城中村改造模式2篇

篇一：城中村改造模式

　　我国城中村改造的主要模式

　　一、珠海模式

　　珠海的城中村改造模式是由政府引导房地产商改造开发城中村的模式。政府在改造中起着决策引导，制定改造规划，出台改造优惠政策的作用。改造的主体为房地产商，政府通过公开招标引入有实力的开发商，由开发商筹集资金完成改造工作。改造方式为拆掉旧村彻底重建，建设商品房和商品房化的安置房。拆迁补偿方式为实物补偿为主、货币补偿为辅，补偿比例为1∶1（补偿标准以内）和1∶1.2（未达规定面积）。土地权属由集体土地转为国有土地，转让期限为70年。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。

　　二、广州模式

　　广州的城中村改造模式是由政府引导村民自行开发改造、不允许房地产商进入的模式。政府在改造中起着制定政策，出台优惠、扶持政策，积极引导的作用。改造的主体为村集体和村民，政府提倡按照“谁出资、谁受益”的原则，村集体和村民个人出资为主，区财政拿出一部分配套资金，由城中村自行改造开发，不允许房地产商介入。改造方式为重建、改建与维护相结合。拆迁补偿方式由各城中村根据具体情况自定。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。

　　三、杭州模式

　　杭州的城中村改造模式是由政府统筹改造城中村的一种模式。政府在改造中起着组织作用，市政府负责城中村改造政策制定和工作考核，市规划局负责编制城中村改造的规划，区政府统一运作、统筹平衡本区城中村改造。改造的主体为区政府，区政府享受市政府在土地运作方面的部分权限，统一运作、统筹平衡撤村建居村的全部集体土地,集体土地转为国有后由政府招标建筑公司建设安置村民的农转居多层公寓，部分地块用于出让以解决建设资金平衡需要，这类地块由各区政府会同市土地储备中心

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　　整理成净地后，交市国土资源局公开“招拍挂”出让，土地出让金的35%上交市政府，65%返还各区政府用于全区城中村改造试点的整体改造。拆迁补偿方式为城中村居民原房屋评估定价，按建安价折抵购买新建多层公寓。城中村改造资金来源统一在区级城中村改造资金专户中安排，由各区政府“区内调控、自求平衡、包干使用”；各区城中村改造资金包干使用后有结余的，用于其他撤村建居村的农转居多层公寓建设和本区内撤村建居范围各项基础设施建设。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。

　　四、深圳模式

　　深圳的城中村改造模式是政府引导、市场主导、多主体开发的模式。政府在改造中起着引导作用，主要表现为制定政策，出台扶持和优惠措施。改造的主体为房地产商（政府通过“招拍挂”出让土地予房地产商由其筹资开发），城中村集体（城中村股份合作企业自行组织改造），以及以上二者的结合（城中村股份合作企业联合房地产商合作改造）。城中村改造资金来源为房地产商、城中村集体和村民，政府财政支持。改造方式为重建、改建与维护相结合。拆迁补偿方式为以货币补偿为主、产权置换为辅，具体标准一村一策。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。

　　国内部分地区旧城旧村拆迁改造的经验做法

　　一、郑州市在民主路地区拆迁的主要做法

　　（一）观念创新。郑州市原来的旧城拆迁改造，是由开发商为主导，以赢利为目的进行拆迁改造。如今的拆迁改造，则是政府主导加市场化运作的模式，即由市土地储备中心、市地产集团对土地进行拆迁、收购、整理、储备、然后以招、拍、挂等形式进入市场。

　　（二）机制创新。民主路地区拆迁中首次引入保险机制，较

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　　好地避免了动迁政策前紧后松，被拆迁人早走吃亏的现象。具体做法是：在拆迁协商期间签订补偿安置协议的，在房地产市场分类评估价格公布后，如有同类被被拆迁房屋价格高于协商价格的，由拆迁人按评估价格补足被拆迁人，若低于协商价格的，仍按原协商价格执行；如有同类房屋货币补偿标准，后搬高于先搬情况的，由拆迁人按照提高的标准向被拆迁人补足差额。如拆迁人未对被拆迁人足额补差时，由保险公司将差额部分向被拆迁人补足。为配合保险机制实施，他们同时采取了搬迁奖励措施，对于在准备搬家阶段签订协议并搬迁完毕验收合格的，和在搬家阶段签订搬家协议并搬迁完毕验收合格的，给予一次性的奖励，自始至终兑现“早走多得益，晚走少得益，不走不得益”的承诺。保险的介入，不仅提高了政府的诚信度，也得到了广大被拆迁人的理解和支持，加深了拆迁人和被拆迁人的信任感，大大推动了拆迁工作的进程。

