，综合权衡，从地区差异的角度考虑协调发展的问题。

　　3．建立政府官员考核制度与公众参与机制。一是建立相应的政府官员考核制度。政府应转变发展观念，为规范土地市场，建立相应的政府官员考核制度是十分必要的。要改变过去

　　单纯以经济增长的数量指标为主的考评办法，采用综合的指标如土地资源的利用效率、经济可持续发展、失地农民的就业生活保障等，以突出对地方经济发展质量方面的考评；同时应建立短期和长期考评相结合的考核制度，以避免政府官员片面追求短期经济增长的短视行为。二是完善公众参与机制，包括：有地方政府的政策支持和完善的组织架构、不断提高公众的话语权、提高农民的组织化程度，以使其有足够能力与政府进行谈判，从而维护自身的权益。

　　4．建立外在的第三方约束机构。在土地市场或征地过程中，无论是政府、银行、房地产商，还是社会公众和农民，作为市场经济体制中有限理性的“经济人”，总是会从自身的经济利益出发而产生不利于社会整体发展的行为偏差。因此，建立外在的第三方约束机构，使之与土地参与者没有任何利益关系，能够保持公平公正性和监督约束有效性。

　　8.不动产统一登记的概念及意义

　　不动产统一登记，是由2013年11月20日召开的国务院常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。各地在中央统一监督指导下，结合本地实际，将不动产登记职责统一到国土资源部一个部门。2014年6月底，出台不动产登记条例。

　　从住房信息联网上升到不动产登记

　　住房信息联网一直阻力重重，住建部从2010年开始推进。但在住建部2012年6月如期完成了40个主要城市的联网目标之后，联网的扩围工作却在一定程度上陷入停滞状态。

　　住房信息联网的技术难度其实已经不大，一些地方或部门不愿意主动配合完成联网工作，是主要的阻力。事实上，在联网工作扩围之初，住建部部长姜伟新就曾公开表示，扩围系统有相当的难度。拥有住房私有财产的业主，都不希望过分将这一财产进行暴露。而地方政府，或出于利益考虑，或是行政上的惰性原因，都以不情愿的态度来应对住房信息联网的任务。

　　房屋是一种比较复杂的资产，从住建部层面，已经难以推进住房信息联网，所以必须以一种新的思路来推进这一工作，而新的思路不再局限于单一的房产登记，将土地、房屋、园林等统一纳入考虑，并由一个部门全盘指挥，有利于破解各自为政下的无力推进局面。

　　国务院决定，由国土资源部负责指导监督全国土地，房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台"四统一"。

　　多个部门已经强势表态要推过不动产登记

　　产权登记三中全会的一系列决定里，对房地产部分着墨不多，政府层面对楼市的态度已经十分明朗，中央更希望依靠市场机制来促进楼市健康发展。但推进房产税是这一思路下的一个比较明确的表态。而推进房产税，前提是有统一的不动产登记制度

　　出版的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》辅导读本中，国家发改委主任徐绍史发表

　　《健全宏观调控体系》一文。徐绍史表示，要加快推进住房信息系统建设，尽快实现全国联网。推动建立信用信息交换共享机制，逐步形成覆盖全部信用主体、所有信用信息类别、全国所有区域的统一的信用信息共享平台，实现资源共享。

　　从一系列的表态来看，推进房产税已经是不容质疑的决定，而且推进速度也将加快。

　　从短期看，房产税试点扩围可能成为楼市调控政策切入点。当前多个城市已制定并上报房产税试点方案。房产税试点可能最快在岁末年初扩围。由房产税试点带动的房地产税收制度改革，拉开房地产领域各项改革的序幕。

　　能否平抑房价

　　在国务院常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度后。许多人从这一制度上读出了"反腐""控房价"等效果。SOHO中国董事长潘石屹在微博中表示："这是好政策，如果实施，房价马上会跌。

　　统一可参考的信息，正是实行一系列楼市调控的基础，只有当各地部门间实现信息共同可参考的前提下，税务部门才能有效地依据业主的房产数量开征税收，也就是说，三中全会提出的推进房产税，其执行的前提是拥有不动产统一登记信息。

　　而，不动产登记的具体操作思路已经开始显现，国务院提出，要建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除"信息孤岛"。

　　另外，国务院提出推动建立不动产登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易安全，保护群众合法权益。

　　这也是一个非常重要的点，房婶、房叔类新闻层出不穷，官员拥有多套房产的消息刺激公众的神经，只有推进不动产信息公开查询，才能有效抑制一些群体利用不正当方式获取多套房的行为。

