房地产成本控制前言目的意义（6篇）

房地产成本控制前言目的意义（6篇）房地产成本控制前言目的意义　　精心整理　　房地产工程开发本钱限制措施　　前言　　随着经济的开展和房地产市场的开放，房地产建立市场的竞争越来越剧烈。国家宏观调控也在下面是小编为大家整理的房地产成本控制前言目的意义（6篇）,供大家参考。

篇一：房地产成本控制前言目的意义

　　精心整理

　　房地产工程开发本钱限制措施

　　前言

　　随着经济的开展和房地产市场的开放，房地产建立市场的竞争越来越剧烈。国家宏观调控也在进一步加强，在开发工程过程中，以最低的本钱获得最大的社会效益和经济效益成为房地产开发企业走向胜利的关键。

　　房地产开发工程本钱管理与限制的目的是：在确保工程质量、开发周期的前提下以合理的最正确本钱完成一个特定的建筑产品，其管理必需是全过程、全方位的，解除多种干扰因素进展全面本钱管理与限制。怎样有效地限制本钱，我想从以下方面进展浅述：

　　一、本钱限制的意义

　　房地产开发工程的根本特点是：产品的一次性、多变性和不确定性。所谓一次性是指每次开发的工程均有不同的地域环境，风格类型和运用要求，一次设计仅适用于一个特定开发工程。而就一个特定的环境和工程而言又有多种风格的建筑和构造类型可供选择，形成多变性和不确定性。因此要使开发工程的本钱到达最低，其本钱管理那么是一个特别困难系统的工程。要完成这个系统工程必需由信息工程、专业技术、营销筹划、经济分析造价限制、统筹各方协同协作方能实现。

　　房地产工程的开发一体化程序为：选址、征地、筹划、设计、工程、销售、售后效劳六个阶段；但就工程开发建立分四个阶段：一是筹划阶段；二是设计阶段；三是施工阶段；四是保修效劳阶段。

　　二、房地产工程的主要本钱构成

　　房地产企业虽不同于一般企业，但也有其共同点。下面就具体分析一下房地产开发工程的本钱构成。

　　1．工程前期阶段的本钱。

　　这一阶段主要是在市场调研的根底上，对工程进展可行性探究分析，综合论证和决策。具体工作包括房地产工程的构思与定位、目标设计、可行性探究和报批立项，这期间干脆发生的各项支出，对于整个工程来说是根底性阶段，特别重要。但是这一阶段的本钱占总本钱的比例较低，一般不会超过4％。此阶段的本钱主要是指工程开发前的市场调研、可行性探究等开发费用，为了保证工程的胜利，应加强此阶段的工作。

　　2．土地、土建、设备费用。

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　　土地费用是评价一个工程是否可行和预期利润的最主要的经济指标。房地产开发企业获得土地有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。随着国家对土地宏观管理政策的加强，通过拍卖方式获得开发土地成为主要的方式。但土地、土建、设备费用是房地产开发本钱的主体内容，大致占总本钱的80%。其中最重要的是土地费用，约占总本钱的30-40%。土地费用是评价一个工程是否可行，是否有预期利润的最主要的经济指标。土地费用主要包括置换本钱、批租费用、动迁费用等。我们在确定是否开发一个工程前，必需将预料的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出将来所开发每平方米商品房所占的土地本钱(俗称楼板价)，以此来进展工程的可行性评估。

　　配套及其他收费支出。主要是水、电、煤气、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活效劳性设计也是不行缺少的。其他收费工程中有些虽然属于押金性质，如档案装订金、劳保费、绿化保证金等，但由于种种缘由，企业难以全部收回。这类收费工程种类繁多，标准不一，很多收费工程由垄断性经营企业或事业单位执行，随意性很强，收费标准偏高。这局部本钱是房地产开发工程的本钱构成中受外界因素影响最大的一块，一般占工程总投资的10-15%。

　　3．工程设计与打算阶段本钱。

　　具体包括工程设计、打算本钱，招标投标本钱和施工前打算本钱。如工程勘察(测量)费、工程设计费、竣工档案保证金、临时用地费、临时建立工程费、建立工程勘察招标管理费、勘察设计监视管理费等。打算工作中的缴纳供水、供电、供气、供热、污水处理厂建立费、土地有偿出让工程办理“四源’，接用手续、人防、消防审核费用等。

　　4．工程施工阶段的本钱。

　　这一阶段是房地产开发工程的具体建立过程，一般从现场开工到竣工后交付运用为止。开工手续办理时的监理、审计、实心粘土砖限制运用费、投资方向调整税、协调费、绿化建立费等。施工本钱包括其间的人工费、材料费、机械费、其他干脆费、现场管理费、总部管理费等。竣工验收时的手续费、综合验收、性能认定、测绘产权登记费等。

　　5．管理费用。

　　管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括：管理人员的工资差旅费用、办公费、保险费、职工教育费等。

　　在整个本钱中所占的比例一般为2％左右。

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　　6．贷款利息。

　　房地产属于资金密集型行业，因此必需借助于银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付利息，贷款利息也成为开发本钱的一个重要组成局部。但是对于具体的企业、具体的工程，它所占本钱的构成比例相对不稳定。

　　7．税费。

　　与房地产开发建立有关的税收包括：房产税、城镇土地运用税、耕地占有税、土地增值税、营业税、城市维护建立税、教育附加税、契税、企业所得税、印花税等，依据工程的不同，税费略有差异，除所得税外一般占销售收人的7％

　　8．其它费用。

　　它主要包括：传播费用、各种不行预见费用，在本钱构成中一般为5％左右。

　　三、房地产开发工程本钱限制措施

　　1、工程筹划阶段本钱限制

　　此阶段是开发工程的成败关键，一个工程筹划的好坏最终对本钱和效益影响可以到达30%左右。此阶段的本钱管理表现为工程的选址(地段、地块的选择)和工程建立方案。在地块的选择上除了看地价和土地出让金的凹凸外，还要比拟补偿费(拆迁、赔偿、过渡等项费用)和配套设施费用的凹凸，结合销售价格进展综合平衡，选出最正确经济效益。接着是建立方案确实定，当建立地点特定后，对开发本钱和效益尤为重要，通常的作法是进展建立方案招标。开发商制定招标文件除了小区(或区域)的总体规划设计、功能、配套要求和建筑设计等技术指标外，还必需有经济指标(投资估算)，在方案评定时由技术专家和经济专家共同组成评审专家组。业主选定的中标方案必需是技术和经济指标俱佳的方案，或是技术方案特佳而经济指标欠佳，但在实施中可采纳措施有效优化经济指标者。经济专家在评标时对投标人的投资估算进展审计评估，确认其真实牢靠程度，防止中标方案在实施中突破(或较大突破)估算值。