　　（三）工作方法创新。在民主路拆迁中，郑州市成立了由市政府副秘书长担任指挥长，区长和有关部门领导作为副指挥长的指挥部。工作人员从不同的单位临时抽调过来，同时作为一个有组织、有纪律的团体来抓。逐步建立指挥长会议制度、拆迁动员岗位制度、宣传制度、信访制度，分工明确，责任到人。正是因为有了市、区两级政府的大力支持和各办事处等相关单位的全力配合，项目实施拆迁工作仅两个多月，就完成了总拆迁量的80%，创造了近年来郑州旧城改造成片拆迁历史上的神奇速度。

　　二、合肥市庐阳区拆迁的主要做法

　　（一）认识高度统一。按照属地管理原则，明确街道作为拆迁主体，凡涉及单位或者其干部职工个人拆迁的，必须无条件配合，由所在单位党政一把手负总责限期拆除。涉及到省市一级部门的，通过合肥市政府协调，所在单位党政主要领导积极支持推进拆迁工作。拆迁工作实行包保制，从所在街道抽调工作人员，较大项目在全区范围内抽调。抽调人员组成若干工作小组，每个小组3至6人不等，工作任务按组划分，包干多少户、什么时间内完成进行明确规定，切实做到责任到组，任务到人。

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　　（二）宣传舆论到位。庐阳区坚持把宣传工作贯穿于拆迁整治工作的始终，把被拆迁群众的思想工作做实、做细。每开一个新片区，庐阳区都积极争取市里支持，市级报纸、政府网站等主要媒体高度配合，头版头条宣传，明确舆论导向，营造宣传氛围，引导动员全社会关心、参与、支持拆迁。同时，积极引导群众正确认识和掌握拆迁安置的有关政策，理性对待拆迁安置中的矛盾和问题，把疏导工作做在前，赢得了群众的信任和支持。

　　（三）先拆违后拆迁。2006年，庐阳区坚持“凡违必拆，拆违务尽”的原则，共拆除违法建设200多万平方米。此后的三年来，庐阳区共完成“大建设”、省市重点工程、危旧房和城中村改造等各类项目71个，总拆迁量100多万平方米。创造了一周完成农科南路拆迁、10天完成寿春路拆迁、15天完成宿州北路拆迁、一个月完成长江中路拆迁的“庐阳速度”。可以说，庐阳区的“大拆违”从三个方面推进了“大拆迁”。一是节约了拆迁成本，二是降低了拆迁难度，三是起到了示范效应。

　　（四）政策分类处置。在拆迁整治中，庐阳区将项目分为三大类：一是公益性项目，包括道路、桥梁、市政基础设施建设等，二是危旧房拆迁和城中村改造项目，三是商业开发性项目。根据类别不同，拆迁安置政策也有所不同，对第一、二类项目，由合肥市政府统一制定补偿价格，该补偿价格低于周边房屋的市场价格，特别是第一类项目补偿价格在市场价格的60%左右，但安置房建在该区最好的地块，实行拆一还一。对第三类项目，按市场价格进行协商补偿，政府基本不介入协调处理。

　　三、西安市新城区拆迁的主要做法

　　在拆迁工作中，新城区搭建起了“内部监督”、“群众监督”、“媒体监督”三个监督平台，对拆迁工作进行多层面、全方位的“立体”监督。“内部监督”平台，对全体领导干部提出了“三带头、三不准”的原则，要求领导干部带头支持拆迁工作，不准做不利于拆迁的事；带头拆除本单位和自家的房屋，不准拖拆迁的后腿；带头做本单位职工和亲朋好友的工作，不准为被拆迁户说情，打招呼，写条子。新城区不仅确立起了信访、投诉、举报监

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　　督制度，还抽调精干力量组成拆迁监督小组，对所有拆迁项目和工作人员进行监督，对群众反映的问题逐一核实，限时答复。“群众监督”平台则邀请各级人大代表、政协委员及被拆迁户中的积极分子担任特邀监督员，对拆迁安置政策、标准的执行情况以及拆迁工作人员的行为进行监督。“舆论监督”平台主要是通过新闻通气会、报刊等形式，主动把拆迁工作的政策、工作进度，甚至遇到的困难进行报道宣传，同时主动接受媒体监督。

　　四、嘉兴市拆迁实行“两轮事前征询制度”

　　第一次征询由改造单位、街道会同居委会在改造地块范围内张贴公告，发放征询意见单，征询每户居民的改造意愿，征询结果在小区内公示。如果超过90%的居民愿意改造，就将这个小区列入改造计划；达不到90%的，就暂不实行改造。第二次征询是建立在第一次征询的基础之上的，主要是针对《房屋拆迁补偿安置方案》的征询。其间，政府鼓励和支持广大居民参与补偿安置方案的制订。方案制订后，改造单位与居民签订《房屋拆迁补偿安置协议》。这个协议中有一条附加条款：在签约期内签约户数达到地块总户数的90%以上，本协议生效。也就是说，只要10%的住户不愿签约，就不能启动拆迁。