　　如此一来，房产税的加速推进，与不动产统一登记后对腐败行为的抑制，有效缓解房价的不正常上涨。

　　建立不动产统一登记制度，其作用或许不仅有利于平抑房价，它更有利财产税的推进，依据高净值人士不动产数量，开征一定的财产税，既平抑贫富差距，同时还能为财政增加收入。

　　9.什么是土地总登记，土地总登记要准备哪些材料？需要注意什么？

　　土地总登记是指在一定时间范围内对辖区内的全部土地或者特定区域内的土地进行的全部登记。

　　土地总登记有以下特点：

　　一是阶段性。土地总登记有期限，持续一段时间后即结束。

　　二是区域性。行政辖区内的全部土地或者特定区域内的土地进行全面登记。

　　三是集中性。土地总登记是在一定范围和时间内有计划、有组织统一进行的。

　　四是社会公开性。土地总登记要实行通告和公告。

　　一、登记准备与通告

　　二、登记申请与地藉调查

　　三、权属审核与公告

　　四、注册登记与颁发证书

　　土地总登记是一种针对辖区内所有不动产，在一个确定的时点进行的一种普遍性的登记。

　　总登记的特点是不动产权利人在拥有或使用不动产期间，无论是否发生过变更，都必须按照登记机关的要求，在确定的时点，通过一定法定程序，在统一的簿册上进行注册登记。

　　土地总登记：需要进行土地总登记的情形主要有两种：一是从未进行过土地登记的地区；二是原有登记需要全面更新。

　　土地总登记具有三个特点：第一，阶段性。土地总登记有期限，持续一段时间后即告结束。第二，区域性。土地总登记作业区一般是一个行政辖区，它通常是一个县或市。第三，集中性。土地总登记是在一定范围和规定时间内有计划统一进行的。

　　总登记程序一般包括：登记准备、登记通告、登记申请、地籍调查、权属审核、权利公告、注册登记与颁发书状。

　　土地总登记

　　土地总登记的程序有三个特殊性：一是增加了准备工作。这是因为土地总登记是在一定的时间内对一定区域的土地进行的集中、普遍的总的登记，工作量大、时间集中，准备工作显得特别重要，故在土地总登记中，把准备工作作为一项突出的重要内容，列为土地总登记工作程序的第一步。二是增加了通告。土地总登记的申请事先要由市、县人民政府发布通告。三是增加了公告。权属审核的结果要进行公告。因此，总登记程序一般包括：登记准备、登记通告、登记申请、地籍调查、权属审核、权利公告、注册登记与颁发书状。

　　一、登记准备与通告

　　1、登记准备工作

　　织准备。土地登记领导小组由政府领导及有关部门（如国土资源、公安、司法、财税、农林、民政等）领导组成。

　　行政准备。①研究制定土地总登记工作计划。②划分土地登记区。③落实土地总登记工作经费。④购买必要的仪器设备和办公用品等。⑤准备土地总登记工作中需要使用的宣传材料、通告、表、书、单、卡、册、簿、公告、土地证书等。

　　技术准备。①依据国家有关法律、政策、规定，结合本地实际情况，制定适合本地区的土地所有权、使用权的确权规定和土地总登记实施细则。②收集资料。③宣传培训。

　　一、登记准备与通告

　　2、登记通告

　　通告是政府让社会知晓进行土地登记的一种行政措施。它的作用在于让登记义务人知道在何时、何地向哪一个机关申请登记，申请登记时，应当履行何种义务，包括应当向登记机关提交哪些证明材料等。

　　一、登记准备与通告

　　土地登记通告的内容主要包括：①土地登记区的划分；②土地登记期限；③土地登记收件地点；④登记申请人应当提交的有关证明文件资料；⑤其他事项。

　　土地登记通告发布方式有：①张贴。把土地登记通告广泛张贴在整个土地登记区内，并重点在居民区和公共场所张贴。②直接送达申请人。把土地登记通告以通知单的形式直接送达土地总登记申请人。通知单除包括土地登记通告的内容外，还可以设置回执栏，通过回执，土地登记机关可以了解通知单的发送情况。③通过宣传媒介发布。为了保证土地登记通告的内容家喻户晓，土地登记通告可以采用多种形式并重的方法。