　　2、设计阶段的本钱限制。

　　设计阶段的本钱限制，是工程建立全过程本钱管理的重点，工程设计要尽可能采纳国家和省级的设计标准，因为工程设计的优劣不仅干脆影响着建立费用的多少和建立工期的长短，而且也影响建立工程的运用价值和投资收益，因而设计阶段对工程投资的影响最大。碧桂园企业都有自己的设计公司，更应当有效加强设计理念的合理性与科学性，有效限制设计规划方案，对工程本钱所带来的影响。据经历统计，在初步设计阶段，精心整理

　　影响工程投资的可能性为75％～95％；在扩初设计阶段，对工程造价的影响只占工程总造价的35％～75％；在施工图设计阶段，影响工程投资的可能性为5％一35％。很明显，工程投资限制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段。依据以往所开发的工程统计，设计费一般只占建安工程总造价的l％左右，但正是这l％的费用，对工程造价的影响却占75％以上。按价值工程的理论来说，加大设计费的投入可以降低建立工程的本钱，即增加10％的设计费可节约5％的总工程造价。

　　在资金有约束的状况下，我们也可以采纳限额设计，限制开发工程的本钱投入。实行限额设计既可以保证工程的资金面不会造成太大的缺口，又能促使设计师采纳更经济合理的设计方案，从而幸免了设计的随意性。在设计中但凡能进展定量分析的设计内容，均要通过计算来确定。保证有效的本钱管理，并着重考虑以下两点：(l)设计前的投资估算。通过对社会同类工程的价格、材料、设备、人工费用、税收、管理费用、利润的调查，在工程评估的根底上进展具体的综合比拟、进展投资估算，作为初步设计限制的依据。(2)初步设计要重视方案的选择，按投资估算进一步落实本钱费用，将施工图预算严格限制在批准的范围内，同时应加强设计变更的管理工作。

　　3、工程招投标阶段的本钱限制。

　　建立工程实行工程招投标制，既能引入市场竞争机制，降低工程造价，又能防止建立单位的一些暗箱操作。在工程工程材料设备的选购

　　过程中，为了保证中标价的合理性，防止不合理或非实质性报价中标，在开发的酒店、住宅中所用的凹凸压设备、电缆、消防器材、水泵等投资额较大的子工程，采纳低价中标的形式，这样做不仅可以幸免哄抬标价的现象，又可以幸免“低价中标”导致“低质工程”的出现。首先在参与投标的企业及材料商中选取3家～4家规模较大、信誉度较高、质量有保障、品牌有必须知名度的企业作为投标人。在招投标办的监视下采纳了询标的形式进展投标。投标的程序是：先由投标方自主报价，抽签确定询标依次后，进展第一次询标，询问投标方的最高降价幅度。然后进展其次次询标，以最终确认投标各方的最终报价。这样既给投标方必须的时间考虑，又使投标人有一种无形的压力，迫使企业尽量压缩自己的利润空间。

　　4、施工阶段的本钱限制。

　　质量限制、工期限制、本钱限制是监理单位的三大任务。但目前的监理公司素养参差不齐，局部工作只是停留在质量限制这个层面上，因而本钱限制还是由建立单位确定。因此，假设要做好施工阶段的本钱限制，就必需做到事前限制。而事前限制最主要的就

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　　是加强图纸会审工作。图纸会审，是指在施工之前对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的经济性进展审核，将工程变更尽量限制在施工之前。

　　施工阶段的本钱限制工作主要包括：

　　(l)编制本钱打算和工作流程图，落实管理人员各自的职能任务；

　　(2)熟识设计图纸和设计要求，将工程费用改变大的局部和环境，作为重点限制对象；

　　(3)对经济技术变更进展经济技术比拟，并进展预料和分析，严格限制设计变更；

　　(4)具体进展工程计量，复合工程付款账单，严格经费签证；

　　(5)做好工程施工记录，保存好各种文件图纸，特殊是施工变更图纸，为处理可能发生的索赔供应依据。

　　(6)定期进展工程费用超支分析，提出限制工程本钱突破预算的方案和措施；

　　(7)刚好驾驭国家、省、市有关部门的各种定额和收费标准的改变；

　　(8)留意合同签订、修改和补充工作，着重考虑对工程本钱的影响。

　　5、工程预决算的本钱限制。

　　在工程预决算方面，工程的本钱限制应引进投资监理的概念。具体的操作方法是：

　　(1)在决策和设计过程中，编制投资概算及预算。

　　(2)参与材料定价工作，依据市场材料单价调查，限制主要材料的价格，尤其是装饰、安装工程材料的价格。

　　(3)对影响工程造价的设计变更、签证，从专业技术须要的角度，提出合理化方案，进展筛选比拟。

　　〔4〕由工程部统一组织下，办理中间结算价格和竣工结算价格，并由造价部出具工程造价审核报告。

　　(5)在下一步的工程开发中，还需进展建立工程全过程的造价监控，确保投资价款的合理运用，最大限度地发挥建立工程的投资效益。

　　6、保修效劳阶段的本钱管理与限制

　　保修效劳阶段的本钱凹凸，首先取决于工程设计和施工质量好坏，做好工程质量工作，那么可以将保修费用降到最低水平。

　　(l)作好商品房的运用说明书和保修书，分清开发商、施工单位和用户各方应担当的保修责任和费用，杜绝非开发商自身责任所发生的保修支出。

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　　(2)加强物业管理公司的素养教育及管理工作，加大对物业在运用中的监管力度和维护保养，从而到达削减保修量提高开发商信誉的目的。

　　四、本钱限制总体上应留意的问题

　　1、本钱限制的综合性

　　本钱目标不是孤立的，它只有与质量目标、进度目标、效率、工作量要求、资源消耗等相结合综合考虑才能有价值。不能一味强调本钱限制而无视了其他目标的实现，例如为了降低本钱而降低质量要求，结果可能因为质量问题而造成返工或停工，拖延工期，不但达不到降低本钱的目的，也会损害工程的整体功能和利益。因此，在工程实施过程中，本钱限制必需与质量限制、进度限制、合同限制同步进展。实践证明，本钱的超支通常并非本钱限制本身的问题，而是由于目标的调整或是其他因素造成的，这些问题通常不是靠单独加强本钱限制就可以解决的，还须要通过合同限制、技术措施、管理措施来综合解决。因此，当采纳某项本钱限制措施时，要考虑这项措施是否会对其他的工程目标限制产生不利的影响。如在采纳限额设计进展本钱限制时，一方面要力争使实际的房地产工程本钱限定在本钱额度内，同时又要保证工程的功能、运用要求和质量标准，这种协调工作不行或缺。