　　五、三亚市首创“自主拆迁”模式

　　该市实施“自主拆迁”后，使曾历经10次拆迁而未能顺利实施的海南乃至全国闻名的“钉子村”——月川村，在几个月内完成了拆迁。其“自主拆迁”模式具体如下：

　　在拆迁前，先由居委会和村民出资成立股份制公司，地块中标公司将拆迁费用付给村办拆迁公司，由代表被拆迁户利益的拆迁公司负责实施拆迁工作，盈利由拆迁公司和参股居民分红。拿下拆迁项目后，月川公司采取分工包点负责的做法，利用好友、亲戚，深入每家每户做工作。在实际操作中，在长期一起生活的居民相互监督下，丈量更精确，补偿标准也让所有被拆迁户心服口服。做好一户丈量一户，然后进行公示、算价、赔偿付款、拆迁。新型拆迁模式以净地出让方式，真正体现了土地的本身价值，使土地收益大幅度提高。比如测试地块的收益是原来交于开发商

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　　公开拆迁的两倍多，居民因此得到了合理的补偿价款，也达到了土地的集约化利用；拆迁后居民的基本住房问题由政府提供的安置房予以解决，并且政府将所获的收益用于建设出租房，使得居民还有了各自的出租房。在管理方式上，出租房由村委会进行统一管理、进行出租，收益归个人。这不仅有效杜绝了各种治安问题的出现，还使得居民可以从中长期获益。同时市政府将把部分地价款作为土地收益返还给月川开发公司，作为该公司在月川开发下一轮拆迁的费用，并拿出一部分发展社区经济和生产，让老百姓得到更多实惠。

　　此种模式的最大好处是政府不再和一家一户的被拆迁户打交道，转而交给地块所在居委会办的拆迁公司。而这种公司运作拆迁事务，最大的优点是人头熟、地面熟，哪一家的违章建筑是什么时候建的，怎么建起来的，是否应该付给拆迁补偿，他们往往比政府部门更清楚。更重要的是，由于其主体地位是“公司”，节约出来的拆迁费用可以“拿出一定比例发展社区经济”，因此与拆迁户讨价还价的动力要比政府人员足，从总体来讲将会节余拆迁费用。

　　六、日照市岚山区拆迁的主要做法

　　（一）实行民情恳谈制度。实行拆迁群众参与小组恳谈讨论会的办法，让群众自主评判拆迁的必要性，充分表达对拆迁的顾虑，积极探讨拆迁补偿的有关办法，拆迁工作组认真接受群众的质询，及时根据群众的意见调整策略。

　　（二）实行“一联双进”制度。让干部党员划片联系拆迁户，做到思想沟通进户、政策宣传进户。三是实行民意“直通车”制度。主要包括区级领导干部大接访、区长公开电话、乡镇干部电话受理承诺三项内容。

　　（三）采取“三会二公一评”工作模式。一是召开“三会”，把拆迁事项交给群众研究审议。对是否同意拆迁、怎样进行补偿、如何进行安置，拆迁中出现具体问题如何解决等，都先开两委会商议，再开党员会审议，然后开居民代表会决议。二是实行“二公”，把拆迁事项交给群众决定监督。对关系群众切身利益的大事，—6—

　　都提交村民大会进行公决，群众支持率达到90%以上方可实施；对拆迁政策、被拆房屋细况、补偿评估价格、补偿安置方式等所有事项，通过多种方式进行全过程公开，由群众做好监督工作。三是实行“一评”，对拆迁满意不满意让群众来评判。拆迁工作完成后，由乡镇党委、政府组织党员群众进行民主评议，评议范围包括“两委”班子、村居干部和拆迁工作满意度。评议结果作为对班子调整、绩效考核和评先树优的重要依据。

　　七、广州市白云区城中村拆迁改造的主要做法

　　（一）改造与市政道路建设相结合。在“城中村”里规划出若干条交通干道，象切豆腐块一样，把“城中村”分割成若干小块。以市政道路的建设推动“城中村”的改造。凡是在规划路上的建筑一律拆除，同时给农民一定的补偿；“城中村”也不是全拆，依靠道路分割成小块。“化整为零”使得改造的第一步比较好解决。在高标准建设城市道路的过程中，实施市政道路建设的“4个整治”配套工程：完善道路的下水道、建设绿化带、配套路灯及进行道路两边建筑物立面整饰工作。