　　二、登记申请与地藉调查

　　土地登记申请是土地权利人，按通告规定的申请期限，向登记机关申请其土地产权状况并提交有关的证明文件，请求予以登记的行为。

　　1、土地总登记申请人

　　个人使用土地的，其土地登记申请人一是使用宅基地的城镇、农村居民，由其房屋产权人或房主申请土地登记；二是使用四荒拍卖土地的农村居民，由农地使用合同签订人申请土地登记。

　　二、登记申请与地藉调查

　　单位使用土地的，其土地登记申请人分别为：①企业法人单位，包括中外合资、合作、外商独资企业、股份制企业，凡是以企业法人名义取得土地使用权的，由企业法人及其法人代表申请土地登记。②机关法人、事业单位法人、社团法人以法人名义取得土地使用权的，由各法人及其法人代表申请登记。以上法人单位中，有法人资格，但不是以本法人单位名义取得土地使用权，如政府机关、妇联、科协等单位，以政府名义取得的土地使用权的，应由原取得土地使用权的法人及其法人代表申请土地登记。③联营单位是指不同所有制性质的企业之间或企业、事业单位之间共同投资组成的新的经济实体，并具备法人条件的联营企业。联营单位以单位法人及法人代表申请土地登记。联营单位联营合同中规定土地作为入股或明确土地使用权不作为联营条件的，土地行政主管部门根据实际情况，确定土地登记申请人。④私营单位指生产资料归公民私人所有，以雇佣劳动力为基础的，并已登记注册的私营独资企业、私营合作企业和私营有限责任公司。一般由私营单位代理人申请。私营单位属合作性质且土地使用权不作为合作条件的，土地行政主管部门视情况确定土地登记申请人。

　　二、登记申请与地藉调查

　　集体所有的土地，土地所有权登记申请人分别为：

　　①村集体所有的土地，由村属农村集体经济组织或者村民委员会及其代表申请土地登记。

　　②村集体内有两个以上农村集体经济组织的，如过去的生产队，目前仍独立存在的，可以由各农业集体经济组织及其代表申请土地登记，也可以由村集体代办。

　　③乡（镇）农民集体所有的土地，应由乡（镇）集体及其法人代表申请土地登记。根据我国目前农村乡集体的组织形式，国家没有明文规定具体的乡集体组织范围、章程及组织方式，严格地讲没有反映出法人应具备的条件，但是事实上确实有乡（镇）农民集体所有的土地，全面行使着土地所有者的权利。凡属于这种情况的，乡（镇）农民集体所有的土地可以暂不进行土地登记。随着有关法律的健全，再统一解决。

　　二、登记申请与地藉调查

　　2、土地总登记申请应提交的证明文件

　　申请人提交的土地权属来源证明一般有以下几种：①各个时期政府土地主管部门征、拨（使）用的土地批准文件。②因买卖、交换、赠与、继承等形式取得的土地使用权或所有权的，除提交买卖、交换、赠与、继承协议书或证明外，还应提交土地使用权或所有权原始取得证明。③无任何手续，擅自占用土地的，应提交按有关规定处理后的证明文件。

　　由于历史等原因无法提交权属证明材料的，可以按以下办法处理：一是个人使用土地的，由四邻认可，居民委员会或村民委员会开具证明；二是单位使用土地的，由其上级主管部门开具证明。

　　二、登记申请与地藉调查

　　3、初步审查

　　土地登记申请人应当按规定填写《土地登记申请书》。申请书包括四方面内容：①申请人情况：申请人名称、单位法人代表姓名、住所、上级主管单位等。②申请登记的土地状况：土地坐落、土地产权性质、土地面积、土地用途、土地等级和价格等。③宗地范围界线草图（注明相邻单位名称）。④产权来源及产权证明材料。

　　二、登记申请与地藉调查

　　4、地籍调查

　　地籍调查是由登记机关对申请登记的土地采取实地调查、核实、测量、定界、成图等措施，查清土地的位置、产权性质、界线、面积、用途及土地权利人的有关情况，以便进行土地登记的一个重要环节。

　　二、登记申请与地藉调查

　　地籍调查分为权属调查和地籍测量两部分。

　　权属调查包括核实土地产权来源、认定土地产权界线、设立土地产权界标等内容。调查前，登记机关应根据登记区的划分，制作调查工作底图，并对各宗地预编地籍号。根据土地登记申请人提供的产权证明材料，查实土地产权的发生和演变过程及产权性质。确认产权界线时，应由被调查宗地产权人的法定代表人，与相邻宗地产权人的法定代表人，共同到现场指界，并在调查表上签字、盖章。确定产权界线后，需在界线的拐点等处设置界标。权属调查结束后，应绘制宗地草图，标明宗地的位置、界址点线、界址边长、相关距离等。