　　2、本钱限制的全面性

　　房地产工程的本钱限制是贯穿于整个房地产开发实施过程，包括整个房地产开发建立及销售过程中的全部费用。在本钱限制中，要对具体的房地产工程费用组成实施限制，防止只限制建筑安装本钱，而无视设备和器具费用的限制；要对房地产工程构造内的全部子工程或单项工程的费用实施限制，防止只重视主体工程工程本钱，而无视其他工程的本钱限制；要对全部合同的付款进展限制；要对本钱数量进展限制；对费用发生的时间进展限制，以满意资金运用打算的要求。

　　3、加强企业内部本钱管理体系的建立

　　〔1〕建立企业内部本钱限制管理组织机构

　　成立一个强大的本钱限制管理组织，配备精良而优秀的技术管理干部和人员，经常组织学习和培训，提高内部的整体素养和管理水平，总结经历、创新科学，成为一支真正有实力的、专业性的管理团队。

　　〔2〕健全本钱管理制度、制定管理目标

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　　健全本钱限制管理制度、加强相识、落实责任、使本钱管理工作走向科学性、标准化的管理模式。

　　制定本钱限制管理目标：从一个工程建立开绐，首先要针对工程建立开发的特点、投资定位及相关影响因素等制定相应的目标本钱和目标收益，多做调查探究，在可能的状况下要让目标本钱尽可能具体，甚至包括一些不行预见的本钱支出及风险系数，把本钱预算系统化并编制成册，这样便于实施过程的核查和限制，使之到达“行之有效”。

　　〔3〕强化企业内部的本钱限制管理

　　工程开发的本钱限制，不能仅依靠决策管理层，还须要在企业内部建立一套完善的本钱管理制度及体系。比照实行本钱限制管理的约束机制和鼓励机制，对每个部门每位员工分别进展考核，建立企业内部效益增长与员工利益成正比的安排制度，落实本钱管理的奖惩方案，将责、权、利落到实处，做到奖惩清楚，形成降低本钱提高企业效益为中心的作用力，加强企业的凝合力，培育以效益为中心的企业文化，让全部员工意识到企业利润的形成靠的是对本钱的有效限制，靠的是全部员工的共同努力，树立员工的主子翁意识。

　　4、工程立项阶段，作好目标本钱预料

　　进入工程立项阶段，企业首先要做好调查探究并收集大量的市场信息。房地产价格主要由所处地段、土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购置力等因素确定。在工程方案设计、产品定位及预算上，企业要充分考虑到这些因素，可以依据市场价格采纳拟定目标利润的方法来推算工程的目标本钱，再将目标本钱按期间费用和开发本钱进展分类和分解。在正确划分本钱工程根底上，对各环节支出确定开支范围及拟订费用标准，依据目标本钱预料各项税费支出，预订支出打算，让目标本钱及目标利润具有可预见性和可控性。

　　5、工程设计本钱限制的留意事项

　　房地产工程设计一般可统分为方案初步设计和施工图设计。这两个阶段可以分别确定具体的技术经济指标，每一项指标都关系到工程的开发本钱。整个设计阶段既是目标本钱进一步优化的阶段，又是具体分解目标本钱并进展落实的阶段；在这个阶段，本钱管理要驾驭一个重要原那么，那就是已经确定的目标本钱只能优化不能超标。在具体设计阶段应具体抓好以下几方面的工作：

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　　〔1〕工程设计托付时，要向设计单位及设计人员供应尽可能详尽的精确的相关设计资料及各种技术经济指标，明确工程开发的定位、工程建立本钱范围、质量及效果，特殊要强调设计方案的“经济”“合理”，具体内容包括户型、功能、环境配套、构造设计等。在保证工程质量的前提下尽可能从源头上作好本钱节约。

　　〔2〕初步设计完成后，要谨慎审查比对，不能过分依靠于设计部门。这一阶段特别重要，着重应留意的是设计方案是否到达所要求的各项技术经济指标，整个设计思路是否经济合理。这里的“合理”包含两种意思；一是布局是否合理，比方户型，是否充分考虑在最大程度上满意现代人们的日常生活居住的须要，环境艺术配套设施，是否从

　　“以人为本”作考虑。这两点都是影响房屋销售的主要因素，因为我们在销售过程中发觉很大一局部购置者对户型和居住环境看得很重，甚至超过了对价格的关注。二是经济性是否合理，比方建筑设计时可将功能分区相对集中，尽量幸免不必要的装饰及过多的悬挑，建筑尺寸尽量采纳经济尺寸；另外在环境配套上要做到经济管用、美观舒适，不求奢华但求新奇。在全面审查后，针对各项技术经济指标对设计方案提出合理化的更正及修改，尽可能做到详尽周到，幸免设计返工；其次，对修改后的设计方案要从新进展本钱预算并再与目标本钱进展参照，这样做目的是为了幸免超预算设计。

　　〔3〕施工图设计阶段，这是限制工程本钱最主要的一环。在设计过程中，有些工程设计人员只留意设计“质量”及设计期限，没有更多的考虑设计对工程建立本钱的重大影响。因此在这一环要特别留意，不行无视。比方：

　　a、根底构造形式的选用必需依靠真实的地勘资料并对持力层进展谨慎选择，幸免在施工时出现超深或返工现象。

　　b、构造配筋量标准不一。有些设计人员为了削减工作量，对配筋及截面不进展单独计算，统一配筋；比方对现浇板不分开间大小，都设计为统一厚度及配筋，这是特别奢侈的。

　　c、平安系数取值偏大。比方：构造平安重要性等级及非抗震、抗震等级的选用。这些都将对设计结果产生很大的影响。

　　d、构造按取大值的方式进展统一标示或作文字简洁说明。以上设计毛病是限制工程本钱不行无视的问题。在施工图设计完成后，除了要提交设计审查部门外，还要特地组织专业管理人员对施工图进展谨慎和细致的审查，对施工图中存在影响工程质量、图

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　　纸错漏、运用材料及工程本钱的问题要刚好与设计人员进展沟通并更正，幸免不必要的损失及奢侈。