　　（二）改造与发展相结合。街道党工委在拆建整治的同时，提出“拆到哪里，建到哪里”，“路通到哪里，漂亮到哪里，光亮到哪里，兴旺到哪里”等工作思路，并制定出拆建管结合、重在建设的工作方案。在改造中，白云区相继改建、新建了一批商业用途的建筑和物业，改善了群众日常购物环境。结合远景路畅通工程，进行远景路商业街规划，计划建设成为可媲美北京路的商业步行街。白云区还利用新建道路两边的空地或拆迁后的闲置空地，在不违反城市规划和经规划报建批准的前提下，帮助、支持集体经济组织或原居民投资建设高档次的商铺或建设商业广场，以弥补因拆迁给集体经济组织和原居民带来的经济损失。

　　（三）创造性融资。一是充分发挥辖区企业的资源。贯彻“谁受益，谁投资”的思路，动员受益企业捐资建设道路等市政基础设施，形成投资主体多元化的模式，有效地解决了改造资金问题。例如在整治、拆除棠溪村口临街商铺后，地区集体经济组织和居委会主动无偿提供绿化用地，并投资70多万元兴建了棠溪绿化广

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　　场；广州时代发展集团出资修建了松云街、水边街道路和时代绿化广场。二是充分发挥环境等无形资产的作用。通过环境改善提高商铺的租金价格，收到了明显效果。整治后的乐嘉商业广场附近的商铺租金由原来十几元/平方米提高到几十元甚至上百元/平方米，乐天广场旁的商铺租金由原来十几元/平方米上升到300多元/平方米。

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篇二：城中村改造模式

　　城中村改造模式研究

　　——北京市何各庄案例分析

　　[摘要]本文通过对北京市近郊何各庄村城市化改造调研，疏理其对村庄民居进行保护性开发、打造以乡村四合院文化经济的创新做法，分析其能够克服传统历史文化和原始乡村文明保护与农村房地资产资本化后农民增收二者之间矛盾的原因，指出其对我国城市化过程中新农村建设的借鉴意义。

　　近年来，为了城市统一规划建设、改善村民生活环境，大中城市掀起了一场以大规模征地拆建为标志的城中村改造进程。一些地方政府更是打着新农村建设的幌子，以宅基地换房、村民集中上楼等方式大搞圈地运动，将村集体和村民土地征占为国家建设用地，独享巨大的土地资本化增值收益。陈锡文（2010）认为这种史无前例的拆村造城大跃进运动，把农民人留下了、地拿走了，弄得村庄稀里哗啦，迟早要出大问题。温铁军（2007）认为目前各地在贯彻新农村建设中出现的最大偏差就是按照城市的样子“大拆大建”盖房子。地处北京市近郊的何各庄村在面临村庄命运的决策时，没有选择城市化中普遍采取的大规模拆迁重建模式，没有将村民驱离世代居住的土地，而是在保持农民房地产权不变更和村落原始风貌的基础上，打造以乡村四合院文化为核心的第三产业体系，既保护了传统历史文化与乡村文明传承，又实现了农村房地资产资本化后的农民增收，成功探索出工业化和房地产开发之外解决城市化征地拆迁困局的一种新的替代方案。本文通过对何各庄的实地调研，对这种新模式产生的背景进行深入剖析，详细梳理参与主体的具体做法和制度细节，解析该模式运作的成功之道，揭示其对我国城市化过程中新农村建设的借鉴意义。

　　二、瓦片经济与城市化征地拆迁困境

　　改革开放30多年来，我国工业化、城市化快速扩张，原本属于农村的村庄转眼间成为城市的一部分，成为所谓的“都市村庄”。城市经济发展吸引了大批低收入的外来务工人员流人生存成本相对低廉的都市村庄。由于缺乏规划，村民受经济利益驱使和自身经济实力约束，私搭乱建问题严重，违法违章建筑集中，挤占公共空间现象普遍，独家独户的家庭建筑

　　模式造成土地资源的严重浪费;村庄基础设施超负荷运转，道路狭窄拥挤，供水、供电不配套，排水排污不畅，卫生脏乱，垃圾成灾，村民居住环境恶化，村容村貌普遍较差。受城乡二元管理体制和土地管理制度制约，市政建设规划和城市管理的许多规定条例在都市村庄不具备完全的法律效力，形成制度真空。在这种条件下，形成几乎所有大城市都广泛存在的、与现代城市规划格格不入、以私搭乱建、脏乱差为特征的廉租“瓦片经济”。著名作家老舍笔下旧北平的“吃瓦片”营生现在转变为城郊农村的“瓦片经济”，传统农民变成坐享其成、无所事事的租金食利阶层。李培林（2002）认为以瓦片经济为特征的都市村庄必将走向终结。