　　地籍测量包括平面控制测量和细部测量两大部分。地籍平面控制测量是为了保证地籍测量成果具有统一的数学基础和测量精度，在细部测量之前，在整个调查登记区，由高级到低级，逐级建立控制网。地籍细部测量包括对土地产权界址及其他地籍要素的测量及绘制地籍图，量测宗地面积等。

　　三、权属审核与公告

　　土地登记的审核与公告，是县级以上人民政府根据登记部门的调查结果和审查意见，决定对申请登记的土地产权是否准予登记的法律程序。

　　1、权属审核

　　权属审核的依据有两个方面：法律依据和书证依据。法律依据是指国家现行的有关土地的法律、政策及行政法规。书证依据指土地登记申请人的身份证明、申请登记宗地的权属来源证明、申请登记宗地的地上物产权证明、地籍调查成果和土地定级估价成果等。

　　三、权属审核与公告

　　权属审核内容：

　　（1）对土地登记申请人的审核

　　（2）对宗地自然状况的审核

　　（3）对土地权属状况的审核

　　（4）审核两个阶段

　　审核分为初审、复审两个阶段。

　　初审，即审核人员按照有关规定对申请书、申请登记的项目，参照各种权属证明、调查结果逐项审核，填写审批表。

　　复审，即复审人员对初审意见进行复核。

　　三、权属审核与公告

　　2、权属审核结果公告

　　（1）公告的内容

　　公告，是指登记机关将经权属审核认为符合登记要求的宗地信息向社会公众公布，并征询意见的行为。公告的主要内容有：土地使用者、所有者或他物权拥有者的名称、地址，拟准予登记的土地权属性质、面积、用途、坐落、地号，以及对公告提出异议方式、地点、期限和要求复查办法等。

　　公告的意义主要有四个方面：第一，让土地权利人及时了解其土地权利是否得到保护；第二，在规定时间内，征询利害关系人的异议；第三，对登记机关在作业中的不足，施予救济，追求登记效力的公平性；第四，保证土地登记的公信力。

　　三、权属审核与公告

　　（2）权属异议处理

　　土地权利人和利害关系人在登记审核结果公告期限内，对公告结果有异议的，可向县（市）土地行政主管部门申请复查。

　　3、登记审批

　　公告期满后，登记部门应对公告提出的问题予以逐项复查，对无异议的应按规定报人民政府批准。在一般情况下，人民政府主要对较大问题进行把关，一般的问题不再逐项审查，依据登记部门的审核意见，签署政府的批准意见，如准予登记或暂缓登记或不予登记。

　　四、注册登记与颁发证书

　　土地注册登记和颁发证书是土地登记最后一个步骤，也是最重要的一个步骤。土地的注册登记就是把经人民政府批准登记后的土地产权及其有关内容，正式填写在土地登记卡（簿）上，使之在法律上得到确认，同时填写土地归户卡（册）和土地证书。

　　四、注册登记与颁发证书

　　土地登记卡是土地登记的主件，也是土地所有权、使用权和土地他物权的法律依据。它由土地登记卡主卡、土地登记卡续表和共用宗使用权登记卡三部分组成。其内容包括三部分：一是宗地的基本状况，如地号、图号、座落、面积、用途、权属性质以及便于查找的有关图、表、册的编号；二是土地使用者、所有者或他物权者名称、通讯地址、单位性质、主管部门；三是登记的其他内容，如他物权、变更事项、登记依据等。土地登记卡以宗地为单位填写，土地权利人独自拥有或使用一宗土地的，土地登记时在土地登记卡主卡上进行登记，登记的其他内容在土地登记卡续表上进行登记；两个以上土地权利人共同使用一宗土地的，土地登记时，宗地及土地权利状况在土地登记卡主卡上进行登记，各土地权利人的状况在共用宗地使用权登记卡上进行登记，登记的其他内容在土地登记卡续表上进行登记；土地登记卡登记的内容发生变更、注销、或他物权设定及注销的，在土地登记卡续表上进行登记，但土地登记卡主卡中地号、图号、宗地面积发生变更的，须更换土地登记主卡。

　　四、注册登记与颁发证书

　　土地注册登记是一件极为严肃的行为，一经填写，即产生法律效力，不可随意更改。土地归户卡依照土地登记卡填写，所谓归户，就是把产权人作为主项，把由其拥有或使用的土地都归到一起逐宗予以排列。填写归户卡是便于产权产籍管理。