　　6、工程实施阶段，可以从以下几方面考虑

　　〔1〕工程预算本钱限制。通常施工图预算都是在施工图经过有关部门审查之后工程发包前进展施工图预算，此时图纸文件事实上已经定局，施工图预算只要是遵照图纸设计的内容及做法要求按国家规定的预算定额和工程量计算规那么进展计算工程造价。在这个阶段的工程造价本钱限制方法只要是谨慎地、客观地遵照图纸计算工程量，要做到工程不重复、不多算、不漏项、反复检查核对。由于在施工图预算过程中，预算人员对图纸看得比拟细致且擅长发觉问题，这个过程也可以对设计图纸的错漏问题进展记录并在图纸会审时向设计部门提出合理建议并更正，幸免在施工中出现过多的设计变更而造成建安本钱增加。此外，在独立费工程和材料价格的定价也要起到作用，因为目前建筑市场上各种各样的材料甚多，价格当然也有所不同，在预算时原那么上是依据当地政府公布的当期材料信息价，但事实上是不够的，由于在实际工程中很可能用到的材料在生产厂家和品牌上与政府公布的信息是有对应不上的，所以本钱限制部门就必需进展市场材料调查，提取真实的材料价格确保预结算成果到达较好的真实性。

　　〔2〕工程发包施工方的邀标与选择，严格选择施工单位，要求施工方对工程施工管理具有较强的管理实力和经济实力。建立合作共赢伙伴，缔造条件，共同实现工程品牌标准和赢利目标。

　　〔3〕合同管理与限制。合同管理是开发企业的重要内容，也是降低工程本钱，是限制资金投入的有效手段。签订合同谨慎审核，严格施工合同的订立。在合同管理方面做到合同的履约，守合同重信用，依法标准操作。合同管理员、财务部门、工程工程部等有关人员亲密合作，经常到施工现场了解工程进度，驾驭施工形象，使每笔履约款项都依据工程造价监理的审核结果和工程的实际进度进展付款，做到了量款同步，较好地限制了资金的投人。

　　〔4〕加强现场管理。严格催促施工方按图施工，严格限制设计变更及材料代用，对必要的变更要做到先算帐后签证，做好现场各种施工记录，做好材料进料抽检工作，刚好驾驭各种材料的市场价格信息，在保证质量的前提下尽可能将工期提前。

　　〔5〕充分调动现场管理人员的踊跃性，实行效益嘉奖制度。在施工过程中，如有人发觉施工图设计错误或不合理的地方，通过确认，可以依据其节约效益赐予适当嘉奖。

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　　〔6〕对施工进度款的拨付要严格签认制度及审查制度，要实行多级管理及限制。比方对工程量的审查，要做到不多算、不重算，谁签字谁负责。另外，对定额取费的选择要依据施工合同进展严格查核，对就高不就低的工程要坚决订正。

　　由以上几点可见，房地产开发工程的本钱限制与管理是一个多阶段的、动态的和困难的，要做好房地产工程开发的本钱限制就必须要树立起企业的本钱意识，做好开发过程各个环节的本钱限制和管理工作，建立一套完善的本钱限制管理运行体系，只有这样才能在竞争及风险中立于不败之地，并为企业赢取较大的赢利空间。

　　谢金雄区域办公室编制

　　2010-7-1

篇二：房地产成本控制前言目的意义

　　房地产开发成本控制的问题及相关对策

　　房地产开发成本控制的问题及相关对策

　　摘要：房地产开发的成本控制问题在我国还是一个比较新的概念，这两年随着房地产冬天的到来，房地产开发的成本控制的重要性越来越受到人们的关注。因而有必要探讨一下房地产开发的成本控制问题，这对于未来房地产企业的整体市场竞争甚至对于单个房地产企业的生存而言都具有重要意义。

　　关键词：房地产，开发成本控制

　　一、前言

　　房地产在开发过程中包含着各个项目的费用支出，像土地、房屋、城市基础设施、公共设施以及代建工程等这些项目都会产生各项费用。这些费用有可能包括土地出让金、土地征用以及拆迁的一些补偿费用、工程费用、基础设施费用、公共配套设施费用以及各种不可预见的直接间接费用等等。房地产开发的成本控制是一个复杂的系统。当前随着我国政府对于房地产市场的调控措施的逐步推行，房地产开发企业间的竞争越来越激烈，面对着可以争取的土地成本越来越高，同时人工以及材料费用的成本也在不断上涨，这些都直接或者间接地造成了房地产开发商的开发成本和开发风险的加大。因而，为了有效地增强房地产企业的市场竞争力，减少项目的开发风险，对于开发项目进行合理有效地成本控制势在必行。本文将详细探讨开发成本控制当前存在的问题，并提出相关完善的对策措施。

　　二、房地产开发商应该重视开发成本控制的原因分析

　　从20XX年至今，据有关数据显示我国有些地方的楼房价格已经上涨了三倍，虽然国家调控措施陆续出台，然而实现的效果却并不理想。房地产开发商夹在中间面对着三大困境。这些因素的存在使得房地产企业不得不转向以控制开发成本为根本出路的竞争策略。

　　一方面，政府限制土地的商业用途供应量，对于土地的拍卖价格也是不断升高；另一方面房地产开发商内部为了获得有限的土地而竞争也在一定程度上抬高了地价的上涨。这使得房地产开发商面对着一大块不可控的土地开发费用。这是影响和促使房地产开发商不得不重视开发成本控制的关键因素之一。

　　另外，去年以来我国一直上涨的通货膨胀指数使得建材成本也有了大幅度的1上涨。据有关数据显示，20XX年上半年我国的通货膨胀率高达8％，每平方米建筑成本因此而提高的成本幅度大概在20％－30％之间。据有关经济学家预测，接下来的时间中受到国际和国内通货膨胀率的双重影响，建材市场的价格走势也将是一个增长的过程。这是影响和促使房地产开发商不得不重视开发成本控制的另一关键因素。

　　此外，受到宏观调控政策的影响，银行缩紧银根导致大量房地产开发商得不到足够的资本，资金链比较紧张。仅今年上半年至今，我国的央行已经上调了五次存款准备金率。这种情况的存在使得很多房地产开发商融资成本和融资难度的加大。综上所述我们可以发现当前我国房地产开发商面临着诸多困难的形式，这些因素的存在有利于同时也逼着他们应该重视开发成本控制这一问题。