　　目前大拆大建的农村工业化和城市化做法都存在一些严重问题。第一，对传统乡村历史文化造成不可逆转的冲击。传统村庄既是广大农民生息繁衍的场所，也是传统农村民俗文化传承的载体，属于文化历史遗产。为了多争取一点城市建设用地和眼前利益而拆掉百年历史的旧村庄，村落的消失与村民迁徙后生活方式的改变导致民间建筑和民俗文化的湮灭，对乡村文化的历史性、多样性造成不可逆转的损坏。许多地方试图重建仿古建筑来恢复历史面貌的做法广为社会诟病。第二，损害农民的自由和利益。我国宪法规定土地所有权属于国家或集体，房地产权的二元性构成了强制征地拆迁的法律制度根源。地方政府通过垄断一级土地市场获取巨额土地增值收益，又在城市化和新农村建设中创造政绩;农民作为原土地占有者被排除在交易之外，被剥夺了平等市场主体的地位和参与议价的权利，在得到不足以维持现有生活水平的少得可怜的补偿后，永远失去了作为稳定收入来源和社会保障的土地。农民“被上楼”增加了生产生活成本，割裂了村庄原有的社会关系网络，降低了他们抵御风险和外部压力的能力，破坏了传统村庄和谐人居的文化意义。第三，造成社会矛盾激化。由于政府在征地补偿和保障安置中严重地侵害了农民利益，产生极大的社会不公。全国因征地拆迁引发的集体上访和群体性事件大幅度增加，拆迁冲突的激烈程度一再升级，有些还夹杂黑社会的影子，酿成多起征地拆迁悲剧。根据建设部统计，2009年到建设部上访的群众有3929批、18071人，2010年仅上半年就有4026批、18620人上访。强制征地拆迁严重地违背了十六大提出的“建设社会义和谐社会”的发展目标和胡锦涛主席近来提出的“惠及所有人群的“包容性增长”理念”。第四，资源大量浪费。村庄原有的道路、供排水系统、电气网等基础设施和公共物品被拆除，远未达到使用寿命的民宅被拆毁，大规模的整村拆迁重建、村民安置补偿也需要大笔资金投入和利息支出，非生产性资源浪费严重。如果外界权力和资本介入则会造成大量收益流失和精英俘获，产生贪污腐败问题。村落原始的自然生态环境资源在开发重建中被破坏，工业污染造成的生态价值损失难以估量。

　　三、都市村庄改造的路径选择

　　何各庄村位于北京市朝阳区东北城乡结合部，地处温榆河绿色生态走廊及北京市第二道绿化隔离带建设区域。村域面积2700亩，村内住户301户，常住人口1035人，流动人口约5800人。村庄宅基地面积为23公顷，建筑风格为北京传统四合院，房屋建筑质量参差不齐，基础设施落后。村内有200户以出租房屋为主要收入来源，每户年租金收入5000～15000元，整院出租年租金仅20000元左右，属于典型的“瓦片经济”。

　　多年的“瓦片经济”导致近6000人外来人口涌人何各庄，社会治安、环境卫生等问题随之而来，人口、资源、环境矛盾加剧。村干部每天忙于协调村内事务，无暇顾及村庄发展。现实使村干部清醒地认识到，如果不主动地改变现状，村庄就会像许多都市村庄一样，要么在城市化大拆大建中灰飞烟灭，要么在不堪重负中逐渐衰败消亡。2006年村集体决定改造传统农村。当时可供选择的改造模式有三种：（1）村庄整体拆除，出卖、出租土地开发房地产业;（2）发展农村工业，带动农民就业增收;（3）平房改楼房，提升“瓦片经济”水平。不难看出，以上三种模式都不能化解上文提到的困局，无法获得受直接影响的当事人－－社区村民－－的广泛支持。

　　与此同时，在村庄内部自发地产生出一种新的经济增长模式－－“文化经济”。村庄精英吴运涛凭借艺术家身份和留美经历，以早期承包集体果园开办果园艺术餐厅为起点，发现并发掘北京四合院民居承载传统民间历史文化的商机，以高出平均租金4倍的价格租下其他村民的四合院，将其改造成一家融中国文化元素和西方现代生活为一体的社区会所，服务于周围别墅区、艺术区的高收人人群。其改造成功起到了示范效用，紫云轩艺术茶社、李唐千秋画廊餐厅先后建立，另外三家四合院改造后以每年20万元的租金租给了偏好中国历史文化和乡村生活的城市高收人群体。

　　这种由村民自发创造的文化经济发展方式为村干部选择村庄改造模式带来了很大的启示。何各庄村是京郊少有的村庄自然肌理保留完好的原生态村落，村民住宅都是四合院，常住人口只有1035人，村庄风景优美。如果能将全村四合院统一改造出租，不但能够保护中国民间历史文化和原汁原味民俗建筑，还可以实现村民私人产权资本化的收益最大化。改造后的村庄还可以凭借规模优势，开发北京传统民居和生态农村相结合的旅游文化产业，带动社区就业和经济可持续发展。

　　于是村集体选择了最优的文化经济发展模式：保护性改造承载传统历史文化的民居建筑，以乡村四合院文化为核心，带动租赁、旅游、餐饮、商务等三产体系，打造富裕、文明的社会主义新农村。