　　土地权利证书也是根据土地登记卡填写的。土地证书由土地管理部门填写，县级以上人民政府颁发。土地权利证书分为三种：《国有土地使用证》、《集体土地所有权证》和《集体土地使用证》。

　　土地他物权，登记在其所附属的土地所有权或使用权登记卡和土地证上，同时向他物权人颁发《土地他物权证明书》。

　　10.为什么土地利用具有经济性，简述土地利用经济性对土地布局的影响。

　　11.地籍管理的概念与内容。

　　（1）土地调查(LandInventory)土地调查是以查清土地的数量、质量、分布、利用和权属状况而进行的调查。根据土地调查的内容侧重面不同，可分为土地利用现状调查、地籍调查和土地条件调查三种。

　　（2）土地评价分等定级

　　（3）土地登记(LandRegistration)土地登记是国家用以确认土地的所有权、使用权和他项权利，依法实行土地登记申请、土地调查、权属审核、注册登记和核发证书的一项法律措施。目前，我国依照土地法律的规定，主要开展国有土地使用权、集体土地所有权和集体土地使用权以及他项权利的土地登记。

　　（4）土地统计（StatisticsofLandRecord）

　　土地统计是国家对土地的数量、质量、分布、利用和权属状况进行统计调查、汇总、统计分析和提供土地统计资料的制度。

　　（5）地籍档案管理(CadastralArchivesManagement)地籍档案管理是以地籍管理活动的历史记录、文件、图册为对象所进行的收集、整理、鉴定、报告、统计、提供利用和编研等各项工作的总称。

篇三：土地整治和土地整理

　　土地整治基本内容的梳理

　　一、土地整治的内涵

　　土地整治是指对低效利用、不合理利用、未利用的土地进行治理，对生产建设活动破坏和自然灾害损毁的土地进行恢复利用，以提高土地利用率的活动1。

　　（1）在整治范围上，由分散的土地开发整理向集中连片的田、水、路、林、村综合整治转变；

　　（2）在整治内涵上，由增加耕地数量为主向增加耕地数量、提高耕地质量、改善生态环境并重转变；

　　（3）在整治目的上，由单纯的补充耕地向建设性保护耕地与推进新农村建设和城乡统筹发展相结合转变；

　　（4）在整治手段上，由以项目为载体向以项目、工程为载体结合政策工具的运用转变，特别是将农用地整理与城乡建设用地增减挂钩相结合，土地整治管理模式有了显著改变，综合效益有了质的飞跃。

　　二、土地整治的类型

　　1、农用地整治

　　农用地整治是指在以农用地（主要是耕地）为主的区域，通过实施土地平整、灌溉与排水、田间道路修建、农田防护与生态环境保持等工程，增加有效耕地面积，提高耕地质量，改善农业生产条件和生态环境的活动。

　　2、农村建设用地整治

　　农村建设用地整治是指对农村地区散乱、废弃、闲置和低效利用的建设用地进行整治，完善农村基础设施和公共服务设施，改善农村生产生活条件，提高农村建设用地的节约集约利用水平的活动。

　　农村建设用地整治任务是以“空心村”、废弃地、闲置地整治和乡（镇）企业用地整治为重点，稳妥推进农村建设用地整治，加强基础设施与公共服务设施配套建设。

　　1《土地整理概念的科学界定》

　　（3）城镇和工矿用地整治

　　城镇和工矿用地整治是指对旧城镇、“城中村”和旧工矿等进行改造，完善配套设施，加强节地建设，拓展城镇发展空间，提升土地价值，改善人居环境，提高节约集约用地水平的活动。

　　城镇和工矿用地整治任务是鼓励有条件的地区开展旧城镇改造，加强配套设施与节地建设。积极开展旧工业区改造，优化工业用地布局。有计划有步骤地推进“城中村”改造，加强土地权属管理，切实改善“城中村”人居环境。

　　（4）土地复垦

　　土地复垦是指对生产建设活动和自然灾害损毁的土地，采取整治措施，使其达到可供利用状态的活动。土地复垦任务是加大对历史遗留损毁土地的复垦力度，全面实施生产建设新损毁土地的复垦，及时复垦自然灾害损毁的土地，努力做到“快还旧账，不欠新账”。

　　三、土地整治创新急需解决的关键问题

　　当前中国社会经济转型将进入较为剧烈、各类矛盾较为突出的关键时期，中国农村土地综合整治应立足农村、联动城乡，搭建新农村建设和城乡统筹发展新平台。以农用地整治及宜耕土地开发为先导，以农村居民点用地整治为战略重心是当前中国土地整治研究重点领域和核心内容。