　　三、房地产企业成本控制中存在的问题

　　1.开发成本的预算、结算以及监督控制工作做得不够

　　在开发房地产项目过程中，一般而言项目的工期都会比较长的，耗资也比较大，这种情况下为了有效控制和监督开发过程中的成本状况，房地产企业应该形成完善的成本预算、结算以及监督控制体系，以对项目的盈亏进展有个清晰地显示和反馈。然而，当前很多企业并没有设置这样的机制。很多企业往往十几个项目同时开发，而财务部门和经营部门只是计算季度和年度的经营收支情况，将所有的资本运营统一考虑。对于单个具体项目开发成本的记录和考察只是一个大概的情况。很多时候我们发现，房地产开发企业成本只是按照项目来记账，一些项目像土建费、安装费、拆迁费比较清晰明了。而对于项目期间的费用比如管理费用、财务费用、销售费用的支出情况则没有做具体分摊记录，或者分摊的时间不够及时，这种方式造成了很大问题。

　　另外，在成本结算方面也是类似，很多企业在项目完成后没有对项目的成本做及时的评价和反馈，没有对于节约或者超支的情况做分析，更没有人提出改进成本核算的方法。总之，这都是一种模糊的核算状态，这种情况的存在如果是在利润丰厚的时代的话不会引起人们足够的重视。因为这样好几个项目混在一起的话，虽然有的亏本，但是总体上还是赚钱的。而现今情况不同了，在激烈的市场竞争中房地产企业的平均利润水平已经从之前的20％－30％缩减到当前的5％－10％的水平，如果这个问题再不引起足够的重视的话，可能会使得整个房地产2企业在激烈的市场竞争中被淘汰。

　　2.合同管理不严密，难以及时了解工程合同的执行进度

　　房地产企业在项目开发的过程中一般要涉及到大量的合同，而合同当中涉及到的条款一般都比较复杂，所以关于收付款项的计算和审核难度基本上都很大，进而使得很多企业对于这方面的管理过于疏忽，不够严密。尤其是项目规模比较大、工期比较长的情况下，合同很繁琐，而且在合同执行过程中经常会发生各种变更的情况，这些修改涉及到的内容很多比如条款、付款条件、付款审批等，这使得很多企业经常没有办法及时对合同的执行进度展开及时地准确管理。

　　3.由于管理不善导致的不可预见因素使得控制成本加大

　　当前我国的很多房地产开发企业都属于规模较小的类型，而房地产的项目一般开发管理的时间周期比较长、涉及的范围都比较广，由于大部分企业的管理还没有达到科学化的控制阶段。所以开发企业经常要面临着很多不可预测因素的影响，例如：气候变化、自然灾害、与勘察报告不同的地质条件等因素。这些不可控制因素都会使得项目开发过程的成本增加。

　　4.部分企业的会计核算方式落后

　　通常而言，房地产开发企业的会计核算要涉及到设计、施工、销售等各个环节，因此对于企业的会计核算来讲这是一个复杂的系统。目前，我国的很多企业还是采用传统的手工会计核算方式，这样的核算方式不仅复杂，而且往往不能够对成本支出没有一个很好的监控和管理作用。此外，有些企业的会计从业人员的素养不够高，对于新出现的会计电算化软件一窍不通，这严重地阻碍了企业现代化管理方式的进程。

　　四、加强房地产开发成本控制的相关对策

　　一个房地产项目的投资通常都是很大数额的运作，所以为了减少盲目投资的行为，企业应该在初始阶段详细考察项目的可行性和盈利性，充分地对土地成本、工程造价、各项环节的费用有个大概地估计。此外，还应该做好以下几个方面的工作：

　　1.主动做好成本控制的预算、结算和监督工作

　　首先，企业应该高度重视成本控制的实际工作，要在意识上充分认识到良好的成本控制预算、结算等工作会给企业带来长远的利益。在此基础上，由于房地3产开发项目本身的建设过程是一个周期长、数量大的生产消耗过程，所以企业领导和相关工作人员不能够只凭经验做预估和结算总结，应该着力设置一个科学合理、具有操作性的预算、结算和监督成本控制体系。在实际工作中，应该严格遵循预先科学规定的目标值，并及时准确地收集汇总费用支出的实际数据，将实际数值和目标值进行比较分析，进而将分析得来的结果应用到下一次的成本控制编制当中。此外，对于每一个项目实际工作的环节，都应该设有监督反馈机制，以便将成本控制的工作纳入到企业内部监督的体系之中。

　　2.加强合同的执行力度，以合同管理为手段严格控制开发成本

　　在房地产行业中合同的管理控制很重要，合同是规定双方基本责任和义务的依据。因此，企业从签订合同开始就要重视工程成本与合同的关系。从一开始签订就应该明确协议条款的范围及其效力。在执行过程之中要严格把好合同中涉及到的具体工期进度，应该将工程进度有关的费用支出严格限定在合同管理的协议框架下。另外，有条件的房地产企业应该争取建立明确的合同付款台帐，使得有关合同执行过程中的各类付款和支出金额有依据，争取对合同款项支付进行全过程的管理，杜绝一些细节上的问题，比如超付资金现象，以利于掌握资金使用的全部计划。

　　3.从多方面把握好项目投资成本的控制

　　根据项目投资过程中的不可控制因素情况，房地产开发企业应该从多方面努力，争取将项目开发投资的成本控制在预算的范围内。一方面，可以从技术上把握，对主要的施工技术方案要做好充分论证，预测各种可能产生的因素的防御措施，争取使各个环节的投资都能够有效地控制。另一方面，在经济上要严格控制一些费用支出，合理使用广告策划费、销售代理费等一些细节费用的支出问题，争取最大限度地降低静态投资的开支。

　　4.全面推广电算化的实施，将成本控制和信息化结合起来

　　现代企业的成本控制需要一个能协调地计划、监控和管理企业各种成本发生的全面信息化管理系统，以便能够实现企业各项业务活动高效率地运作。实践证明，成本会计电算化是当务之急，是实行新的成本控制方法的技术前提。ERP的成本管理系统采用的是标准成本体系，它是成本的计划、控制、计算和分析相结合的一种会计信息系统和成本控制系统。其通过事前制定的成本标准，对各种资4源消耗和各项费用开支规定数量界限，可以在事前限制各种消耗和费用的发生；在成本形成过程中，按成本标准控制支出，及时发现超过成本标准的消耗，有利于企业迅速制定改进措施，纠正偏差，以达到降低成本的目的；产品成本形成之后，通过实际成本与标准成本相比较，企业可以进行定期的分析和考核，以找到进一步降低成本的途径。可见，ERP的成本管理系统应该是当前广大房地产开发企业，尤其是大型房地产集团公司进行成本控制的较理想的信息化管理系统。