　　村庄在改造中选择了两条路径：

　　第一条路径：依托地理区位优势，发展村庄文化经济。发达的交通使何各庄村到北京商务中心区CBD、使馆区、中央别墅区、首都机场均可以在十几分钟内抵达。村庄周边有中央美院、798、酒厂、草场地等十几个文化艺术园区，艺术家对工作环境、交流平台和高端配套服务有强烈的需求。2006年按照朝阳区及崔各庄乡的整体发展规划，何各庄村利用被关停的废旧厂房，打造出何各庄一号地国际艺术区，吸引30多家从事文化创意产业企业及100多名国内外知名艺术家人驻。艺术区的建成带动了一批文化会所、画廊艺术餐厅、酒吧茶社等具有文化创意元素的特色服务业，形成相对完整的文化产业链。何各庄村于2008年被朝阳区人民政府认定为朝阳区文化创意产业集聚区。

　　村庄每年还定期举办“春播节”、“秋收节”和“洋货节”，将西洋文化融人中华文化传统节日风俗，吸引大批北京市民参加，成功打造了村域文化品牌。每到中国传统节日，村民都自发地组织起来举办庙会、锣鼓队、秧歌队等民俗表演，一些外国住户和艺术家也会举办一些文化活动，吸引村民参与。目前，何各庄以其独特的建筑风格、传统的地方民俗文化、优美的环境和完善的服务设施，成为窝居城市的人们参观旅游、休闲娱乐的好去处。

　　第二条路径：开发“四合院”村舍文化经济，实现农村房地产资本化。建筑是最能体现一个国家、地区历史文明的载体之一，是一笔巨大的精神和物质财富，许多经历过历史沧桑的城市都会保留一些古街古巷和古代建筑作为历史的见证和回忆。何各庄在村庄整体规划和村民住宅改造时，借鉴苏州周庄的江南水乡、江西婺源的徽派建筑、云南丽江的纳西古镇的开发保护模式，在北京市区建设四合院逐渐消失的情况下，打造以规模化四合院建筑群落为特色的北京传统民居文化。针对艺术家、跨国公司外籍高管、使馆外交人员、驻京机构高级管理人员、企业老板等高收入客户群体对生活环境的特殊需求和对中国传统人居文化的爱好，对大杂院进行统一改造，整体上保留下来的传统村庄原始风貌和四合院独立庭院建筑风格，外观雕饰、彩绘处处体现着民俗民风和传统文化内涵，内部按照现代生活标准进行水、电、气、热、网改造;院落空间风格根据租户的需求进行个性化装修。居住型四合院改造为融西方现代生活条件与中国传统家居文化为一体的风格;经营性四合院按经营需要改造为咖啡厅、酒吧、餐馆、私人会所、家庭旅馆等风格;商务型四合院改造为办公区、休闲区、景观区错落配置。改造后的四合院以高于原租金10倍的价格出租，每户村民可得到7万元左右年租

　　金，年收益是以前的3.5倍。

　　经过改造后的何各庄村彻底告别了脏乱差的“瓦片经济”，村庄面貌焕然一新，人居环境全面改善，流动人口大幅度减少，社会治安稳定，人居和谐。村庄的古老建筑和人居文化得以保留，维护了都市的社会生态多样性。发展租赁产业实现农村房地资产资本化，将城市化带来的土地级差地租的1/3留给村民，使村民租赁收入成倍提高，同时保障了收益的长期性和可持续性，有效地避免了农民失地和补偿过低问题，实现了家庭利己主义和集体组织认同、短期利益和长期利益的统一。村集体参股村庄改造，分红收益和物业收益提升了其行政管理能力，能够为村庄提供更完善的公共物品和公共服务，提高村民的福利待遇。因此，在后期民意调查中，新模式支持率达到了89%。

　　四、何各庄城中村改造模式的成功之道

　　（一）四合院文化与乡村环境结合凸显文化经济魅力

　　四合院是北方传统民居形式，蕴含着悠久的中国历史文化;恬静的乡村生活和自然的乡村环境代表了中国传统的农耕文明。何各庄体现出传统民间建筑和乡村环境二者的结合。

　　老北京特色的四合院半封闭、半开放的空间极具吸引力，乡村生活使人们能够远离都市的宣泄，打开院门可以融人农村清新自然的生态环境，关上院门可以独享宁静安详的私人空间。物以稀为贵的经济学铁律主导了高端消费市场的需求和新的商机，无论租价达到何种天价，人们还是趋之若鹜。