　　新一轮土地整治规划编制的基本准则是其科学性、可操作性、权威性。土地整治必须有科学基础做支撑。土地整治项目的立项审批和各类土地整治活动必须符合土地整治规划。建立有效的规划效能监督机制，加强规划监督检查，杜绝随意修改、变更规划，切实维护规划的权威性和严肃性。

　　四、土地综合整治的基本方向

　　1、以生态文明建设为导向

　　农村土地整治是对土地资源及其利用方式的再组织和再优化过程，是一项包含自然、技术、经济和社会因素的复杂系统工程，对区域土壤、水、植被及其生态系统类型、结构和功能产生直接或间接的影响。把生态文明建设融入农村土地整治的全过程，立足于改善生态环境，在农村土地整治项目选址、规划设计、工

　　程施工等环节和过程中进一步强化生态理念及景观建设技术。

　　2、以农业现代化为基石

　　立足不同地域类型，因地制宜地借鉴和综合典型地区不同的农业现代化发展模式，围绕高产、优质、高效、生态、安全的现代农业发展目标，推动以产业化经营为重要技术路径的农业现代化发展。

　　农村土地整治作为改善农业生产条件、增强农业基础设施抵御灾害能力的重要手段，在提高耕地质量和产出效益方面取得显著成效，促进农业生产经营专业化、标准化、规模化和集约化，为助推农业现代化夯实基础

　　3、以城乡一体化为目标

　　城乡一体化发展，难点在农村落后的农业生产方式和产出水平，焦点在农村土地细碎及其基础设施条件差。

　　农村土地整治是一个由“核心功能”（资源保障功能、粮食安全功能、环境友好功能）和“叠加功能”（统筹城乡发展功能、资源节约功能、社会和谐功能以及文化维护功能）共同构成的多功能集合体，是破解用地矛盾，促进乡村发展，助推新型城镇化的重要平台，是促进农村综合发展的重要动力和手段。

　　在“保障农民权益、维持农村发展、维护农业安全”原则下，以农村土地综合整治为平台，对城乡空间布局、产业集聚、农田保护以及生态涵养等方面进行合理安排。基于可转移土地发展权、城乡建设用地增减挂钩等顶层制度设计，理顺城乡土地要素流动的政策支撑、资金保障和利益协调机制，完善农村各类基础设施，促进城乡均衡发展，实现城乡公共服务均质化目标。

　　4、以调整利益取向为前提

　　当前“保耕地、保发展”的两难处境中诸多要素叠加促生了以耕地“占补平衡”和城镇建设增加为目标的城乡建设用地增减挂钩政策，“增减挂钩”政策的实施对提高城乡土地资源配置效率、改善农村居住环境以及增加城镇建设用地数量等方面具有积极作用。

　　由于农民安置及土地权属调整不规范以及地方政府在城镇扩展过程中行为约束失范，地方政府在补偿标准、收益分配政策制定过程中处于主导地位，农民处于弱势地位，部分地方政府在“增减挂钩”政策试点过程中存在变相圈占农村集体土地、侵害农民利益等问题。

　　在“增减挂钩”项目实施过程中保障农民对拆迁补偿标准、安置方式及其安置点选择、安置后生活成本等核心问题的自主选择权，强调公众参与和尊重农民意愿，按照“同权同价”原则，保障农民土地增值收益。同时，通过建立和完善“增减挂钩”试点项目立项与实施适宜性评价体系，对“增减挂钩”试点项目批准数量和节奏进行把控引导，显示其“试点”带动作用。

　　5、以集中连片推进为手段

　　土地整治已经成为推动农业现代化和新农村建设的重要平台，成为促进区域协调和城乡统筹发展的重要途径。

　　农村土地综合整治涉及领域多，牵扯到各方利益，且中国目前总体上还处于转型发展时期，中国地域辽阔、区域自然条件差异显著，社会经济发展水平极端不平衡，区域农村土地综合整治目标任务和战略重点多元化趋势日益显化。

　　按照“全域规划、有序推进、分步实施、集中连片”的原则，进一步强化农村土地资源、资产与资本的“三重性”，将农村土地资源配置、土地资产收益和土地资本分配结合起来，建成一批具有区域特色的土地资源利用配置、土地整治工程支撑、土地资产保障的多层次系统集成示范基地建设，形成与区域经济社会发展阶段相适宜的农村土地综合整治理论和实践创新体系。

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