篇三：房地产成本控制前言目的意义

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　　房地产项目开发中的土地成本控制

　　房地产项目开发中的土地成本控制

　　摘要：房地产开发商获取项目用地的价格和决策是土地成本的控制的关键。运用市场比较法、收益法、假设开发法对招拍挂出让方式和工作流程进行分析，土地价格进行综合预测，采取相应的土地竞买策略及拆迁策略,可以实现对土地成本的控制。

　　关键词:房地产开发项目，土地成本，控制措施,估算方法

　　中图分类号:F293。33文献标识码：A文章编号：

　　前言：

　　房地产开发的前期工作实质上是土地资源的开发利用,包括项目地址的选择、确定用地规模性质、获得土地的使用权、对项目进行全面规划、实施/七通一平0等.我国实行国有土地有偿使用制度,土地的使用权可以依法转让。房地产开发商要取得土地使用权,需向土地所有者支付土地使用费,向原土地使用者支付征地拆迁费。使用土地，要进行场地平整和场地内外基础设施的建设，支付场地开发费。在取得和使用土地过程中，还要向国家缴纳有关土地税和向土地管理部门缴纳土地管理费。因此，对土地价格进行测算分析，估算土地费用，对土地开发阶段的成本费用进行控制，具有十分重要的意义。

　　土地费用及影响因素

　　1.土地费用的构成

　　1.1土地使用权出让金

　　国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。

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　　1。2土地征用及拆迁安置补偿费

　　土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等.农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行.拆迁安置补偿费.在城镇地区,国家和地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用.因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。

　　2。

　　土地成本影响因素

　　2.1土地获取方式

　　国土资源部2002年出台第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定在政府供地中，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、挂牌方式出让；2004年，国土资源部颁布第71号令《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》规定2004年8月31号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度。这一土地出让制度的出台极大程度上影响了房地产企业项目开发的土地成本。

　　招投标。招投标是一种商品采购方式，在国际上广泛采用,是指采购人事先提出货物、工程或服务采购的条件和要求，邀请众多投标人参加投标并按照规定程序从中选择交易对象的一种行为。招标出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标,根据投标结果确定土地使用者的行为。招投标的基本原则是价低者得，更多适用于政府工程建筑项目，集中采购招标，装饰装修工程等。在今年调控新政之后，各主要城市土地的出让方式尝试由招标取代之前的拍卖或者

　　挂牌。这是为了在一定程度上避免拍卖场上企业竞争过于激烈,导致太多的“天价"地块出现。而且，在招标文件中加入了企业资质、规划方案等品分要求，也能够有效平衡单一的地价标准，从而降低实际出让地价。

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　　拍卖。拍卖是起源于西方的一种公开竞价的买卖方式，又称“竞买",是指公开竞价的方式，将特定的物品或财产权利出售给最高应价者的一种买卖方式。拍卖出让国有土地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为.拍卖中遵循的最重要的原则就是“价高者得”.拍卖的优点在于显示了一种市场透明度，交易迅速,竞买人面对面出价，真正使开发商在同一条起跑线上起跑，而且拍卖竞价轮流递增,有一个公平的平台让开发商定价。

　　挂牌。挂牌出让国有土地使用权是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将出让土地的交易条件在指定的场所挂牌公布，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。挂牌同样遵循“价高者得”的原则，不同之处在于不是现场报价，由于挂牌是以书面的形式报价，所引发的关注程度及透明度不如招标与拍卖。挂牌是介于招标和拍卖之间的一种弥补型方式，是一种调剂方式，有着自己独特的优势：第一，挂牌时间长,且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；第二，操作简便，便于开展;第三，有利于土地有形市场的形成和运作。

　　土地费用估算方法

　　1.土地使用费

　　随着城市建设的发展和经济的繁荣，处于商业中心、城市中心,有便利交通和通讯设施地段的土地使用费与城市边远地段的土地使用费之间的差距会不断加大，并且随着边缘地段的开发,原来较劣等的地段会变成相对较优等的地段,从而使整个城市土地使用费呈现不断上升的趋势，但这不是绝对的.土地产品生产的超过一定平均利润的剩余价值将在多大程度上转化为地租，并不取决于土地所有权而取决于一般的市场状况。以深圳特区为例，土地需求者主要是中国香港客商,所以深圳土地使用费标准的确定要参照中国香港的地价，以利于吸引港商投资,扩大港商对深圳土地的需求。所以，城市土地使用费的总水平是一个由上述多种因素综合作用的复合函数.城市土地使用费标准必须以地租为基础，综合各种主要因素而制定。

　　2。征地拆迁费

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　　1)农村土地征用费。因城市建设和生产发展的需要,国家要向农村集体经济组织征用土地，实现集体土地所有权向国家的转让.国家要参照土地价格向农村集体支付征地费。这些费用由土地补偿费、土地投资补偿费及安置补助费等组成.

　　2)城市房屋拆迁费。取得已利用的城市土地,要向原土地使用者支付一定的拆迁费用,这是对原城市土地使用者在土地上投资未收回部分的补偿.

　　3。场地开发费

　　场地开发是指经过场地平整和基础设施建设，把非建设用地转为建设用地。场地开发费是进行场地平整、基础设施建设投入的资金及其利息和场地开发的管理费、经营利润。

　　4.土地税收与管理收费

　　1）

　　城市土地税收。我国城市现行的土地税收主要有耕地占用税、土地增值税。a.耕地占用税.纳税人是占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位或个人。计税标的按实际占用的耕地面积计算，税率为1元/m2～10元/m2。b.土地增值税。这是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物、附着物的单位和个人的一种税.计税依据是纳税人有偿转让房地产所取得的土地增值额.2）

　　土地管理收费。我国土地管理部门依法向土地使用者征收的土地管理费，主要有土地登记费、征地管理费、拆迁管理费、树木砍伐、绿地占用补偿及代植代建费、水土保持设施补偿费和水土流失治理费等。

　　参考文献：

　　[1]刘学应。房地产开发与经营［M］。北京:机械工业出版社，2004.

　　[2］

　　傅奇志。浅谈房地产开发项目成本控制[J］。四川建筑，2006(9)。

　　[3］

　　朱燕.我国房地产市场需求预测模型研究[J].哈尔滨商业大学学报社会科学版，2011（3).