　　（二）创新型专业公司运营模式突破了政府失灵和不完全市场约束

　　经济学界普遍认为传统集体经济组织产权主体虚拟化，集体经营收益要在全体村民内部进行分配存在很强的外部性，集体资产经营者负担的风险和成本无法在村民内部分摊，因此经营者缺乏获取剩余的激励，导致经营效率低。农民分散经营存在个人能力和知识上的差异，对资产经营缺乏专业技能，无法实现资产最优利用。农村缺乏完善的宅基地和房屋租赁市场，各种自发交易处于灰色地带，交易各方行为得不到法律保护。

　　在何各庄中，由乡、村集体和社会投资人三方组建股份公司，其运行模式既不同于一般民营制公司，也不同于政府办公司，是一种政府控股、民营管理的创新运营模式。乡政府作

　　为一级行政机构，只发挥服务和引导的作用，不干预公司运营。政府具备统筹调度、上下协调等优势，在筹资融资、项目审批与手续办理、基础设施建设方面提供支持。村集体作为集体土地的所有者和村民利益的代表者，具有熟悉本村文化及历史、与村民沟通能力强、组织机制在动员资源时表现出极强能力等优势，通过切身利益关系激励农民服从集体安排，将当地村民的宅基地和房子集中起来，交由公司统一运营管理。公司将外部资金与专业管理同地方政府行政资源与村庄土地、生态资源进行整合，专业化运作注重资源的最优配置，较好解决了集体经营主体缺失和村民分散经营的低效困境，实现了多方共赢的良性发展。

　　（三）集体统一运作，个体分散运营转化为集体规模化经营

　　改造传统村庄、打造文化经济是系统工程，需要前期规划、投入、包装、宣传，单个农户无法解决资金、技术、规模、外界环境等约束，需要组织集体行动以降低行动门槛和交易费用。

　　何各庄集体统一运作包括三个环节：统一规划、统一改造、统一出租。统一规划包括统一规划村庄布局、统一周边环境布局和统一公共基础设施建设布局;统一改造包括统一设计建筑整体风格、统一安排装修进度、统一监督改造质量;统一出租包括统一制定租赁合同、统一计算租赁金额、统一分配租赁收益。统一规划符合村庄现实条件，与城市整体区域规划吻合，避免今后推倒重建浪费资源;统一改造可以节约单位改造成本，整齐划一风格提升了村庄整体价值，产生规模经济，这也是城区零星散布的四合院所不具备的比较优势;统一出租提高村民谈判地位，减少了客户和村民双方的信息不对称和违约风险，减少了信息搜寻成本，减少了一家一户的交易费用。

　　（四）自主管理，全民参与设计运营方案、分配制度和安置保障机制

　　何各庄在住宅统一组织改造运作中成功地运用了自主管理理论，由全体村民共同参与设计村庄改造的运营方案和相关制度安排。在新改造方案启动之前，村集体先摸底调查，了解到88.3%的农户希望村委会对个人住房进行改造，51%的家庭期望改造后的住宅风格是古建式庭院建筑，81.7%的农户希望房屋改造后交付运营时间不超过10年，70%的家庭基于朴素的乡土情结希望将自家宅院委托改造运营后仍然能够居住在本村。据此，经过充分调研和征求村民意见，并经干部会、党员会、户主会、村民代表大会民主讨论完善，形成了房屋改造

　　运营方案、住宅租赁增值收益分配制度和安置保障机制。

　　改造运营方案方面，由村集体与有房屋改造出租意愿的农户签订委托改造经营合同。村集体将集中的住宅交付给乡政府、村集体、社会投资人三方成立股份公司，公司负责设计并出资改造、租赁经营，房屋租赁期限为10年。10年期满，村委会将改造后的房屋无偿交还农户，由农户决定是否继续出租或自用。宅基地上建筑物全部归农户所有。村委会按照约定的方式向农户支付确定金额的租金。若投资商中途毁约，房屋由村集体接管，按时足额支付出租户租金，保证村民不受收入损失。

　　收益分配制度方面，一是出租农户的租金收入以宅基地面积为设定租金的标准。以167平方米（北京市农村宅基地面积标准）为基础，每年起步租金为6万元，宅基地面积每增加1平方米，年租金增加100元。房屋租赁期限为10年，每3年租金上浮10%。10年期满，宅基地上建筑物资产归农户所有。二是乡政府、村集体和社会投资人按股分红，乡政府占51%，村集体占9%，社会投资方占40%，乡政府和村集体10年间预期总收益超过1亿元。当地方政府、开发商、村集体能获得巨额利润时便不会无视村民个人利益、选择强拆强建的改造方案;村民能够自主参与和民主决策，保障自己的合法收益和自由权利不受侵犯。因此，项目实施没有遇到任何来自外部和内部的阻力，提高了项目推进效率，降低了交易成本。