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篇四：房地产成本控制前言目的意义

　　房地产企业成本控制的探讨

　　摘要：近年来，房地产业的蓬勃发展给房地产企业带来机遇的同时也带来了激烈的竞争，因此房地产企业想要生存发展下去，必须进行成本的控制，在保证工程质量的前提下，为企业创造最大的经济利益。随着科学技术的发展,市场竞争的加剧,企业生产经营环境正发生着深刻的变化,成本控制越来越成为企业发展的新的利润增长点,也是企业提高市场竞争力的重要手段。下面我们先来介绍房地产企业双赢的目的，再分析现在房地产企业成本控制存在的问题以及解决的办法，最后探讨房地产企业成本控制人员需要具备的素质。

　　关键词：房地产企业；成本控制；控制措施

　　中图分类号：f293.33文献标识码：a文章编号：

　　前言：

　　目前，房地产企业面临着来自社会经济环境的双重压力。一是来自政府为压制通货膨胀而持续出台的宏观调控政策，其中包括一系列针对房地产行业的法规文件，这意味着房地产的高利润将会受到抑制，企业效益会有所降低。二是来自行业内激烈的竞争压力，由于房地产行业高额利润的巨大诱惑、行业进入者进入壁垒较低以及二手房的代替作用日趋明显，使得企业间的竞争愈演愈烈，品牌效应更加凸显。为了能够实现最大的投入产出比，在激烈的竞争中取得可观的经济效益，其关键在于实施有效的成本控制措施。如何在

篇五：房地产成本控制前言目的意义

　　房地产开发的成本控制分析研究

　　摘要：近些年来，随着房地产市场发展速度的提高，各房地产开发企业的竞争也日趋激烈。在市场经济条件下，房地产企业要想获得利润，除了在销售方面下工夫的同时，还必须降低开发成本，严格控制各项费用支出。在如今市场经济的环境下，房地产企业要想赢得先机，就必须要控制房地产项目的开发成本。只有如此，企业才能取得进一步的发展。

　　关键词：房地产；成本；影响因素；成本控制

　　前言

　　房地产开发项目成本管理的管理环节主要包括成本预测、成本决策、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析、成本考核等多个方面的具体活动。其中的核心关键是成本控制与成本核算。房地产开发项目成本管理的机制时，应该特别注意以下几点：将所成功的完成房地产开发项目成本管理计划经验进行推广使用；不要尝试量化所有的成本；特别注意一些有争议性的成本项目。对于房地产开发公司而言，导致成本管理计划失败的原因来自多个方面，这包括：计划执行的落实力度不够；忽视成本信息所带来的意义；没有从成本信息中去确认问题范围，对施工方法进行有效的改善；过度强调成本是会计系统的一部分，而非管理方式改善的工具；管理者经常低估必须使用在工程风险预防与评价环节当中的成本管理信息等。

　　房地产开发公司企业成本包括为了保证和提高施工或服务质量而支出的一切费用，以及因未达到相应质量标为准，不能满足使用

篇六：房地产成本控制前言目的意义

　　房地产全过程成本控制

　　【摘要】：房地产开发的成功与否与在开发过程中的成本控制有着密切的关系，如果在开发过程中成本能够得到有效的控制，那么企业在利润的获取以及在项目的成功方面就不会有多大的问题。本文就针对房地产开发的全过程对成本控制进行了分析，旨在为房地产企业的开发工作提供一些可行性的建议。

　　【关键词】：房地产开发；投资决策；成本控制

　　引言

　　随着国民经济的飞速发展，我国房地产项目的投资建设规模越来越大，房地产项目开发的全过程成本控制也日益迫切。在房地产的开发中，对于成本的有效控制不仅能够给企业带来利润，也能够促进房地产项目的良性运行。房地产工程项目成本管理人员只有从全过程的角度合理控制各个环节的工程成本，才能够有效地实现工程成本管理目标。

　　一、工程项目成本控制问题原因分析

　　在房地产工程项目施工过程中，往往会由于一些客观因素的影响，导致工程费用的消耗，从而使房地产工程企业利润受到很大的影响，而在进行相关环节改善之前，需要对工程项目成本控制问题的原因进行全面的分析，也只有弄清了问题原因，才能够保证改善工作的有效开展。

　　1、成本控制意识淡薄

　　就我国目前房地产企业来说，工程成本控制意识淡薄是导致工程成本控制出现问题的主要原因。工程成本的控制不仅仅是财务人员的相关工作，财务人员是只是负责对工程项目成本的核算和统计，对费用支出多好一定的优化工作，而不能对工程整体的成本做到系统性的控制，这是企业需要深刻认识到的，也是企业目前所面临的最大问题。

　　2、控制工作的重视程度不够

　　成本控制工作，对于房地产企业来说，具有非常重要的意义，因此必须要以正确的态度来对待工作的开展，必须采取合理有效的手段来维护企业的相关利益。然而，我国大多数房地产企业对成本控制工作的重视程度严重不足，将过多的精力放在了工程进度，工程施工技术以及工程质量方面，盲目性的工程建设造成了企业成本的大量浪费，从而导致了企业效益频频出现问题。

　　二、各阶段的成本控制

　　1、项目决策期的成本控制

　　我们都知道，如果想要制定一个高水平高质量的投资决策，需要做的有几点：准确把握投资环境；对投资立意与环境关系的深层次把握；有一个理性健全的投资机制。基于此，为了做好房地产成本控制工作，需要从以下几个方面来进行把握。

　　（1）、对投资成本进行调查分析。需要了解目标地域的地质情况、土地价格、相关市政配套条件、主要设备与材料的价格，以及当地的政府、百姓生活习惯，也要加以考虑。这些因素对项目的成本都有不容小觑的影响。如果因为某些客观因素导致工期无法如时完成，那经济损失则是难以估量的。因此，在进行项目的选择之前，一定要做好投资环境的调查研究分析工作。

　　（2）、把握房地产项目的定位、做好估价工作。在正式的决策评估工作开始之前，要对该房地产项目有一个方向上的掌握，包括规模、数量、适应人群有个总的概念，以此形成对未来售价的估量，把预测未来售价与调查得来的投资成本数进行粗略比较。开发公司一定要先择具有良好市场前景的项目进行开发。

　　（3）、做出准确的项目可行性研究。费用测算的标准要和当地物价与项目的实际情况进行结合考虑，尽可能地做到客观和准确。在系统的研究和决策过程中，要做到富有前瞻性的集体理性决策与项目投资。企业领导层根据调研材料，召开集体会议，共同探讨。

　　2、项目设计期的成本控制

　　据分析，房地产的总成本，有80%以上是在项目的设计阶段确定下来的，设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段，对工程造价、工期、质量以及建成以后的经济效益都起到决定性的作用。因此，控制好项目设计期的成本成为总成本控制的决定性阶段，在建筑物的外观设计、结构形式、平面布置、主要设备以及装修标准等方面，进行系统全面的分析掌控，以期达到成本控制的最佳效果。

　　（1）、限额设计。按照预计的投资估算，对施工设计中的各环节进行资金限额，在规定额度范围内进行设计，不得超出。惟有各环节成本限制住，才能使总成本得以不超出控制范围。

　　（2）、在设计过程中，对方案进行最优化选择，从经济、技术等角度，对项目的布局、功能划分、户型、结构等方面进行多样化的对比研究，从中择出最优方案。在满足预期房产功能的要求下，尽可能使投资成本降到最低。

　　（3）、加强对设计图纸的审核工作，防止设计的不足甚至是失误带来施工过程中巨大的浪费。在图纸上的方案落实到实地工作中之前，是最易修改的，花费的数额也最小，审核时，要及早发现问题，及早进行解决。问题发现得越早，无用成本越低。

　　3、招投标环节的成本控制

　　招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作。这个环节成本控制的要点主要是投标单位的选择、招标文件的编制、评标和定标。

　　（1）、尽量采用施工图招标，施工图比较完备的情况下，采用总价包干形式，有利于造价的控制。也可采用工程量清单进行报价，使投标单位可以集中精力进行单价分析和施工方案编写，避免各投标单位所报工程量相差太远，利于评标和选择合适的施工单位。

　　（2）、选择信誉高、工期短、技术力量强、施工质量好、造价适中的施工单位。

　　（3）、对合同的起草、审察、签字工作，要把好关，对工程价款尽量使用固定总价的方式，少留活口。

　　4、项目施工过程中的成本控制

　　施工阶段投入的资金量是最大的，此阶段的成本控制的要点主要是设计变更及现场签证、材料的供应及工程款的支付等。

　　（1）、编制成本计划和工作流程，落实现场管理人员各自的职能和任务。按照监理规定和实施细则，完善监理职责分工及相关制度，落实监理的责任。

　　（2）、加强施工前的审核工作，熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化较大的部分作为重点控制对象，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。开发单位要健全工程变更管理制度，对于变更的描述要求准确、客观，杜绝虚假舞弊现象的发生。对市场价格等因素熟悉掌握，对施工单位变更后的施工情况进行实时监督。

　　（3）、建立工程变更现场签证管理制度，明确各部门的分工及责任，部门之间相互制约，使其管理科学化、规范化。工程变更既要满足工程施工及使用功能需要，还要考虑经济合理及投资节约。对于施工条件改变、设计改变、进度改变要加以重视。做好工程记录，保存好各种文件和图纸，为处理可能发生的各种索赔提供依据。

　　（4）、施工方案及施工措施等，应从组织、经济、合同等多方面采取措施控制成本。对主要施工技术方案做好论证的基础上可以应用新材料、新工艺、新方法，提高劳动生产率和缩短工期。

　　（5）、必须做好市场价格的管理工作，只有掌握材料设备价格，特别是大宗材料设备的价格变动趋势，才能控制好材料及设备采购价格。对于施工企业自行采购的材料设备，可以采用在保证质量的前提下合理限价，双方共同承担风险。对于甲供的材料设备，在满足结构安全和使用功能的前提下尽量选用市场供应充足、价格相对低廉的材料设备，并把握好订货时机。

　　（6）、加强甲供材料的现场管理，合理堆放，减少搬运及损耗。合理安排施工顺序，综合考虑配套工程与总体工程、主体工程的进度衔接，减少二次施工造成的浪费。

　　5、项目结算期的成本控制

　　（1）、施工单位的工程结算中，多算冒算、增高取费标准等现象普遍存在。开发公司自身要组织工程专业人员由原投标文件、图纸、合同为基础，对施工企业提供的结算书严格认真审核，更要委托工程造价咨询企业对工程的结算书进行更加专业系统的审核。可以把工程造价咨询企业的工作与减少成本的金额进行挂钩，以提高其工作积极性。

　　（2）、预结算审核时应注意报价拆分、施工方法、报价及招标方法不同对成本的影响。结算工程必须有竣工验收单，甩项工程必须在结算中扣除。

　　（3）、广告推广方案的成本控制。

　　广告推广不止处于项目结算期，而是跟在整个的房地产经营过程之中。从设定品牌形象，到宣传方案的策划与形成，再到广告投入。其成本所占比例也不小。一定要参照广告调查的结果，拿出最优化方案。比如，要减少电视、杂志等媒体的广告投入，加大手机短信广告力度的投入。力求用最经济的方法，得到最实际的效益。

　　三、房地产开发项目全员控制的要点

　　1、转变旧有思想观念

　　首先，房地产开发项目的管理者应对目前的成本控制有一个全新的认识，并将其作为长期性的战略目标，进行贯彻落实；其次，应在企业中树立全员成本控制的理念，使所有员工能在核心理念上形成内部的共识。

　　2、体现员工的主体地位

　　在管理过程中，应体现员工的主体地位，以充分调动所有员工的主动性和积极性。一方面，通过为员工创造渠道和平台，让员工提出自己的建议和想法，并让他们共同参与到管理环节中来，以充分认识到成本控制对企业生存的重要性；另一方面，让员工能参与到成本标准的制定，倾听员工的建议，使所有员工能够真正享有在企业的主体地位，并意识到自身的价值。

　　3、制定完善的激励机制

　　房地产开放项目的全过程中，应制定完善的激励机制，以激发全员成本控制的积极性。一是要肯定员工的劳动成果，满足员工在物质上和精神上的需求，使员工能感受到自身在企业中存在的价值，提高自身的工作热情；二是冷静的处理成本控制过程中的过失和超支，应对成本控制不利的根本原因进行分析和研究，并寻求对策，而不是仅仅进行处罚；三是原谅员工偶尔出现的失误，并对其指出错误并进行正确的指导，以体现企业人性化管理的原则。

　　结束语

　　在房地产项目的开发过程中，如果成本能够得到有效的控制，在进行开发的过程中能够做到科学的预算，完美的决算，并且在开发的过程中做到有效的控制与管理，那么在整个开发的过程中资金的流动就会合理，当然开发能够获得最大的成功。

　　参考文献：

　　[1]徐大图.工程建设投资控制[M].中国建筑工业出版社.2002[2]徐蓉.徐伟.土木工程概预算与招投标[M].同济大学出版社.2006[3]李新春.浅议政府投资项目成本增加的成因与防控对策[J].四川建筑,2006(9):230. 

　　[4]张俐梅.分阶段工程造价管理面对的问题及对策[J].山东建材,2006(4):145

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