　　安置保障机制方面，由乡政府牵头，村集体和全体村民共同制定农户风险化解机制，其核心在于政府充分考虑小农抵御风险能力差，村集体有责任、也有能力通过发展集体经济为村民提供就业、居住、生活安全保障。因此，在住宅改造之初就明晰了宅基地和房屋产权归属是维系村民基本生存权利重要保障的指导思想，提出“农民房屋所有权不变、房屋主体结构和院落基本格局不变、农民收益保障不降低”三条改造准则，设计了“建设村民集中居住小区模式、‘大院+小院’模式、临时性村内合租模式、奖励村民外迁模式”四种安置模式。安全保障措施的出台使村民放心地将房子交给村集体统一并由公司经营，使整个改造规划得以顺利进行。目前，何各庄已被北京市政府确定为都市里的村庄加以保留，村民再也不用担心失地、失家、失业，更加放心、主动地参与村庄的改造和维护。

　　（五）以房屋租赁替代农村土地流转，符合现有法律法规

　　目前我国《土地管理法》第六十三条规定农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。这种出于国家粮食安全战略考虑而对集体土地利用的严格限制和苛刻的流转条件是目前大多数城郊农村快速城市化过程中面临的严重土地数量不足、地价飙升

　　的主要原因。地方土地开发行为与中央土地政策和国家土地法律相抵触，司法不能保护农村土地所有者、开发者、农民和消费者的权利，导致建设过程中存在大量私下的、非正常的流转交易和寻租活动，扭曲了土地市场的正常价格，造成了房价高企、地租消散和产权纠纷，很多被拆迁农民因为房价过高、补偿过少而面临失地、失家、失业的悲惨命运。何各庄开发模式采取住宅改造租赁的策略，而非农村集体土地的流转与出租，成功地规避了目前很多农村集体建设用地无法进入土地一级市场实现土地及附属物资本化升值的法律困境。此外，公司化运营照章纳税也使其经营合法化。由于农村住宅租赁受法律保护，商家降低了合约风险，有40多家企业和个人签订了预约合同，短期形成供不应求局面。投资方降低了投资风险，保证资金顺利注入。地方政府在符合法律政策的前提下加大了对村庄改造的多方面支持。

　　五、结论与政策建议

　　何各庄模式仅是诸多新农村改造中的一个成功个案，它的成功固然有其特殊的背景条件，但不难发现其中一些共性的、值得总结的经验，何各庄创新了农民自主改造城中村的模式，探索了污染的工业化和破坏式的房地产业之外的又一种人居文化保护式开发的可选方案。实践证明，城市化发展与工业化、瓦片经济、强制征地拆迁、破坏重建之间没有必然的联系，选择合适的发展模式和创新制度安排能够实现多方共赢的经济社会和谐发展。何各庄模式的成功总的来说，在宏观层面，借助了我国新农村建设和城乡一体化的东风，得到国家在政策、财政、金融等各方面的支持，各种改革试验也能得到政策的通融。在中观层面，得益于优势的文化、交通、生态地理区位，搭上了北京市文化创意产业发展战略的快车。在微观层面，无论乡政府、村集体还是公司不与民争利，为民牟利，打造“文化经济”;行动上高效组织，统一经营，全民参与;制度安排上明晰产权，多方激励，公平分配。何各庄模式最终完成了从私搭乱建、脏乱差的廉租“瓦片经济”到高端人居服务业态的“文化经济”的转变，实现了新农村建设模式的创新。

　　虽然何各庄改造还存在资金缺口大、基础设施配套不到位、住宅所有权变更后的合约执行等问题，但对于这种符合国家城乡统筹发展战略和法律法规的原生态创新，各级政府应采取支持帮助和规范管理的积极态度，因势利导，多角度、多方面予以扶持。任何一个微观社会经济系统都是复杂的、动态的、独一无二的，都有其存在的一系列条件和背景，世界上没有一成不变的普适性模式可以照搬。政府不应去推广某一模式，而应开启基层领导人探索城乡一体化改革的新思维，从其他成功中得到启发和借鉴，避免盲目决策带来不可逆转的破坏。

　　无论这种借鉴是规划、方法、制度、行为模式还是一点灵感。据此，本研究提出如下政策建议：一是承认宅基地及其房屋租赁开发方式的合法性，修改、完善农村宅基地法律和政策。尽快明确和赋予农民宅基地集体所有制下的完整物权，防止以公共利益为名“合法”剥夺农民利益，从根本上遏制新一轮的圈地运动。加快农民宅基地的统计和登记工作，发放统一的、具有法律效力的宅基地证书。二是加强农村租赁经济健康发展所需要的配套公共基础设施、服务设施建设，尤其是在项目发展初期，促进其快速度过创业危险期。三是要给基层组织更宽松的自治环境，使其在法制底线之上能够更灵活、更有针对性地对农村事务进行简约治理。四是要加强对农村租赁经济的监管执法，适当规范租赁行为，特别是要抓好农村租赁合同的规范管理，尽快形成一个合法、公平、透明、有序的租赁经济市场。

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